二套房如何认定

　　二套房贷是政府调控房价这匹烈马不致严重失控的缰绳，可看作观测房市冷暖的温度表。自2007年9月面世以来，几乎没有人能对它讲得清。或许监管机构和银行分别出于保持政策稳定性和操作灵活性的需要，颇有“这事儿不能说得太细”的意味，但对购房人来说，有必要理清楚。

　　二套房的认定有3个关键点：以夫妻关系为基础进行家庭认定;有无信贷记录是主要判定依据;与商贷行为相关，只发生在申请商贷的时候。

　　以夫妻关系为基础认定家庭

　　以个人还是以家庭为单位认定曾是2007年争论不休的话题，12?11新政的下发，央行明确对二套房贷给予了以家庭为单位的说法。这让不少人又产生了新的困惑：儿子和父亲是不是一家人?两未婚兄弟怎么算?诸如三世同堂状况怎么办?未成年人又怎么算?

　　已成年即可为家

　　小张打算今年买套新房结婚，他的父母和哥哥分别在5年和3年前贷款买过房，小张想知道自己是否属二套房。

　　解析：不属二套。家庭单位的认定依据，既不是户口本上的一户，也不是血缘关系上的一家人，而是以商贷申请人的夫妻关系为基础组建的家庭。换言之，单身成年人以本人认定家庭单位;已婚成年人以夫妻两人共同认定为一个家庭单位，其未成年孩子不能独立构建家庭单位，可计入家庭单位的一员。小张既已成年未婚，则以本人作为独立家庭单位，不受家里其他人的影响。

　　婚姻让信贷记录共有

　　黄先生在婚前名下有一套贷款买下的房产，他和女友12月领完结婚证后，打算共同购买一套房。妻子此前名下无任何贷款购房记录，因此婚后购置这套房产黄先生打算用妻子名义申请房贷。

　　解析：属于二套。由于黄先生结婚之前有商贷记录，虽然女方名下无房，但是现在两个人共同组建了家庭，商贷记录已为家庭共有。即便再以女方名义买房，仍要属于二套房范畴。

　　银行对婚姻事实的认定不是看结婚证而是看户口本，如果新婚夫妻领了结婚证但还没来得及更改户口，那么这夫妻二人在银行面前就不算是一个家庭，仍然可以各自买一套房并享受首套房待遇。但这显然有违规操作的嫌疑，不建议购房人使用。

　　未成年人无二套房贷

　　朱先生的女儿今年16岁，出于长远的考虑，为了避免可能出现遗产税以及女儿以后婚后的财产分割问题，在买房时他想把女儿的名字写到房产证上，只是不知道对女儿以后购房有无影响。无独有偶，黄小姐今年准备买房，她发现父母在房产证共有人一栏里填有自己的名字，想知道自己在买房时是否属于二套。

　　解析：均不属二套。《民法》规定，有完全民事行为能力的人才能向银行申请贷款，这决定了未成年人不存在二套房贷问题。未成年人所在家庭单位的认定，是以其监护人为主体的，通常包含在其父母的家庭单位内，买房以父母的名义进行。我国法律并未限制未成年人拥有住房产权，不少买房人也愿意把买卖契约及产权证写上子女的名字，但在向银行申请贷款时，要与子女作为共同买房人方可，且此贷款只记在父母名下。

　　信贷记录是判定依据

　　首套、二套的概念不是针对房产，是指贷款的次数。没有贷款记录，有再多房也算首套。如之前的房是宅基地、集资房，或是一次性付清与赠与，没有通过银行按揭买过房，都属于首套。反之，如果已有信贷记录，即使已偿付完毕，也极易被认定为二套房(特殊时期的改善型住房除外)。

　　异地购房算二套

　　“我在西安老家已经有一套房，在上海购房是否算作第二套房?”从西安到上海工作的小袁有此疑问。

　　解析：属于二套。目前银行的征信系统已经实现全国联网，只要是在银行贷款买房，各家银行都可从央行的征信系统上调阅信贷记录，连外资行也概莫能外。对像小袁这样的人来说，二套房政策确实造成了池鱼之灾。

　　先卖后买仍算二套

　　张小姐两年前曾贷款买过一套小户型房产，今年计划买一套更大一些的。她想采取卖掉手头的小户型再买大户型的方式，不知道是否属于二套。

　　解析：一般会被认定为二套。央行和银监会有关负责人曾有明确说明：除被认定为购买改善型住房外，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。而改善型住房政策是否会继续执行，至今动向不明。

　　只发生在申请商贷时

　　不少人想申请公积金贷款，问是否存在二套房问题。需要明确的是，二套房的认定只发生在申请商贷的时候，无论以前的信贷记录如何，如果购房人现在申请的是公积金贷款，就不存在二套房问题。组合贷因为用到了商贷，则要按商贷处理。换言之，无论是第一次买房用商贷第二次用公积金，还是多次均用公积金贷款，都不属于二套房范畴。

　　第一次商贷第二次公积金算一套

　　童先生曾用商贷购买了一套50平方米的住房，婚后计划用公积金购买一套80平方米左右的房子，此种情况他不知道是否算二套。

　　解析：不属二套，因为第二次买房不存在商贷行为。需要进一步说明的是，有理财师据此作出建议，如果首次置业且买房面积较小，仅作为过渡使用，最好先全用普通商业房贷，把公积金贷款留作下次改善型购房时使用。这个建议至少存在两个误区：一是公积金贷款有额度上限，用以改善型住房并不合适;二是首次置业如果买房面积小，公积金贷款就有了用武之地，而且公积金贷款只要还清上一次就允许借下一次，存在循环使用的可能，没有必要把宝贵的机会留下来。

　　第一次公积金第二次商贷算二套

　　周先生购买第一套房时使用了公积金贷款。因为儿子结婚，打算以自己的名义为儿子商贷购置一套新房，想知道是否属于二套房。

　　解析：一般会被认定为二套房。公积金贷款的记录也进入了央行的征信系统。如果第一次购房用了公积金贷款，第二次购房申请商业房贷，将被执行二套房政策。即使第二套房使用组合贷款，即公积金加商贷模式，也会被视为二套房。

　　二套房贷政策演变

　　2007年9月27日

　　央行和银监会联合发文，第二套(含)以上住房贷款，首付不得低于四成，贷款利率1.1倍。

　　2008年12月11～12日

　　11日，国务院发文要求，二套房贷应执行四成首付、1.1倍利率，但改善型住房可按首套房两成首付、7折利率的标准执行。12日，央行明确了二套房贷以家庭为单位。

　　2010年1月10日

　　国务院办公厅发文要求，二套房贷以家庭为单位，首付不得低于四成，利率严格按照风险定价，改善型住房未有提及。

　　2010年4月14日

　　对于家庭贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

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