中介公司能否因房屋买卖合同未谈成要求买方支付违约金?

咨询热线内容
2007年年初，由于急需买一套住房，我找到鸿发房产中介公司介绍房源。经过该公司的介绍，我看中了龙先生一套三居室住宅。于是，便与鸿发房产中介公司签订了一份已事先拟定好的《房地产买卖居间协议》，约定由中介公司将龙先生的住房介绍给我，我付给中介公司2000元的佣金。其中还有一条规定，如果因我单方面的原因未能达成房屋买卖协议的，则应向鸿发房产中介公司支付2％的违约金。
签协议时，我虽然也觉得这一条款对我非常不公平，但是因为我对价格和房屋结构都很满意，也就没有多想。但是在实际看房时，我才发现龙先生的这套房子没有停车位，这一点对我来说非常不便，于是我要求降低房价。后因此发生争执，最终没有达成协议。对此，我非常遗憾，，但是中介公司居然拿着那份有我签字的《房地产买卖居间协议》要我承担违约责任，付给其房子总价款2％的违约金，另外还要我交齐2000元的佣金。理由是房屋买卖未能达成均系我个人原因，我存在过错，应承担责任。
请问：我必须向中介公司交付违约金和佣金吗?我该如何维护自己的权益?(咨询者：胡女士)

律师专线解答
胡女士，您大可不必为此而担心，您完全可以拿起法律武器来捍卫自己的权利。
第一，您无须承担所谓的违约金。您与鸿发房产中介公司签订的《房地产买卖居间协议》，是中介公司为了重复使用而预先拟定好的，根据《合同法》第39条第2款关于“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”的规定，该协议是格式条款无疑。同时，《合同法》第40条规定：“......提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”具体到您所咨询的问题中，《房地产买卖居间协议》中“如因您单方面原因未能达成房屋买卖协议的，则应向鸿发房产中介公司支付2％的违约金”这一条款意味着必须达成房屋买卖协议，实质上完全剥夺了您与龙先生进一步协商的权利和订立合同的自由，所以该条款应认定为无效。
第二，您应该给付一部分佣金，但不是全部。您与中介公司之间形成居间合同关系，中介公司为居间人，您为委托人。根据《合同法》第427条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”在上述事件中，中介公司并未促成您与龙先生房屋买卖合同成立，所以并不能要求您支付约定的2000元报酬。但是，考虑到中介公司在为您介绍房屋时所花的必要费用，因此您应该支付其对于此事所花费的必要费用。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对格式条款的效力及居间报酬的支付这两个法律问题认识不清楚。

律师提醒与注意事项
在签订合同之前(尤其是格式合同)，一定要仔细阅读，发现对自己明显不利的条款一定要全面考虑后果再行签订，不能只顾眼前利益，要做到防患于来然。
购房者在选择中介公司时一定要慎重。如果遇到中介公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实、提供虚假情况，损害到购房者利益的，不仅可以不支付报酬，而且可以要求其承担损害赔偿责任。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十七条