苏州市土地储备实施办法

第一章 总 则

第一条 为有利于实施政府对土地市场的宏观调控，盘活存量土地资产，优化土地资源配置，根据《中华人民共和国土地管理法〉》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及省、市政府有关文件规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于苏州市范围内的国有土地储备工作。
第三条 本办法所称土地储备，是指市、县级市土地储备中心依照本办法规定，代表政府持有国有土地或将需盘活的存量土地视不同情况实行收购或预购后予以储存，并实施土地前期开发后列入政府可供地的行为。
苏州市区范围内的土地储备工作，除苏州工业园区中新合作开发的70平方公里授权工业园区管委会负责外，都由苏州市土地储备中心负责；县级市范围内的上地储备工作由各县级市土地储备中心负责。
第四条 对按本办法规定应纳入储备范围的土地，原土地使用权人不得自行处置土地使用权。
第五条 市计划、经贸、建设、规划、财政、房产、国土等管理部门应按各自职责，做好土地储备相关工作。

第二章 土地储备范围

第六条 下列情形下的国有土地必须实行储备：
(一)全市范围内末确定使用权入的可利用存量土地；
(二)已征为国有暂不供应的土地；
(三)撤销村民小组建制后剩余的土地；
(四)被依法收回的荒芜、闲置土地；
(五)依法没收的土地；
(六)单位因搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或者其他原因，将用途调整为商业、住宅等用途的土地；
(七)以行政划拨方式取得两年后，尚未开发利用的土地；
(八)以出让方式取得土地使用权后未按合同约定时间进行开发，且不具备转让条件的土地；
(九)土地使用期限已满，由政府依法收回后暂不供应的土地；
(十)因实施城镇建设规划和土地整理项目，政府指令收购的土地；
(十一)其他需要进行储备的土地。
第七条 集体所有土地必须依法办理土地征用手续后可实行土地储备。
第八条 土地储备实行申报制度。凡属于本办法规定范围内应实行储备的国有土地，其用地单位或主管部门应到所在地的土地储备中心进行申报。未确定用地单位的国有土地，由土地行政主管部门直接将士地使用权确定给土地储备中心。
第九条 土地储备中心应根据全市产业结构调整及城市建设要求和土地市场供需状况，制定阶段性的土地储备计划，报市政府批准后实施。

第三章 国有土地储备及土地前期开发

第十条 对本办法第六条所列第(一)～(五)和第(九)种情形的国有土地，由土地行政主管部门确权给土地储备中心后直接进行储备。
除前款规定外需要储备的土地，由土地储备中心根据市政府批准的阶段性土地储备计划和政府供地实际需要，按照本办法规定制定具体地块的土地收购或预购计划，报土地行政主管部门批准后实施。
第十一条 土地储备中心对确定收购的国有土地，应区别行政划拨土地和出让土地对原土地使用权人作适当补偿，补偿可采取货币补偿或土地置换补偿两种方式。采取货币补偿方式的，如届行政划拨土地，补偿标准按收购土地原用途评估地价60％确定；如属出让土地，按原土地使用权人已支付的土地出让金额，扣除原土地使用权人已实际使用土地期间应付出的出让金额确定。采取土地置换补偿方式的，按货币补偿标准提供同等价值面积的土地。
地面附着物补偿，原则上只采取货币补偿方式，补偿标准按经评估的附着物重置价确定。
土地价格和附着物重置价必须经有资质的评估机构进行评估，并报经行政主管部门确认。
第十二条 土地储备中心对确定预购的国有土地，应按本办法第十一条规定的补偿标准，视具体情况，对原土地使用权人支付5％—15％的定金。
第十三条 土地收购和预购程序：
(一)申请收购或预购。对确定由土地储备中心收购或预购的国有土地，由原土地使用权人向土地储备中心提出收购或预购申请，同时提供下列资料：
1．土地收购或预购申请书；
2．法人资格证明书；
3．授权委托书；
4．营业执照；
5．土地使用证或权属证明材料；
6．房屋所有权证或权属证明材料
7．土地平面图；
8．主管部门意见；
9．其他需要提交的材料。
(二)权属调查。土地储备中心到土地行政主管部门、房产管理部门对申请收购或预购的土地及其地面附着物的权属、面积、四至范围、用途等情况进行核实。
(三)征询有关职能部门意见。土地储备中心对申请收购或预购的土地，向规划管理部门征询收购或预购地块的规划红线范围、用途和容积率等规划指标意见。
(四)收购补偿费测算。土地储备中心根据有关规定，对土地及其地面附着物收购补偿费进行测算。实行土地置换的确定与收购土地相同价值的地块。
(五)方案报批。土地储备中心根据土地权属调查、规划意见和收购费用测算情况，提出土地收购或预购的具体方案，报土地行政主管部门审批。对特殊地块的收购或预购储备方案须报市政府批准。
(六)签订收购或预购合同，收回原土地使用权。土地收购或预购方案批准后，由土地储备中心与原土地使用权人签订<国有土地使用权收购合同)或<国有土地使用权预购合同)。土地行政主管部门报经政府批准后，收回原土地使用者的土地使用权。
(七)土地行政主管部门将依法收回的土地使用权确定给土地储备中心。
(八)收购补偿或支付预购定金。土地储备中心对收购的土地，根据<国有土地使用权收购合同)约定的补偿金额、期限和方式，向原土地使用权人支付土地收购补偿金。实行土地置换方式补偿的，由土地储备中心到相关部门办妥土地置换审批手续后，将置换后的土地提供给原土地使用权人。
对预购的土地，土地储备中心按收购土地的补偿标准和双方约定，向原土地使用权人支付定金。
(九)交付收购土地。根据收购合同约定的期限和方式，原土地使用权人向土地储备中心交付被收购的土地和地面附着物。
第十四条 被收购或预购的土地，经签订<国有土地使用权收购合同)或<国有土地使用权预购合同)后，即纳入土地储备。
第十五条 <国有土地使用权收购或预购合同)应包括以下)收购或预购土地的座落、面积、用途及权属依据；)土地收购补偿费用、土地预购定金及其支付方式和期限；
(三)交付土地的期限和方式；
(四)双方约定的其他权利义务
(五)违约责任；
(六)纠纷的处理。
第十六条 (国有土地使用权收购或预购合同)一经签订，即产生法律效力，双方当事人必须全面履行合同约定的各项义务。

第十七条 实施收购的土地以出让方式取得土地使用权的，原<国有土地使用权出让合同)自<国有土地使用权收购合同)生效之日起终止。
第十八条 土地储备中心应根据政府供地需要，完成储备
土地的地面附着物拆除、土地平整等前期开发工作。
第十九条 实施地面附着物拆除、土地干整等土地前期开发，必须以标方式确定实施单位。
土地储备资金运作管理
第二十条 土地储备资本金由财政部门拨款。土地储备中心的事业经费由财政拨付，资金运作实行收支两条线管理，接受财政部门的监督。
第二十一条 土地储备中心的土地收购资金不足部分通过银行贷款筹措。
第二十二条 储备土地经政府出让后，由土地管理部门足额返还土地储备中心所承担的土地前期开发费用，按季以土地出让宗地为单位办理决算。土地净收益全额上缴同牲财政，同时由财政部门在一定年限内按土地出让纯收益的一定比例拨给土地储备中心，扩充土地储备资本金。
第五章 违规责任
第二十三条 按本办法规定应纳人土地储备范围的国有土地，原土地使用权人拒不服从收购储备的，由政府依法收回。
第二十四条 对本办法规定纳入土地储备范围的国有土地，土地使用权人擅自转让土地使用权及其地面附着物的，按非法转让土地处理。
第二十五条 土地储备中心未按合同约定支付土地收购补偿金或土地预购定金的，原土地使用权人有权解除收购或预购合同，土地储备中心已支付给原土地使用权人的部分补偿金或定金不予返还。
第二十六条 原土地使用权人不履行合同的，依法规定承担违约责任。
第二十七条 有关土地收购或预购储备、土地前期开发中的其他纠纷，争议双方可在合同或协议中约定由仲裁机构仲裁或向人民法院起诉。
第二十八条 土地储备中心工作人员玩忽职守、滥用职权，给国家、集体造成重大损失，或利用职务之便索取或非法收受贿赂构成犯罪的，依法追究刑事责任；不构成犯罪的，给予相应的行政处分。

第六章 附 则
本办法自发布之日起施行。

2004年2月1日