拆迁应按产权性质补偿

读者张慧：我的老房子是民国39年买的，是一个临街的二层小楼，当时的房产证上写着：“使用性质：铺地。”此外，土地证上还着：“土地面积：74平米，建筑面积：53平米。”因为过去购买时，是房屋连土地一起买，土地面积比房屋面积要大一些。现在这个地方要拆迁，开发商

读者张慧：我的老房子是民国39年买的，是一个临街的二层小楼，当时的房产证上写着：“使用性质：铺地。”此外，土地证上还着：“土地面积：74平米，建筑面积：53平米。”因为过去购买时，是房屋连土地一起买，土地面积比房屋面积要大一些。现在这个地方要拆迁，开发商给我的补偿是房屋一层算为商铺，补偿金高一些，二层就算成住宅，补偿金还不到一层的一半。请问这样计算一、二楼的补偿金合理吗？土地证上的土地面积是否要补偿？
律师解答：
首先，需要调查二楼是不是合法建筑。
如果二楼合法，开发商应该按照产权性质进行补偿，也就是按商铺性质补偿。此外，拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人还应当给予适当补偿的。
房屋拆迁前要进行房地产评估，房屋拆迁补偿价=（基准地价×K+基准房价）×被拆迁房屋建筑面积+被拆迁房屋重置成新价，其中，K为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。从该公式看，私房院落的土地属国有土地，现没有土地使用权补偿的政策。
■名词解释
基准地价：一定时间和一定区域内，普通住宅商品房的楼面地价平均水平。
基准房价：一定时间和一定区域内，普通住宅商品房平均建设综合成本价和被拆迁房屋平均重置成新价的差额。
重置成新价：用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用并且在相同成新状态下的建筑物的正常价格。