杭州市区土地使用权抵押登记操作办法

杭州市区土地使用权抵押登记操作办法第一章 总 则第一条 为进一步规范土地使用权抵押登记行为，保障抵押双方当事人及相关利害关系人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、杭州市人民政府《关于明确市区房地产抵押登记有关问题的通知》（杭政发〔1999〕184号）等规定，结合我市实际，制定本操作办法。第二条 国土资源部门负责无地上定着物和在建房屋形象进度未超过±0.0的土地使用权抵押登记。地上有定着物但不能办理房屋连同土地使用权抵押登记的，在征求房产管理部门书面意见，并由抵押双方明确抵押权实现时地上定着物的处置意见后，国土资源部门可单独办理土地使用权抵押登记（抵押标的不包括地上建筑物）。尚未竣工的单建地下空间土地使用权在征求房产管理部门书面意见后，可由国土资源部门办理抵押登记。第三条 土地使用权抵押登记以土地使用权登记为前提，未经依法登记的土地使用权不得设定抵押权。第二章 抵押申请第四条 下列土地使用权可向国土资源部门申请土地抵押登记：（一）出让（作价出资或入股、授权经营）土地使用权，其中出让给学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体直接用于教育、医疗或其他社会公益设施用地除外；（二）用于建设经济适用住房、拆迁安置房、农转居公寓的划拨土地使用权；（三）政府储备土地使用权；（四）法律、法规规定其他可以抵押的土地使用权。第五条 有下列情形之一的，不予抵押登记，并告知申请人不予抵押登记的理由：（一）地上无建筑物、构筑物的集体建设用地使用权；（二）未领取地上建筑物、其他附着物合法产权证明的划拨土地使用权，本规定第四条第（二）、（三）项规定除外；（三）未按租赁合同约定完成开发建设的租赁土地使用权；（四）依法被查封、扣押、监管的土地使用权；（五）地上建筑物已预售、土地使用权已设定预告登记或者异议登记的；（六）法律、法规规定其他不得抵押的土地使用权。宗地内有地上定着物或在建房屋形象进度超过±0.0的在建工程连同土地使用权抵押登记，应告知申请人向房产管理部门申请抵押登记。第六条 土地抵押登记一般应按宗申请，但符合本规定第二十六条规定的除外；以两宗及两宗以上土地使用权为同一债权设定抵押的，应当分别申请。第七条 抵押双方当事人在签订借款合同和抵押合同后，持下列材料共同向国土资源部门申请土地使用权抵押登记。1、土地登记申请书；2、土地使用证；3、抵押双方企业营业执照（组织机构代码证）和法人代表资格证明书；4、法人或其他组织权力机构同意抵押的意见，需要主管部门批准的，还需提交主管部门同意抵押的书面意见；5、借款合同和抵押合同（涉及担保公司抵押的，还需提供担保合同和反担保合同）；6、土地资产评估报告或土地资产估价协议书；7、法律法规规定需要提交的其他资料。委托申请的，还需提供委托书和受托人身份证明。第八条 抵押土地价值可由土地评估机构进行地价评估，也可以由抵押双方协商确定，但所担保的债权不得超出其抵押物的价值。评估或协商的土地价值明显高于市场价的，其产生的抵押风险由抵押权人自行承担。第九条 已经抵押登记的土地使用权再次申请抵押登记的，抵押人应将已抵押登记的事实书面告知抵押权人。第十条 抵押合同发生变更的，抵押双方当事人应当在重新签订抵押合同后15日内，持变更后的抵押合同等相关资料共同申请抵押变更登记。第十一条 抵押合同解除、终止或主债权履行完毕后，抵押双方当事人应当自解除、终止抵押合同或主债权履行完毕之日起15日内，持抵押合同解除、终止协议或书面还款证明等相关资料共同申请注销抵押登记。第三章 抵押登记及效力第十二条 国土资源部门应当在法律法规规定时限内依法作出是否准予抵押登记的决定，准予登记的，应当向抵押权人颁发土地他项权利证明书；不予登记的，应当书面通知申请人。第十三条 国土资源部门经核准设立、变更、注销抵押登记的，应在抵押土地的土地登记卡及土地使用证变更记事栏内记录抵押或注销情况。对土地有偿使用合同约定限制转让的，应在土地他项权利证明书上注记。第十四条 土地登记卡、土地他项权利证明书和土地使用证备注信息加盖国土资源部门土地登记专用章。第十五条 国有划拨、租赁土地使用权未经国土资源部门同意，不得设定抵押权。以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押权，国土资源部门依法办理抵押登记手续，即视同已经具有审批权限的土地行政管理部门批准，不再另行办理土地使用权抵押的审批手续。个人以房改房、经济适用住房、拆迁安置房、农转居公寓等划拨土地上房屋设定抵押权，房管部门依法办理抵押登记手续的，不再另行办理土地使用权抵押的审批手续。第十六条 以地上建筑物在房产管理部门办理抵押登记的，该房屋所在范围的土地使用权同时抵押，国土资源部门不再另行办理土地使用权抵押登记，宗地的抵押登记信息以房产管理部门出具的书面意见为准。第十七条 按本规定设定抵押权的土地使用权在抵押期间申请办理土地变更登记的，应征得抵押权人的书面同意。未征求抵押权人意见或抵押权人未同意的，不得办理抵押土地变更登记。第十八条 按本规定设定抵押权的房地产项目应先注销抵押登记后，方可申请用地复核验收；非房地产项目在抵押权人出具书面同意意见后，方可申请用地复核验收；政府储备土地应先注销抵押登记后，方可发布出让公告。第四章 其他规定第十九条 小额贷款公司和典当企业在其经营范围内从事借贷业务的，或担保公司为债务人向金融机构借款提供的担保而要求反担保的，可按本规定申请土地使用权抵押登记。第二十条 委托贷款或银团贷款抵押的，土地抵押权人按照抵押合同确定；抵押权共有的，由共有人书面明确各自权利份额及他项权利证明书持证人。第二十一条 抵押期限为抵押担保债权的履行期限；抵押双方当事人在抵押合同另有约定的，从其约定。抵押期限不得超过抵押土地的剩余土地使用年限。第二十二条 用于建设经济适用住房的划拨土地使用权经市建设行政主管部门同意后可以按照批准内容设定抵押权，但不得为其他法人、组织或自然人提供抵押担保。用于建设拆迁安置房和农转居公寓的划拨土地使用权经单位主管部门同意后可以设定抵押权，但不得为其他法人、组织或自然人提供抵押担保。第二十三条 留用地等三类指标用地土地使用权在本村范围内公告并经村民（或股民）会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民（或股民）代表同意，并提供乡（镇、街道）、区政府同意抵押的书面意见后，可以设定抵押权，但不得为其他法人、组织或自然人提供抵押担保。第二十四条 抵押人和抵押权人一方为境外（含港、澳和台）自然人、法人或者其他组织的，抵押合同应当经依法公证或者认证，并提供相关部门的批准文件。第二十五条 单宗土地面积大于50亩（含）的房地产项目用地可以申请部分土地抵押（图纸用虚线表示，区块面积不少于20亩，虚线不得穿越批复总平面图的地面建筑物），由抵押双方当事人盖章确认，并共同出具“在抵押权实现时，按单宗地同时进行处置，不得按抵押区块进行分割处置，并就抵押权实现权益已经进行约定”的书面承诺。第五章 附 则第二十六条 本办法适用于杭州市区（不含萧山、余杭区）范围内的土地使用权抵押登记，萧山、余杭区及各县（市）可参照执行。第二十七条 本办法自2010年5月1日起执行，原《关于加强土地使用权抵押登记有关问题的通知》（杭土资籍〔2004〕6号）同时废止。