律师办理房屋动拆迁补偿款分割共有纠纷案件思路探讨（一）

律师办理房屋动拆迁补偿款分割共有纠纷案件思路探讨（一）

文/雷敬祺 上海伟聚律师事务所律师 高级合伙人

随着城市化的进程越来越快，房屋拆迁也越来越多，矛盾也会越来越多。拆迁人与被拆迁人之间的矛盾解决了，随之而来的就是被拆迁人一方（或家庭）内部的矛盾，也即是产权人与房屋使用人的矛盾、产权人之间的矛盾、承租人与同住人之间的矛盾、产权人与房屋承租人之间的矛盾、产权人或承租人与应安置人员之间的矛盾等等，这类矛盾提交法院处理，就成为共有纠纷案件。关于此类案件的处理依据，上海市高级人民法院2004年1月12日颁布了《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》，但该解答也仅仅是原则性规定，无法解决很多实践中出现的问题，法院对此也只能在原则的基础上进行“酌定”判决，实务操作中，不同的法院、不同的法官自有裁量尺度掌握不一，也很容易给当事人造成“司法不公”的感觉，当然，雷敬祺律师认为：“乱世出英雄”，作为律师，熟知拆迁政策、灵活运用诉讼策略，也往往能给你的当事人获得更大的利益，赢得更有利的诉讼局面。

第一部分 动拆迁补偿款分割共有纠纷案件几种类型及处理原则

一、城市房屋拆迁

（一）城市公房拆迁，动拆迁补偿款分割共有纠纷案件

公房按照百度百科的解释，也称公有住房，国有住宅，它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。当然，这个解释不是很准确，在拆迁过程中所遇到的公房，也有很多是原来为私房，后来被收归国有，变成公房。无论如何，公房一般是有租赁房卡，每月有承租人交纳少额租金，在拆迁过程中，由承租人代表全体同住人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，动拆迁补偿款归承租人及同住人共有。按照上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第九点，承租人、同住人之间，一般遵循一人一份，均等分割的原则取得拆迁补偿款。据此，公房房屋动拆迁补偿款分割原则为：承租人与同住人原则上均等分割。当然，在原则均分的前提下，法院会考虑房屋来源情况、实际居住情况、经济来源情况、对房屋贡献情况等酌定多分与少分。

（二）城市私房拆迁，动拆迁补偿款分割共有纠纷案件

私房按照百度百科的解释，也称私有住宅，私产住宅，它是由个人或家庭购买、建造的住宅。一般认为是指产权房，即拥有房屋产权证的房屋，房屋产权人登记的权利人为产权人，即私房的被拆迁人。在拆迁过程中，私房的产权人系被拆迁人，由产权人代表全体房屋使用人与拆迁人签订拆迁补偿安置协议，动拆迁补偿款归产权人所有。按照《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第五十四条,拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。据此，私房房屋动拆迁补偿款分割原则为：补偿款归产权人所有，产权人负责安置房屋使用人。当然，至于如何安置，因为矛盾已经产生，产权人与房屋使用人已经无法共同居住，法院一般倾向于判决一部分货币补偿。

（三）城市房屋拆迁，应安置人员动拆迁补偿款分割共有纠纷案件

拆迁并非房屋的市场买卖，也包含了政府的人性化安置因素，因此，拆迁过程中，对于房屋面积小，而人口多的家庭，拆迁人会按照政府的相关规定，给予相应的补偿安置，俗称“数人头”安置方式。根据2006年上海市人民政府颁布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》，一般来说，截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。户口不在拆迁房屋内，也有可能符合应安置人口条件，比如配偶、未成年子女。据此，应安置人员的动拆迁补偿款如何分割，也成为法律和实务上应当解决的问题，但法律对此并未有明确规定，实务操作中主要参照《拆迁口径》以及法官的自有裁量权。

二、农村集体土地上房屋拆迁，动拆迁补偿款分割共有纠纷案件

农村集体土地上房屋拆迁通常有三种方式，易地建房、货币补偿、同等价值房屋调换。按照上海高院《关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第十三点，农村集体土地上建造的私有房屋被拆迁所获得的货币补偿款，由房屋所有权人均等分割。据此，农村集体土地上房屋拆迁，动拆迁补偿款分割原则为：房屋所有权人均等分割。在申请建造房屋时已满十六周岁的家庭成员，建房时已以自己的劳动取得收入并用于家庭生活的，或则以自己的劳动作为建房的劳动投入的，可认定为共同所有权人。

第二部分 律师代理动拆迁补偿款分割共有纠纷案件几个胜诉案例(待续……)