房贷理财 到底能理出多少财？

房贷新品花样多 买的不如卖的精--

最近，某银行推出一款叫做\"点按揭\"的房贷理财产品，据说可以省下几万元的贷款利息。消息一出，各家银行房贷业务的咨询量又涨了一小截儿，不少人向贷款银行咨询自己的房贷能不能理财。

25日，记者通过对沈城各家银行的调查发现，这段时间银行新推出的房贷理财产品不在少数，而且名目繁多。但这些产品究竟适合哪些人，又能为房贷族省下多少钱，却是个不好回答的问题。

房贷搞噱头 整蒙贷款族

年初至今，银行房贷新产品频繁亮相。记者日前走访了一条街上的四家银行发现，每家银行最近更新的宣传折页上都有一款房贷理财产品。其中，主打\"省息\"的占绝大多数，还有少数是以还款方式和期限为卖点的。

比如，一家银行新推出的\"存抵贷\"产品就在贷款利率上做足了文章。该业务通过将个人贷款与存款账户进行关联，通过同一客户名下的存款利息抵扣贷款利息，帮助客户减少贷款利息支出。

某大型商业银行近期还推出了\"气球贷\"业务。这种贷款前期每期还款金额较小，但在贷款到期日还款金额较大，\"前小后大\"像气球，所以就直接命名为\"气球贷\"。该行人士介绍，\"气球贷\"是针对那些计划中短期持有贷款的客户设计的，既提供了较短的贷款期限，又以一个较长的期限来计算月供，减轻前期还款压力。同时，由于贷款期限较短，相应的贷款利率也较低。

虽然房贷新品不少，市民也很关心，但由于银行房贷业务的专业性较强，市民理解起来比较费劲。这几天，记者就接到多位读者关于房贷新业务的咨询。

能省那么多？看着直动心

其实，房贷族最关心的莫过于房贷新品是不是真实惠？如果把这个问题抛给银行，银行的回答肯定是\"当然实惠\"。

某银行理财师就该行推出的一款\"存贷通\"业务算了一笔账，认为能为客户省下一大笔钱：如果客户住房贷款余额100万元，同日活期账户存款余额100万元。开通该行的\"存贷通\"房贷理财业务后，100万元活期存款按照贷款利率算利息，一天的收益为90.18元，可以抵去贷款利息支出。

更具诱惑的是，部分银行能让客户的房贷在理财之后省下数万元的利息。以上述开通\"点按揭\"业务的银行为例，该行声称房贷客户通过预先支付一个或多个\"点\"的费用，可以使贷款利率降低，最低利率仅为3.78%，相当于央行基准利率打了六五折。按照该行的说法，以30年期50万元的贷款为例，办理该业务前利率为4.16%，月供为2433元，30年利息总额为372854元。如果客户办理了\"点按揭\"业务，通过支付1.5个\"点\"的费用，即7500元，30年下来可以节省利息39149元。

另一家银行省得更多。假设客户贷款100万元，30年期，选择该行的\"活利贷\"后，每月在还款之外将3000元存放在活利贷的账户下，银行会将这笔钱视为提前偿还的贷款本金，最终借款人还的总利息仅为55万元，比普通住房贷款节省的利息高达60万元。

忽略四个问题 \"实惠\"大打折扣

真能省下这么大一笔利息支出吗？记者通过调查发现，银行在房贷产品的宣传中有意无意地忽略了四个问题，而这四个问题直接影响到\"实惠\"的真假。

■成本问题一笔带过

办理房贷新业务是需要成本的，但面对面向你介绍这一业务的银行客户经理肯定就将成本问题一笔带过。一般情况下，银行会按天或一次性收取\"手续费\"，费用多少不等，但至少是几千元。如果将这笔费用扣除，再算上因支付这笔费用而丢失的存款利息收入，银行给的\"实惠\"会少上一大块儿。

■\"省略\"该得的利息

除了手续费因素，银行在帮客户计算\"省多少\"时，将客户该得到的部分利息收入给忽略了。比如与贷款账户关联的储蓄账户，如果没有与贷款账户关联，本身是可以获得存款收益的。但银行在推销自己的产品时，忽略这部分收入的同时，夸大了节省的利息支出。

■放大本金说事儿

仔细看一下各家银行举的例子会发现，怎么举的都是贷款大客户啊，动辄上百万元的存款和贷款，远高于正常的贷款和存款水平。实际上，如果缩小本金的基数，节省下来的费用肯定没有那么多。另外，如果客户有一笔数额较大的资金，比如上述银行举的100万元的资金存在活期账户中，完全可以提前还上部分贷款，更能节省利息支付。

■没考虑经济环境变化

银行抛出的案例都比较简单直观，没有涉及复杂的因素。而实际上，如果遇到经济环境发生变化，比如银行加息、减息、房贷政策调整以及通货膨胀因素，计算结果肯定会有所变化。

另外，记者采访还发现，每种房贷新品都有一定的局限性，只适合特定的人群来选择。市民在选择时应算清成本，仔细权衡。