从一则案例看业主委员会及其运作程序

　　[案例]某小区是某建设投资有限公司于2002年开发建设、2003年投入使用的高档楼盘，广告中承诺社区绿化率达32％，拥有完备的内部设施与成熟的社区配套。2003年业主入住该小区后发现，开发商没有兑现其在售房时承诺的绿地面积和地下停车库、垃圾间等社区配套设施，房屋普遍存在墙体薄、隔音差等问题，严重侵害了广大业主的合法权益。广大业主遂委托依法选举产生的小区业主委员会向开发商提起诉讼，要求开发商履行小区绿化率达到32％的承诺，交付地下停车位，向辖区学校交纳教育基金解决业主子女就近上学问题等11项诉讼请求。

　　 2005年10月，一审法院经审理后，以小区业主委员会不具备诉讼主体资格为由作出驳回起诉的裁定。小区业主委员会不服，认为其具备诉讼主体资格，是合格原告，上诉至市中级人民法院，要求撤销一审裁定，指定一审法院继续审理。

　　中院认为，根据《物业管理条例》的有关规定,业主委员会可作为原告参加诉讼的四种情形分别是：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其它损害全体业主公共权益的情形。现原告诉被告广告欺诈、合同违约，是商品房预售合同纠纷，不属于物业管理纠纷，其起诉的内容均与物业管理无关，因此该业主委员会并不具备原告的主体资格。法院的这一裁定引起了新闻媒体和社会各界的广泛关注。

　　[分析]该案争议的焦点是业主委员会是否具有诉讼主体资格，笔者就从该点入手，谈谈业主委员会及其运作程序。

　　一、业主委员会的概念及民事诉讼主体地位

　　要了解业主委员会，我们需要结合另两个概念来理解，那就是业主和业主大会。

　　1、业主、业主大会与业主委员会的概念。

　　所谓业主，是指房屋的所有权人。业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。

　　物业管理区域内由全体业主组成业主大会，业主大会可以选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；选聘、解聘物业管理企业；决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；等等。如果没有业主大会，上述权利就无法实现。而作为小区的主人——业主，应当亲自参加业主大会，积极行使自己的权力，因故不能参加的，可以书面委托代表人参加。业主大会作出的一般决定，必须经与会业主所持投票权１／２以上通过。业主大会作出的制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。（详见《物业管理条例》第6、8、11、12条）

　　另，根据《物业管理条例》第１０条的规定，业主在业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。结合《常州市业主大会议事规则》（示范文本）的规定，业主在业主大会上的投票权数形态单位可以按建筑面积、套、单元、楼层和幢五种方式其中一种计算。按建筑面积计算的，确定每平米的投票权数，余数按四舍五入计算；按套计算的，以房屋单元内独立套计算，每套一票；按房屋单元、楼层、幢的其中一种计算的，由单位中的业主推选代表行使投票权数。具体投票权数形态单位的确定，由筹备委员会或者业主委员会根据物业管理区域的具体情况，在业主大会召开15日前，以书面公告或者其他形式征询意见；如有1/2以上投票权业主持反对意见的，应当重新选择投票权数单位。

　　业主大会是权力决策机构，业主委员会由业主大会选举产生，是其执行机构，在物业管理活动中维护全体业主的合法权益，对业主大会负责并报告工作。根据《物业管理条例》第15条及《江苏省物业管理条例》第10条的规定，业主委员会主要履行下列职责：召集和主持业主大会；拟定业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并报业主大会通过；经业主大会批准，选聘或者解聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后，负责与物业管理企业订立、变更或者解除物业管理合同；经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时，进行续筹；执行业主大会的有关决定；等等。

　　以上可见，如果没有业主大会的授权，业主委员会无权独立作出重大决策，这样保证了小区事务的权力掌握在全体业主手中，而不会被部分人所控制。

　　2、关于业主委员会的民事诉讼主体地位

　　《物业管理条例》第15条仅规定业主委员会是业主大会的执行机构，并规定其法定职责，但其法律地位如何，是否具有民事诉讼主体资格，条例并不明确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第49条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定：“《民事诉讼法》第49条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。”业主委员会既非自然人，也非法人，应归属于其他组织，因为：

　　（1）业主委员会是合法成立的。根据《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》第5、6、7条的规定，凡是实施物业管理的住宅小区，均应成立业主委员会，实行业主自治管理。新建住宅小区在竣工交付使用后，入住率或销售率达到60%时，应及时成立业主委员会。原有住宅小区，应在实施物业管理前成立业主委员会，然后由业主委员会在政府主管部门指导下选聘物业管理企业承担本物业的管理服务事项。当选的业主委员会，应当15日内报请所在地物业管理行政主管部门登记备案。就常州而言，新颁布的《常州市市区物业管理实施办法》第11、19条也对此作了明确规定。这充分说明业主委员会是在行政主管部门指导下组建，并取得批准成立的合法组织。

　　（2）业主委员会具有一定的组织机构。《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》第10条规定，业主委员会由物业管理区域的业主和物业使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据物业规模、业主人数，在9至15人范围内确定。必要时，经业主委员会决定可适当增减，但最低不得少于5名。业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。业主委员会可以设主任1名，副主任1-2名。业主委员会可以聘请执行秘书1名，负责处理日常事务。《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》第16条还规定，业主委员会的办公场所在物业管理用房中安排。《常州市市区物业管理实施办法》第18条也明确了业主委员会的组成。

　　（3）业主委员会拥有一定的财产。《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》第17条规定，业主委员会的活动经费来源，可在本物业维修基金增值部分中列支，也可以从配套服务设施经营收入中开支或在物业管理公共服务费中适当补贴。另，《常州市市区物业管理实施办法》第25条进一步明确规定，业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担。可以从收取的物业管理服务费中，或者从产权属业主共有的公建配套设施经营收益部分中列支。

　　可见，业主委员会应属具备民事诉讼主体资格的其他组织。

　　再者，从审判实践来看，赋予业主委员会民事诉讼主体资格也已经得到较为普遍的认可。

　　例如：最高院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函（2003年8月20日　[2002]民立他字第46号）就认为：金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，对房地产开发单位未向业主委员会移交住宅规划图等资料、未提供配套公共设施、公用设施专项费、公共部位维护费及物业管理用房、商业用房的，可以自己名义提起诉讼。

　　北京市高级人民法院审判委员会2003年12月15日通过的《关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》规定：“关于诉讼主体：业主委员会在下列情形下可作为原告参加诉讼，以其主要负责人（主任或副主任）作为代表人：（1）物业管理企业违反合同约定损害业主公共权益的；（2）业主大会决定提前解除物业服务合同，物业管理企业拒绝退出的；（3）物业服务合同终止时，物业管理企业拒绝将物业管理用房和《物业管理条例》第二十九条第一款规定的资料移交给业主委员会的；（4）其他损害全体业主公共权益的情形。”

　　综上所述，笔者认为赋予业主委员会民事诉讼主体资格是大势所趋。

　　二、业主委员会与物业管理企业的关系

　　业主既是物业所有者，也是物业管理服务的消费者，业主有权自主选聘物业管理企业。但是，物业管理消费是一种集体消费行为，大家共同选择、共同付费、共同受益。同时，在物业管理消费过程中，由于单个业主在与物业管理企业交锋中往往处于弱者地位，仅凭个人力量难以与之抗衡，因此，通过成立业主大会，选举出业主委员会代表全体业主更好地对物业管理企业进行选择，并有效行使监督。

　　根据《物业管理条例》第24条的规定，业主委员会经业主大会授权，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于３个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

　　业主委员会应当代表业主与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。没有物业服务合同，业主与物业管理企业之间的责、权、利关系就无法具体明确，物业管理服务质量、费用等问题就无法量化、细化，一旦发生纠纷，就缺乏有效的依据。因此，通过业主委员会与物业管理企业签订物业管理服务合同，是明确业主与物业管理企业责、权、利关系的有效形式。

　　在物业管理企业进驻小区后，需要配置物业管理用房。根据《物业管理条例》第30条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《江苏省物业管理条例》第27条也规定，新建物业在规划建设时，应当建设必要的物业管理配套设施，制定物业管理实施方案。开发建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的千分之三至千分之四无偿提供物业管理服务用房。而物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。《常州市市区物业管理实施办法》第37条第二款又进一步规定，建设单位应当按照住宅小区总建筑面积的千分之四配置物业管理服务用房，其产权属该住宅区全体业主共有。由此可见，物业管理用房必须是有产权、符合规划的房屋，且是依法属于业主所有的房屋。

　　综上，业主委员会作为全体业主的代表与物业管理企业之间并不是对立、水火不容的，而是平等、互利、共赢的一种服务合同关系。

　　三、业主委员会与居民委员会的关系

　　《物业管理条例》第20条规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。《城市居民委员会组织法》第2条规定：“居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。”第3条规定，“居民委员会的任务包括“办理本居住地区居民的公共事务和公益事业；调解民间纠纷；协助维护社会治安。”

　　可见，居民委员会是国家法律确认的群众性自治组织，承担协助维护社会稳定和社会治安的责任。而业主委员会是代表物业管理区域全体业主和物业使用人合法权益的自治组织，只是在物业管理范围内开展工作。（详见《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》第2条）但应当看到，物业管理是社区建设的重要组成部分，而居民委员会在社区建设工作中发挥着重要的指导作用，不能否定居民委员会对业主委员会活动的指导作用。根据《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》第4条的规定，江苏省建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门，负责全省业主委员会的指导、监督工作。各市、县（市）建设（房产）行政主管部门是所在地的物业管理行政主管部门，负责对本市、县（市）业主委员会的指导、监督及管理工作。但实际上，完全由建设（房产）行政主管部门对业主委员会的活动进行指导也是不现实的，必须重视和发挥居民委员会对业主委员会的指导作用。

　　四、江苏、常州地区业主委员会的运作程序

　　参照《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》（苏建房[2000]2号）、《常州市业主委员会运作管理试行办法》（常房发[1997]24号）、《关于在我市推行业主大会制度的通知》（常房发[2004]2号）、《常州市市区物业管理实施办法》（常政发[2005]222号），江苏、常州地区成立业主委员会的一般程序如下：

　　1、成立“业主大会筹备委员会”

　　（1） 开发建设单位报送资料

　　由住宅区开发建设单位或物业管理企业向所在地物业管理行政主管部门申请成立业主委员会，并提交本物业区域业主清册、物业清册。

　　（2）所在地物业管理行政主管部门牵头成立业主大会筹备委员会

　　业主大会筹备委员会成员由所在地物业管理行政主管部门、所在地街道办事处、建设单位、物业管理单位和业主代表等组成。

　　（3）筹备委员会的主要职责

　　①确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

　　②按照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；

　　③确认业主身份。

　　④确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

　　⑤拟订业主委员会选举办法（草案），确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

　　⑥做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。上述工作①-⑥应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

　　2、召开首次业主大会

　　筹备委员会应自组成之日起30日内组织召开首次业主大会会议，审议通过《业主大会议事规则》和《业主公约》，并对筹备委员会提出的业主委员会候选人进行选举，以与会代表过半数通过且得票多的代表当选。物业所在地的区房管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）对筹备委员会召开业主大会会议工作进行指导、监督。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

　　3、召开首次业主委员会会议

　　由所在地物业管理行政主管部门组织召开首次业主委员会会议，选举产生业主委员会主任、副主任。

　　当选的业主委员会，应当在选举产生之日起30日内，持业主大会的成立情况、《业主大会议事规则》、《业主公约》及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区房管部门备案，其选举产生之日为成立日期。备案采用证书形式，物管项目所在区（市）物业管理行政主管部门对业主委员会的备案材料确认后，在《业主委员会证书》上签署意见。业主委员会应当将《业主委员会证书》在所在区域内向全体业主公示。

　　首次业主委员会成立后，每三年进行一次换届选举，换届选举工作由上届业主委员会负责，参照上述程序进行。

　　总之，业主委员会，就象一根纽带，一头系着小区的主人——业主，另一头则系着小区的管家——物业管理企业。管家好不好、谁来做管家、业主的权益如何得到切实地维护，都要依靠业主委员会来维护监督。

　　附：江苏、常州地区关于业主委员会成立、运作的常用法律规范、文件。

　　《物业管理条例》2003年国务院第379号令
　　《江苏省物业管理条例》2003年12月1日起施行
　　《常州市市区住宅区物业管理暂行办法》（常政发[1994]107号）
　　《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房[2003]131号）
　　《建设部关于印发〈业主临时公约（示范文本）〉的通知》（建住房[2004]156号）
　　《业主委员会章程》（规范文本）（常房发[1998]25号）
　　《业主公约》（常房发[1997]24号）
　　《关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）

　　《江苏省物业服务收费管理办法》（苏价服[2004]383号）
　　《国家发展改革委、建设部关于印发〈物业服务收费明码标价规定〉的通知》（发改价检[2004]1428号）
　　《常州市业主委员会运作管理试行办法》（常房发[1997]24号）
　　《江苏省城市住宅区业主委员会管理办法》（苏建房[2000]2号）
　　《关于在我市推行业主大会制度的通知》（常房发[2004]2号）
　　《常州市市区物业管理实施办法》（常政发[2005]222号）