商品房交付时的若干法律问题

商品房交付时的若干法律问题
商品房交付是出卖人将合同约定的商品房交付于买受人，买受人检验并接受的行为。商品房交付涉及交付条件、房屋质量、产权范围、风险负担、税费交纳、前期物业等问题，本文对其中种种问题提出法律意见。
一、交付条件
交付竣工验收的建筑工程必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。（1）建设工程应当经过建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同验收，签署四方验收报告。（2）经城乡规划主管部门规划验收，经公安消防机构消防验收，取得验收合格证明。（3）建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。（4）有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书。商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、室内空气检测合格证明。北京市实行住宅质量分户验收与市政同步交付制度，自2006年1月1日起住宅工程交付使用时，《住宅工程质量分户验收表》应当作为《住宅质量保证书》的附件一并交给买受人；2007年3月1日后(含3月1日)签订土地使用权出让合同的住宅小区项目，市政公用基础设施、公共服务设施应当与住宅同步交付。出卖人不能提供相关文件资料，或者商品房不符合交付条件的，买受人可以拒绝交接房屋，逾期交房的违约责任按照合同约定处理。
二、修复保修
商品房办理交接手续前，出卖人应当组织买受人对商品房进行查验。发现质量问题或者其他问题，是先修复后收房，还是先收房后修复？应当遵守预售合同的约定。若预售合同无约定，只要出卖人取得了前述文件与资料，买受人不得拒绝收房。房屋交付后质量问题的处理方式分为：（1）保修期内的一般质量问题由出卖人承担修复责任，保修期自商品房交付之日起计算；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。保修期限为：地基基础和主体结构为合理使用寿命年限；屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业用户自行约定。（2）保修期满后，住宅类商品房的共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金由住宅专项维修资金解决。（3）房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，或者商品房质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权请求解除买卖合同，请求退还房款与赔偿损失。（4）由于商品房自身质量、建筑材料、配套管线不合格造成人身与财产损害的，无论时间进过多久，出卖人仍应承担赔偿责任，《建筑法》80条明确规定：“在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。”
三、逾期交房
根据《商品房合同司法解释》第11条，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。移转占有以交钥匙为标志，买受人领取钥匙之日为商品房交付之日，买卖合同对交付方式另有约定的适用特殊约定。建设部及各地出台的商品房买卖示范文本对逾期交房的违约责任通常约定为“逾期逾期在_____日之内，出卖人支付违约金；逾期超过逾期超过_____日后，买受人有权退房。”出现逾期交房，买受人可以根据逾期时间长短选择继续履行合同，或者选择解除合同。

出卖人掌控着合同的拟定权，补充协议中做出一些免责条款，例如将不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等作为逾期交房的免责事由。买受人要求出卖人承担违约责任，出卖人则以免责事由进行抗辩。免责事由的合法性与公平性应当考虑：（1）出卖人是否能够或者应当预见到这些事由；（2）出卖人是否能够或应该能够解决这些障碍；（3）该事由是否足以导致延期施工。2008年8月北京举办奥运会后出现了一大批逾期交房纠纷，出卖人辩称奥运会举办前数月内北京市采取了一系列限行、禁运、禁止施工等临时措施，该措施属于不可抗力，应当免除逾期交付的违约责任。某区法院认为，2001年7月13日北京就取得了2008年奥运会申办权，出卖人签订合同时应当预见到届时将会采取临时措施；临时措施在奥运会开幕前数月出台，出卖人有足够时间合理安排工程事项；临时措施要求停工的主要是部分基坑工程和夜间施工活动，并不是要求所有工程停工，临时措施并未实际影响项目的进度。
买受人应当在合同约定的期限内行使解除权，买卖合同无约定的适用《商品房合同司法解释》第15条的规定，其内容为“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”