苏州市征用土地暂行办法

第一章 总 则

第一条 为了加强土地管理，保证国家征用土地的顺利进行，维护和保障土地所有者和使用者的合法权益，促进经济社会的可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于苏州市行政区域内的征用土地行为。

第三条 本办法所称征用土地，是指国家为了社会公共利益及实施规划的需要，依据法律规定的程序和权限批准，依法给予农村集体经济组织及农民补偿，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。

第四条 征用土地时，被征用的集体经济组织和成员应当服从国家需要，不得妨碍和阻挠。

第五条 征用土地由市、县级市人民政府土地行政主管部门和苏州工业园区、苏州新区负责土地管理的部门（以下统称土地部门）负责实施，计划、财政、公安、劳动、粮食、农业、民政等有关部门和镇人民政府应积极配合。

第二章 征地方式与审批权限

第六条 苏州市实行统一征地方式，由土地部门代表同级人民政府，根据经济社会发展需要，按照土地利用总体规划、土地利用年度计划，在征地中统一拟订方案、统一报批、统一组织实施、统一负责补偿安置的方式。在统一征地中，城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与上地利用总体规划相衔接。在城市、村庄和集镇规划区内，建设用地应当符合城市规划、村庄利集镇规划。

第六条 土地部门委托所属的证地服务机构统一办理征地手续，具体落实征地中对农村集体经济组织和农业人员的补偿安置工作。其他单位和个人不得擅自与被征地单位协商征地事宜。

第八条 征用土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围内的土地，可以按土地利用年度计划分批次征用，也可以按项目征用。省级以上人民政府和有关部门批准的能源、交通、水利、矿山。军事设施等建设项目，确需使用土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围外土地的，可以按项目单独选址实行统一征地。

第九条 建设占用土地涉及农用地的，必须办理农用地转用审批手续，审批权限按照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定执行。征用土地审批权限按照《中华人民共和国土地管理法》第四十五条的规定执行。

第十条 农用地转用审批与土地征用审批的衔接：

（一）农用地转用批准权属国务院，而征用土地批准权属国务院或省人民政府的，由国务院批准农用地转用同时批准征用土地；

（二）农用地转用批准权属省人民政府，而征用土地批准权属国务院，由省人民政府办理农用地转用审批手续后，报国务院批准征用土地；

（三）农用地转用批准权和征用土地批准权均属省人民政府的，省人民政府批准农用地转用时批准征用土地。

第十一条 建设用地供地的审批权限：

（一）农用地转用和征用土地按规定经批准后，建设项目用地数量在之公顷以下的（不含之公顷），由县级市人民政府审批，并报市土地部门备案；2公顷以上的（含2公顷），报中人民政府审批。苏州工业园区、苏州新区建设项目用地数量在3公顷以下的（不含3公顷），分别由苏州工业园、苏州新区管委会市批，并报市土地部门备案；3公顷以下的（含3公顷），报市人民政府审批。

市区郊区范围内的建设项目用地由市人民政府审批：

（二）原存量建设用地包括存量集体非农业建设用地审批权限按照本条第（一）项确定。

第三章 审批程序

第十二条 农用地转用和征用土地审批，采用分批次农用地转用和征用土地形式的，按以下程序办理审批手续：

（一）土地部门根据土地利用总体规划和省，市下达的土地利用年度计划指标，以镇或开发区为单位拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书。

（二）按规定的审批权限经市、县级市人民政府审核同意，报省级以上人民政府批准后，由市或县级市人民政府自接到批准文件之日起10日内，在被征用所在地的镇、村发布征地公告。

（三）被征用土地的所有权人、使用权人在公告规定的期限下，打上地权属证书到公告指定的上地部门办理征地补偿登记。公告规定的征地补偿登记期限不得少于15日。

（四）被征用的土地，由政府供应给建设单位或个人使用时，土地部门会同财政、公安、劳动、粮食、农业等部门及被征地所在镇政府和村委会，根据征地补偿登记情况，拟订征地补偿、安置方案，井在被征用上地所在地的镇、村予以公告，听取被征用土地的农村集体经济组织和农民的意见。

（五）征地补偿、安置方案报经中或县级中人民政府批准后由土地部门组织实施，市或县级市征地服务机构负责具体落实各项补偿、安置事宜。证用土地的各项费用应当自征地补偿、安置方案批准之日起3个月内全额支付。按项目征地的审批程序参照分批次征地程序办理，同时还应当遵守下列规定：

（一）在项目论证或立项审批时，土地部门应当对建设项目用地的可行性、供地方式和数量、耕地补充方案等内容进行预审，并提出建设项目用地预审意见。项目可行性研究报告或项目立项报批时，必须附有项目批准机关同级土地部门出具的项目用地预审报告。
（二）按项目证地时，可将供地方案与分批次征地时所需上报的三个方案同时上报。第十三条在土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围外的农用地转用和征用上地，涉及规划调整的，按下列规定办理：

（一〕经国务院或省人民政府批准的大型能源、交通、水利等基础设施用地，需要改变土地利用总体规划的，由当地政府根据国务院或省人民政府批准农用地转用和征用土地的批准文件修改上地利用总体规划。土地利用总体规划修改后，必须报原批准机关批准。
（二）市、县级市因社会事业和经济建设发展需要，确需改变己批准的土地利用总体规划的，由当地政府向上一级政府提出申请，逐级报至原批准机关批准后方可调整。在土地利用总体规划确定的城镇建设用地规模范围外，按项目单独选址征地的，农用地转用和征用土地审批程序按第十二条规定办理。

第四章 征地补偿和安置

第十四条 征用土地时，证地服务机构必须向农村集体经济组织和需安置的农业人口，按规定的标准支付征用土地补偿费和作适当的安置。征用土地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、保养费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。 征用土地补偿费支付对象分别为：

（一）土地补偿费支付给被征用土地的农村集体经济组织，用于发展生产和安置农民生活；

（二）安置补助费支付给需安置的农业人员或安置接收单位；

（三）保养费支付给负责保养的单位和人员；

（四）地面建（构）筑物或附着物补偿费和青苗补偿费支付给所有者和投资者。

第十五条 征用土地补偿费标准根据所征用土地的不同类别按耕地前三年平均年产值的相应倍数确定，耕地前三年平均年产血，按市区和县级市分别确定。市区每公顷3000元；县级市、苏州工业园区和苏州新区每公顷18000元。耕地前三年平均年产值标准根据经济社会发展状况和物价水平，原则上每五年调整一次。如遇特殊情况，由市物价部门会同土地、农业等部门根据实际情况测算后适时调整。国务院根据经济社会、发展水平，在特殊情况下提高土地补偿费和安置补助费标准时，我市标准作相应提高。

第十六条 土地补偿费标准：

（一）征用耕地的，按耕地前三年平均年产值的10倍计算；

（二）征用鱼塘、养殖场、园地等土地，按耕地年产值的4一8倍计算；

（三）征用竹园、林地、宅基地、乡村道路用地按耕地平均年产值的5倍计算；

（四）征用上述三类以外的土地，按耕地平均年产值的3倍计算。

第十七条 安置补助费标准：

（一）征用耕地的安置补助费以需要安置的农业人口数计算。需要的农业人口数，按照补征用的耕地数量除以征地前被征用单位在册人员平均人占用耕地的数量计算，每一个需要安置的农业人口安置补助费标准，按耕地前三年平均年产值的6倍计算。但公顷被征用耕地的安置补助费，最多不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。征用其余土地的，原则上不支付安置补助费，不安置农业人口。

（二）依照第（一）项规定计算每个需安置农业人口的安置补助费，市区不足1．3万元，县级市不足l万元的，从土地补偿费中调剂补足。

（三）被抚养人的安置补助费按人均标准减半执行。

（四）依照本条规定支付土地补偿费和安置补助费后，尚不能使需要安置的农业人口保持原有生活水平的，报经省人民政府批准后，可视情况增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍。

第十八条 保养费标准。安置农业人口中，需要保养对象的保养费标准为每人不超过3万元。对需安置的保养人员实行保养后，不再支付安置补助费。保养费超出安置补助费标准部分，先从土地补偿费中支付，不足部分由征地服务机构支付，列入征地成本。

第十九条 地上附着物补偿费标准，征地中对地面建（构）筑物、附着物造成破坏损失的，对产权所有者或投资者按下列标准补偿：

（一）对所涉及的永久性农田水利、道渣机耕路以上道路等农田基础设施，根据使用时间和损耗程度作合理补偿。补偿标准设施面积计算为每平方米10一30元，补偿费支付给原投资建设的单位或个人。

（二）对所在地的镇人民政府投入的从本农田建设资金应进行补偿，补偿标准每公顷个超过15万元。

（三）被征地范围内的坟墓一律迁移，迁移费按县级中物价部门核定的公墓最低标准给予补偿了超过部分由坟主自负。自行迁移的，另补偿迁移费每穴l00元，逾期不迁的，由村协助作无上坟深埋处理，补偿村或村民小组劳务费每穴100元。

（四）其它地面建设物、构筑物的拆迁，按规定进行安置，支付迁移费或补偿费。

（1）对未经县级以上人民政府批准办理用地手续，在农用地，自留地上擅自搭建的建筑物、构筑物不予补偿。

第二十条 青苗补偿费标准。农作物或其他种养业因未成熟不能收获的，应对土地承包经营者或土地使用者按下列标准进行补偿：

（一）一年生作物按耕地前三年平均年产值计补。

（二）一年两季作物以上的，按耕地前三年平均年产值的50％计补。

（三）多年生林木、可移植的尽量移植，征地单位对其按实际工作量补偿移植费。不能移植的，给予合理补偿或作价收购。林木的补偿标准：胸径在四厘米以下的，酌情补偿；四厘米以上的，按材积和当时当地同类木材的市场价格计补。多年生果树要尽量保留和移植，确需砍伐的，按耕地前三年平均年产值计补。新栽果树或尚未产果的，按一般多年生林木处理。

（四）杂生树木原则上不予补偿，荒芜土地和元青苗土地不予补偿。

（五）鱼塘或其它养殖业按当年的实际损失补偿。

（六）征用土地前期工作开始后，未经土地部门同意，突击抢种抢栽的作物不予补偿。

第二十一条征地补偿和农业人口安置，经征地服务机构与被征地单位双方协商一致，经被安置的农业人口利安置接收单位同意，可采取多种征地补偿和安置方式。

第二十二条 征地后对集体经济组织可采取以下补偿方式：

（一）货币补偿方式，由征地服务机构与被征地所在材以下集体经济组织签订征地补偿协议，按本办法确定的标准，在规定期限内将土地补偿费支付给村以上集体经济组织。 （二）留用地补偿方式，山土地部门向补征地所在村以上集体经济组织提供留用地。具体办法按第六章执行。

第二十三条 征地后对需安置的农业人口按以下方法确

（一）按本办法第十七条第（一）项规定的方法确定需要安置的农业人日数量；

（二）需要安置的农业人口划分三个年龄段，确定为三种安置对象，年龄在16周岁以下（不含16周岁），确定为被抚养人；女性16周岁以上（含16周岁）至35周岁（含35周岁），男性16周岁以上（含16周岁），45周岁以下（含45周岁）确定为剩余劳动力：剩余劳动力年龄以上的人员以及肢体残疾、痴、呆、盲、哑。精神病患者和患其它严重疾病和慢性确属无劳动能力的农业人员确定为保养人员。

（三）确定征用土地时需安置的农业人口小，被抚养人、剩余劳动力和保养人员各所占的比例和数量，按征用土地前被征地单位上述三部分人员各占在册人员总数的比例确定。

（四）根据确定的不同安置对象的数量，确定具体安置人员。安置的具体人员应当经村、组民主评议，报镇人民政府批准后确定。

第二十四条 对需安置的农业人口根据不同情况可采取以下方式： （一）对剩余劳动力实行货币安置，由征地服务机构按本办法确定的标准，在规定期限内将安置补助费支付给每个被安置人口，并与被安置人口签订货币安置协议。被安置人口通过多种形式自上择业。对女性30周岁至35周岁、男性40周岁至45周岁年龄段的剩余劳动力，由征地服务机构负责向保险公司投保，给予约定的医疗保险费用至60周岁。

（二）对被抚养人实行货币补偿。由征地服务机构按本法确定的标准，在规定的期限内将安置补助费支付给其监护人，并与监护人签订货币安置协议。

（三）对保养人员实行投保。由征地服务机构按本办法规定的保养费标准负责向保险公司投保。保险公司向保养人员发放的保养金不得低于每人每月l60元，并给予约定的医疗保险费用。肢体残疾、痴、呆、盲、哑，精神病患者及患其它严重疾病和慢性疾病的保养人员，原则上由其家属负责，保养金交给负责监护的家属，由征地服务机构与负责对上述保养人员监护的家属签订协议。元家属监护的，中征地服务机构负责投保。保险金标准由征地服务机构与投保的保险公司协商确定。每月保养金发给保养人员住所地的居民委员会、村民委员会或民政部门，由居民委员会、村民委员会或者民政部门负责监护。

第二十五条 经批准安置的农业人口，其户籍就地转为城镇户口，并办理农转非相关手续。对婚迁以外的“衣迁农”人员，在征地补偿安置时，对其不作安置补偿，但在村民小组建制撤消时，可以办理“农转非”手续。

第二十六条 土地利川总体规划确定的村庄、集镇建设用地范围内的集体建设用地的补偿、安置，可参照上述国家征地补偿、安置规定办理。

第五章 少地、无地村民小组的处理

第二十七条 耕地全部被征用或被征用后人均占用耕地不到0．oo67公顷的村民小组，应当按照有关规定办理撤销建制手续。

第二十八条 拟办理撤组的，由土地部门发出拟办理撤组通知书。当地公安部门自接到通知之日起，对拟被撤组的迁入户口实行冻结。对在冻结户口前己办理结婚登记手续，或按照 法律、法规需迁入而尚未迁入户口的人员，可视作拟被撤组的人员。

第二十九条 撤销村民小组建制，由市人民政府批准。撤销村民小组建制后，其行政区划归属按市人民政府规定办理，相关接收地区应无条件接收。原有在册农业户口，由接收地区的公安部门会同粮食部门核实后，就地转为城镇户口，并随转粮油关系。撤组时在外学习、参军等人员，在返回时经核实后可以办理转户手续。

第三十条 经批准撤组时，其所有在册农业人口应全部进行安置，安置方式按本办法相应规定办理。 第三十一条撤组后有关问题的处理：

（一）被撤组的集体资产属撤组前的原农村集体经济组织全体成员拥有，主要用于撤组时对农业人口的安置和保养等经费不足的补充、具体使用由负责撤组的有关单位与相关镇人民政府商定。

（二）被撤组所在地的土地部门，要对被撤组的土地四至界限，农民房屋、零星地、河塘、水面及其他地上附着物等，绘图造册。被撤组范围内的剩余集体土地，包括宅基地、零星地、水塘、堤坝、道路、单位及个人使用的土地，应当由市或县级市人民政府收归国有，按城镇规划要求统一安排使用。 （二）被撤组的农户转为城镇户口后，凡需建房（包括扩建、改建，翻建）的，均应按有关规定办理建房川地审批手续，未经批准擅自使用土地或超过标准多占土地的，作违法用地处理。已转为城镇户口的原农户自有住房，按城镇私房进行管理，山土地部门对自有住房用地换发国有土地使用证，房产部门对自有住房换发房产所有权证。

第六章 农民留用地

第三十二条 农民留用地，是指在征地时，为保障被征地后村民的生产、生活，支持被征地的农村集体经济组织和村民从事生产经营所安排的建设用地，是对集体经济组织征地补偿的一种方式。 第三十三条农民留用地，可以是国有土地，也可以是农民集体所有土地，但留用地位置安排在苏州市城市建设总体规划区、县级市所在镇的建设规划区、省级以上开发区内的土地，应征用为国有土地。

第三十四条 农民留用地的确定，根据征地时所需安置的农业人口数，依照留用地所在地的土地级差收益和人均年收入1000元的标准确定，由土地部门核发留用地指标确认书。农民留用地的安排必须服从上地利用总体规划和城镇。村建设规划。村级集体经济组织的农民留用地应当在当地镇的城镇建设规划区内，也可以按规划跨镇安排，并从严控制农民留用地的数量。 在办理农民留用地手续时，应当利用镇、村存量建设用地。农民留用地审批手续，视征用土地数量等实际情况可一次或分批次办理。

第三十五条 村集体经济组织需要农民留用的，在报批建设项目的同时，凭留用地指标确认书及规划部门审批意见等有关材料，经镇人民政府同意后按本办法规定的审批权限，报市、县级市以上人民政府审批。

第三十六条 农民留用地审批时所需资金，从建设项目征地后补偿给农村集体经济组织的土地补偿费中支出，对跨镇或村安排农民留用地造成的级差地价，由当地镇或村解决。
第三十七条 农民留用地的开发经营由农村集体经济组织负责，其开发经营方式可以是：

（一）以留用地及其地上建筑物、附着物租赁给企事业单位和个人使用；

（二）由农村集体经济组织直接经营；

（三）委托其他经济组织经营。农民留用地不得转让。因合资、合作等经营行为确需转让农民留用地使用权的，须报当地土地部门批准后方可转让。

第三十八条 农村集体经济组织在留用地上所得的纯收益必须单独建帐，每年按提供留用地当年起的在册农业人口和己安置的农业人口数平均分配。

第三十九条 扶持农民留用开发的相关政策： （一）留用地开发建设时，投资单位可以享受小城镇建设的同等优惠政策；

（二）留用地以租赁方式经营时，可以在三年内免交土地有偿使用等有关规费。

第四十条 任何个位和个人不得侵占和非法转让农民留用地。未经批准，不得改变农民留用地的区位和用途。土地部门负责对辖区农民留用地的统一管理。计划、建设、财政、工商、物价、房产、供水、供电等有关部门应按各自职责协助管理。镇人民政府对辖区内的农民留用地的使用和收益分配情况负有直接检查和监督的责任。

第七章 征用土地的税费管理

第四十一条 征用土地时，土地部门按国家、省、市规定的标准负责代征耕地占用税，代！上农业重点建设资金、土地有偿使用费和收取土地用途变更费等税费。

第四十二条 非农业建设占用耕地，应按照“占多少，垦多少”的原则，由用她单位或个人承担耕地补偿责任，按省规定向土地部门缴纳耕地开垦费，由土地部门统一组织开垦新的耕地，补充与所减少的耕地数量和质量相当的耕地。耕地开垦费纳入各级政府预算外农业发展基金管理，专项用于土地整理和开垦新的耕地。

第四十三条 征地时发生的各项费用，由征地服务机构负责统一支付。 第四十四条征地服务机构实施征地时，对征地总费用进行测算，经当地土地部门审核后核拨征地所需费用。征地服务机构在进行征地成本测算时，对征地过程中不可预见的特殊情况，可按省规定的标准加入不可预见费。征地服务机构按省规定的标准计收征地服务费，列入征地成本。征地项目完成，征地服务机构必须将征地过程中所发生的征地费用帐目及凭证报同级土地部门审核，由土地部门根据已拨付的征地费用进行结算，实行多退少补。

第四十五条 征用土地时所发生的各项费用，由土地部门在土地供应时实行回收。

（一）以行政划拨方式供地的，用地单位必须按实向土地部门支付征用土地的各项费用；

（二）以土地出让。土地出租等有偿使用式供地的，用矿位必须向政府缴纳土地出计金或土地租金。土地出让金或土地租金由征地成本和土地收益组成，由土地部门收取。土地部门通过供应土地取得的土地收益，全额上缴同级财政。

第四十六条 土地收益缴纳财政后，按以下办法进行分配：

（一）县级市人民政府取得的土地收益全额留存县级市财政；县级市人民政府与镇人民政府的土地收益分配比例，由县级市根据本地实际情况确定。但镇所得土地收益，不得低于本镇所提供的土地收益的20%。例返回给征用土地所在区财政部门。

第四十六条 土地部门设立征用土地专项资金，实行财政专户，主要用于支付土地征用费。征用土地专项资金的筹集，中区由市土地部门负责解决，县级市、苏州工业园区和苏州新区和筹集办法由当地土地部门会同财政部门自行制定。

第八章 附 则

第四十八条 本办法具体应用中的问题，中苏州市人民政府土地行政主管部门负责解释。

第四十九条 本办法自发布之日起施行。

2004年2月1日