武汉市房地产抵押管理办法

第一章 总则

第二章 抵押的设定

第三章 抵押合同的订立和登记

第四章 抵押合同的变更和解除

第五章 抵押物的占管

第六章 抵押物的处分

第七章 法律责任

第八章 附则

第一章 总则

第一条 为保障抵押当事人的合法权益，加强房地产抵押管理，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用本市市区内的房地产抵押。

本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法拥有的房地产向抵押权人提供担保，籍以取得抵押权人提供的贷款或向抵押权人保证履行债务。

第三条 房地产抵押，应当遵循自愿、互利、公平和诚实信用的原则。依法设定的房地产抵押，受法律保护。

第四条 市房地产管理局（以下简称市房地局）为房地产抵押的主管机关。

区房地局负责房地产抵押登记、合同审核、权证核发、查询等具体管理工作。

第二章 抵押的设定

第五条 依法取得房屋所有权和有效使用期内的土地使用权的企业法人、个人和其他经济组织均可依照本办法规定，以其房地产设定抵押，成为抵押人。

依照本办法接受房地产抵押的企业法人、个人和其他经济组织，均可成为抵押权人。

第六条 下列房地产或权益可以设定抵押：

（一）城镇国有土地使用权；

（二）依法取得所有权的房屋及其座落地的土地使用权；

（三）依法生效的房屋预售（购）合同。

以土地使用权设定抵押的，不得违背土地使用权出让合同的规定。

第七条 下列房地产或权益不得设定抵押：

（一）权属有争议的房地产；

（二）用于教育、医疗等公共福利性质和文物古建筑的房地产；

（三）被依法查封、扣押或施以其他司法保全措施的房地产；

（四）已书面承诺不作抵押或其他依法不得抵押的房地产。

第八条 以房屋设定抵押，应连同该房屋座落地土地使用权同时抵押。

第九条 以土地使用权设定抵押应连同地上房屋及其他附着物同时抵押；抵押合同签订后，地上新增的房屋或其他附着物，均为抵押物的一部分。

第十条 以按份共有的房地产设定抵押的，抵押人应书面通知其他共有人，并以抵押人所占有的份额为限；以共同共有的房地产设定抵押的，抵押人应事先征得其他共有人书面同意，所有共有人均为抵押人。

第十一条 以已出租的房地产设定抵押的，抵押人应将租赁情况如实告知抵押权人，并书面通知承租人。抵押合同签订后，原租赁合同继续有效。

第十二条 以房地产中未设置抵押的部分设定抵押时，抵押人应事先将已作抵押的状况告知拟接收抵押的当事人。

以已作抵押的房地产再作抵押的，须征得原抵押权人书面同意。

第十三条 外商投资企业和股份制企业以其房地产设定抵押的，须经企业董事会或联合管理机构书面批准，所设定的抵押期不应超过企业的营业期限和土地使用的年限。

第三章 抵押合同的订立和登记

第十四条 房地产抵押必须订立书面合同，抵押合同须载明以下注意事项：

（一）抵押当事人姓名或名称、国籍、住所或单位所在地；

（二）抵押贷款或担保债务的价款、币别、期限、利率、支付方式和地点，本息归还方式；

（三）抵押物的名称、数量、面积、估价、处所、产权归属和使用期限。如有特别编号、标记或说明、图纸的，应分别予以记载；

（四）抵押物的权证保管；

（五）房地产的占管人、占管方式、占管责任，归还方式及意外毁损、灭失责任；

（六）抵押物保险的受益人；

（七）抵押物被处分时受偿人的顺序；

（八）违约责任及补救措施；

（九）争议的解决方式；

（十）其他事项；

（十一）合同订立的时间与地点。

第十五条 抵押合同以中文书写，若须以两种以上文字书写的，应以中文本为准。

第十六条 抵押房地产的估价须经市房地局资质认可的估价机构评估。

第十七条 抵押物需进行保险的，应由抵押人向本市的中国人民保险公司投保，并将抵押权人列为抵押物保险的第一受益人。

第十八条 抵押合同签订后，抵押当事人可根据需要在合同签订所在地或抵押物所在地的公证机关进行公证。

第十九条 抵押当事人必须于抵押合同签订之日起三十日内持抵押合同、有关批准文件及以下证件向区、县房地局申请抵押登记：

（一）抵押当事人双方身份证明或法人资格证明；

（二）以土地使用权作抵押的，持《建设规划用地许可证》和《国有土地使用权证》；

（三）以房屋抵押的，持《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；

（四）以房屋预售（购）合同作抵押的，持生效的房屋预售（购）合同申报。

第二十条 房屋预售（购）合同的抵押期间，该房屋已竣工的，抵押人在领取《房屋所有权证》之日起三十日内，持《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》再补办手续。

第二十一条 区、县房地局在收到抵押登记申请后，应于十五日内办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等证书的注记手续，同时核发《房屋他项权证》，交由抵押权人持留，经注记的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等证书资料交由抵押合同规定的一方保管，抵押合同没有约定的发给抵押人保管。

第二十二条 抵押合同自批准抵押登记之日生效，未经抵押登记，抵押行为无效。

第四章 抵押合同的变更和解除

第二十三条 抵押合同的变更或解除，须经双方当事人达成书面协议；经有关上级机关批准的抵押，还须征得原批准机关的书面同意，原上级机关的隶属关系发生改变的，由新的上级机关批准。

第二十四条 抵押人或抵押权人发生合并、分立等变更的，变更的一方当事人应及时通知对方当事人。变更后的当事人享有相应的权利，承担相应的义务。

抵押人或抵押权人死亡或被宣告死亡或宣告失踪时，其财产合法继承人或代管人继续履行抵押权人签订的抵押合同。合法继承人应承担的义务以其因继承而获得的实际价值为限，代管人依国家的有关规定享有权利承担义务。

第二十五条 抵押合同发生变更，当事人应在变更之日起三十日内向区、县房地局申请办理变更登记。

第二十六条 抵押关系终止，当事人应在终止之日起三十日内，向区、县房地局办理抵押登记注销手续。

第二十七条 当事人在履行合同中发生争议时，应协商解决。协商不能解决的，当事人可按规定向市、区、县房地产仲裁委员会申请仲裁，也可向抵押物所在地的人民法院起诉。

第五章 抵押物的占管

第二十八条 已作抵押的房地产，由抵押人占管。抵押人在占管期间应维护抵押物的完好。抵押权人有权按抵押合同的约定检查由抵押人占管的抵押物。

第二十九条 抵押人未征得抵押权人书面同意，不得擅自将抵押物出租、变卖、赠与、拆除、改建，不得改变其使用性质。抵押物发生遗赠的，受遗赠人应及时书面通知抵押权人。

第三十条 因国家建设需要拆除设有抵押权的房屋或征收其座落地的土地时，抵押双方应就抵押物实际价值进行协商。对拆除房屋实行调换的，由抵押双方重新签订抵押合同。对拆除房屋实行作价补偿的，由抵押双方重新设定抵押权或者在抵押人清偿债务后方可享受补偿。

第三十一条 抵押物发生损毁（自然耗损除外），抵押人应迅速将情况通知抵押权人，并尽可能采取一切措施防止损失的扩大。

抵押物因抵押人过失而贬值以致明显地不能或不足以作为其履行债务的担保，抵押人有责任重新提供或增加担保以弥补不足。

第六章 抵押物的处分

第三十二条 有下列情况之一的，抵押权人有权向区、县房地局申请处分抵押物：

（一）抵押人未依约履行债务的；

（二）抵押人死亡或被宣告死亡或失踪而无人代其履行债务的；

（三）抵押人的继承人或受遗赠人或代管人拒不履行债务的；

（四）抵押人被宣告解散或破产的。

第三十三条 区、县房地局应在接到处分抵押物申请书后的三十日内做出准予处分或不准予处分的决定。（当事人不服区、县房地局的决定，可在十五日内向市房地局申请复议，也可向人民法院提起诉讼，当事人申请复议的，在接到复议决定后仍然不服的，可向人民法院提起诉讼。

第三十四条 抵押权人可申请下列方式之一处分抵押物；

（一）申请市房产交易市场公开拍卖；

（二）委托房产交易市场出卖；

（三）经市房地局同意的其他方式。

第三十五条 抵押权人申请处分抵押物时，应书面通知抵押人或继承人、受遗赠人、代管人；抵押物为共有或出租的，还应同时通知共有人或承租人。

第三十六条 抵押权人选择第三十四条第（一）项的方式处分抵押物的，按房地产拍卖规定的程序办理。《武汉市房地产拍卖管理规定》另行制定。

抵押权人选择第三十四条第（二）、（三）的方式处分抵押物的，按市房地产交易管理的有关规定办理。

第三十七条 抵押物应从准予处分之日起六个月内处分完毕。如未能如期处分的，抵押权人可在处分期限届满前十五日内申请延期，但延期最长时间为三个月。区、县房地局应在接到申请的十五日内做出准予延长及延长期限或不准延长的决定。

第三十八条 抵押物拍卖或变卖成交后，拍受人或买受人应从成交之日起三十日内办理抵押物过户登记手续。

第三十九条 有下列情形之一，可中止处分抵押物：

（一）抵押权人请求中止的；

（二）抵押人申请愿意并证明能即时履行债务的；

（三）诉讼中的抵押物；

（四）出现其他应中止的情况的。

第四十条 按本办法将已出租的抵押物处分时，承租人在同等条件下享有优先购买权。

租赁期内的民用住宅，处分后原租赁合同应继续有效，租赁期满，出租人有权不续约。如出租人租赁期满将抵押物继续出租，原承租人在同等条件下享有优先承租权。

已出租但未定租期的抵押物处分后，原租赁关系终止，但民用住宅租赁可延续六个月。因原租赁关系终止使承租人受到经济损失的，抵押人应给予补偿。

第四十一条 处分抵押物所得款项，依下列顺序和原则分配：

（一）支付处分抵押物的费用；

（二）扣除抵押物应缴税费；

（三）偿还抵押权的人债权本息及违约金；

（四）剩余金额交还抵押人。

同一房地产设定数个抵押权的，按照抵押登记的先后顺序清偿。款项不足偿还抵押权人的债权本息及违约金时，抵押权人有权向抵押人追索不足部分。

第四十二条 抵押物依法处分时，抵押人应承担有关人员的安置责任，抵押合同另有约定的除外。

第七章 法律责任

第四十三条 抵押合同一经成立，当事人应履行合同约定的义务，一方不履行或不完全履行合同给对方造成经济损失的，责任方应当赔偿。

第四十四条 抵押人隐瞒抵押物存在共有、争议、被查封、被扣押或已作抵押等情况，抵押人应承担由此产生的法律责任。

第四十五条 抵押人擅自将抵押物出租、出售、赠与或以其他方式处分的，其行为无效。

第四十六条 由于不可抗力致使抵押物全部或部分灭失、价值毁损，抵押人应及时告知有关当事人，在取得有关主管部门证明后，可免除抵押人向抵押权人重新提供或增加担保的责任，但不能免除向抵押权人履行债务的责任。

第四十七条 当事人双方不按本规定办理登记手续的，由区、县房地局按有关规定处理，符合登记条件的，责令其补办手续。

第八章 附则

第四十八条 本办法施行前已签订或已在履行的房地产抵押合同，双方当事人应于本办法生效之日起的三十日内到区、县房地局补办登记审批手续。

第四十九条 本办法由市房地局负责解释。

第五十条 本办法自发布之日起施行。