关于“房改房”有关问题

1、什么叫房改房？

答：房改房就是指职工已按照国有住房制度改革政策购买的公有住房。

2、已购公房能否上市？如果可以应如何上市？

答：已购而且手续完备的公房是允许上市的。已购公房如果需要上市必须遵循以 下程序办理：

（1）准备上市的房改房应先由广州市房地产测绘所确认房屋测量面积。

（2）职工将已购公有住房上市，应如实填报《广州市职工已购公有住房上市核准表》，由原产权单位核对有否违反购房约定，如属出售的，由原产权单位加具是否购买的意见，提交以下材料向市房改办申请办理所购公有住房上市核准手续；《广州市职工已购公有住房上市核准表》（一式六份）；《房地产证》或《房屋所有权证》、《国有土地使用证》；交换、赠与的，必须按成本价付清房款；《广州市公有住房买卖协议书》。

（3）经市房改办核准，允许上市的，应按出售、出租的有关法律、法规、办理交易过户、产权登记、抵押登记、租赁登记手续。

3、已购公房应如何进行出售交换？

答：已购公房如进行出售交换时必须按以下程序进行：

（1）未分摊共有建筑面积的，到市房地产测绘所办理委托测量手续，计算应分摊的共有建筑面积；

（2）到市房地产交易所办理过户手续。产权人在市房地产交易所发出《房屋交易过户通知书》之日起30天内，按规定交纳有关税费及国有土地使用出让金，并按规定把属于原产权单位收益的部分存入“单位住房基金专户”，由市房改办核准并开具证明后，到上述交易所办理过户手续、市房地产登记所办理房屋产权转移登记，领取〈房地产证〉。

4、已购公房赠与要办理那些手续？

答：如果是已购公房需要办理赠与的必须按以下程序进行：

（1）未分摊共有建筑面积的，到市房地产测绘所办理委托测量手续，计算应分摊的共有建筑面积；

（2）到市房地产交易所办理过户手续。产权人在市房地产交易所发出《房屋交易过户通知书》之日起30天内，按规定交纳有关税费及国有土地使用出让金，并按规定把属于原产权单位收益的部分存入“单位住房基金专户”，由市房改办核准并开具证明后，到上述交易所办理过户手续、市房地产登记所办理房屋产权转移登记，领取《房地产证》。

（3）到公证处开具《评估介绍信》后，持该介绍信和上述有关房屋产权的证件到市房地产估价所估价，并持该所出具的有关资料到公证处办理公证。

5、对房屋上市买卖的行为可以委托中介代理进行吗？中介代理的收费有具体规定吗？

答：可以的。因为房地产中介是一种为房地产买卖双方介绍交易，以获取佣金的单位商业机构。

国家有关部门对房地产各种中介服务收费标准都有明确规定：

（1）房地产咨询费

凡是向房地产中介机构咨询有关房地产政策、法规、技术等服务的行为都是属于房地产咨询，必须支付房地产咨询费。房地产咨询费按服务形式可分为“口头咨询费”和“书面咨询费”。

* 口头咨询费：按照咨询服务所需要时间结合咨询人员专业技术等级由双方协定收费标准。

* 书面咨询费：按照咨询报告的技术难度、工作繁简结合物业金额大小计收：普通咨询报告，每份收费300—1000元；技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费提幅到咨询物业金额的2.5%左右。

（2）房地产代理费

对房地产代理收费的原则是商品房价值量大的，收费比例低，价值量小的，收费比例高，分档次计收：

* 交易额50万元以下，收费为交易额2%；

* 交易额50万—100万元部分，收费为1.5%；

* 交易额100万元以上部分，收费为1%.

如果是独家代理的，收费标准是由委托方与房地产中介机构协商，适当提高到3%.

6、房屋买卖的中介服务费应该由那方支付？

答：按国家有关部门规定，房屋买卖经过中介机构代理的，如购房者委托中介机构代买房屋，其中介服务费由购房者支付。如果是卖房者委托中介机构代卖房屋的，其中介费则由卖房者支付。如果买卖双方协商同意时也可由买卖双方各付50%.

7、房改房上市交易属于私房交易吗？国家对房改房上市交易有那些优惠政策？

答：房改房尽管属于私人拥有，但由于房屋来源不同，所以它与普通私房在交易上是有不同的政策对待。

政府为了支持房改房上市，提供了非常优惠的政策，如交易时免征营业税（及其附征的城市建设税、教育费附加等）、土地增值税，自住满5年以上的，免征个人所得税。比起正常商品房的交易税费可谓着数多多。

以下为房改房上市交易税费和过户所需的资料：

买方：

（1）交易管理费：房价的0.3%；（附身份证及其复印件）

（2）印花税：房价的0.05%；（附房改房转让申请审批表或买卖契约的原件）

（3）契 税：房价的3%.

卖方：

（1）交易管理费：房价的0.5%；（附身份证及其复印件）

（2）印花税：房价的0.05%；（房地产证及购房发票收据原件）

（3）土地出让金：交易评估价的1%；未满5年的交个人所得税1.3%；（房改房上市需由房改办开具准入证明）

（4）地价评估费：200元；（共有人同意卖房的证明原件）

8、房改房上市能卖出好价钱吗？

答：房改房上市未必能卖出好价钱。因为房改房大多是旧房为主，即使在市区旺地，价格与相邻的商品房、尤其是新落成的一手楼房相比，会有较大差距，所以放盘者不要期望过高。要做到心中有数，最好先到附近楼盘了解一下本地行情再作打算。

9、房改房上市买卖前还需要注意那些问题？

答：房改房上市买卖前特别要注意原房的公摊面积是否已经经过处理。未分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，须经广州市房地产测绘所测量计算属于该房屋分摊的共有建筑面积。

对于十层以上（包括十层）的高层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买；对于十层以下的多层建筑，分摊的共有建筑面积，由产权人以该面积的交易评估价的10%向原产权单位购买。

已购公有住房应分摊共有建筑面积的测量费用，由收取共有分摊建筑面积价款的单位负责。

已购买所分摊共有建筑面积的已购公有住房出售、交换、赠与时，所得价款应全额归原产权人。

10、购买房改房可以办理按揭手续吗？

答：购买手续完备的房改房是可以办理按揭手续的。除其申请条件供楼贷款程序与商品房按揭申请手续基本相同外，区别之处在于：卖方必须提供广州市房改办同意所交易的房改房的上市核准证明以及国有土地使用权出让金、所分摊的公有面积价款缴交证明。此外，若卖方出售的房改房以标准价购得，则在将出售价的增值部分20%缴存单位的基金专户，由银行认可的中介公司代办交易过户手续。

11、如何确定公有住房的出售范围？

答：凡经广州市房地产管理局确认产权来源清楚、同意出售的公有产权住房，均属出售的范围。凡产权尚有争议的多或可以改造成营业用房的，或与办公，科研、教学、生产大楼相连接无法分割的，或具有历史纪念意义的，以及房地产管理部门确认不宜出售的公有产权住房，都不属于出售的范围。房改方案开始实施后，房管部门和各产权单位要首先组织建国以后建造的质量较好的公有产权公寓式单元套房出售。花园式的单家独院公有住宅和非单元式公有住房（如公用厨，厕）暂不组织出售。

12、哪些人可以申请购买公有产权住房？

答：公有产权住房的主要出售对象是：党政机关、部队龟事业单位，人民团体和全民、集体企业中执行国家统一规定的工资制度的在职干部职工，或离退休干部职工中的现住户，包括属于正常工作调动和人才流动而调离原单位的现住户，每个干部职工家庭只能购买一次。中外合资、合作和外资独资经营企业中的中方职工，如果其工资收入不含有住房消费费用的，也属公有住房的出售对象。已经竣工尚未安排入住的公有产权住房，产权单位应该拿出大部份，面向本单位的干部职工住房困难户出售，并应按照规定从严控制购房职工的住房面积。

13、职工购买公有产权住房以什么作为计价单位？

答；一律以住房的建筑面积作为计价单位。建筑面积依据住房竣工图纸的单元组合面积计算没有图纸作依据的则按实际丈量、单元组合面积以外的建筑面积，如公共楼梯、过道等不按户分摊，也不列入住房分配控制面积的计算范围，但属于单家独用的楼梯和走道，则应作为单元组合面积的范围予以计算。

14、出售公有产权住房的计价，根据哪些原则？

答：出售公有产权住房计价的原则依据是：（1）新建住房的标准价包括住房本身建筑造价以及征地和拆迁补偿费用：（2）旧住房的标准价按重置价成新折扣和环境、地段、朝向、楼层等因素以质计价；（3）由房管、物价部门共同制定每一年的统一价格标准和评估办法；（4）要根据省的规定，坚持最低限价原则；（5）实行政策性的房价折扣优惠；（6）实行‘超标’加价。

15、住房本身建筑造价包括哪些因素？

答：住房本身建筑造价包括：（1）建筑安装工程费用（2）室外工程费； （3）勘测设计费。

16、住房标准价中的征地拆迁补偿费用如何确定？

答：根据广东省《关于鼓励职工购买公有住房的意见》规定，住房标准价中的征地拆迁补偿费用按实际费用计算或不低于住房本身建筑造价的20％计算。

17、什么叫旧住房的重置价？

答：重置价是重新购置或建造的价值的简称。旧房重置价系指前一年购置同类型的新建住房的建筑造价加征地拆迁补偿费用。在公有旧住房不能按原始价值出售的条件下，以重置价作为确定售价的依据，是国家统一规定的—项基本原则。

18、房改方案对最低限价作了怎样的规定？

答：为了防止贱价出售公有产权住房，《方案》规定了最低限价的原则，即1979年建成的砖混结构单元式套房，每平方米建筑面积不得低于180元；框架结构的单元套房则不得低于198元；1980（含当年）后建成的，可在此基础上平均每年增加1％：1978年（含当年）以前建成的则平均每年扣减l％，但最多只能扣减30％；质量、环境、装修都比较好的住房，不论是何年建成的，都不应低于每平方米180元的最低出售限价。

19、职工购买公有产权住房，在计价上可以享受哪些优惠？

答：可以享受的优惠有：（1）现住户在规定的住房分配控制面积以内的，减收征地和拆迁补偿费；（2）职工购房后一定时期内应得的住房补贴，凡在改革方案开始实施的第一年内购房的，在确定房价时一次过优惠20％，以后不再发给住房补贴（—年后才购房的，每迟购一年，优惠率减少5％）：（3）按购房职工本人每一年革命工龄从房价中优惠0.3％；（4）一次付清房款的。产权单位可按折扣优惠后的应收房款减收25％。

20、怎样计算购房职工本人的工龄？

答：“工龄房价优惠”指的是革命工龄房价优惠，购房职工本人的革命工龄，由所在单位的组织、人事、劳动部门根据国家的有关规定确定。

[NextPage]

21、现住公房没有达到分配控制面积的职工，其差额面积部份可否保留再次按优惠办法购买？

答：不可以。每个干部、职工家庭，包括夫妻、未婚子女和赡养的老人，只能按优惠价购买一次公有住房的规定，是住房制度改革中的一项重要政策。粤府（1983）68号文件规定的机关干部和职工住房分配标准，是住房分配的控制限额，文件明文规定“各单位进行住房分配时，应根据本单位现有住房条件，在最高限额内，取决一个适当的面积进行安排”。因此，在当前我市住房仍然紧缺的情况下，不可能保证每个干部职工家庭都能达到分配标准，单位不一定要按这个标准配足住房。

同样的道理，干部职工购房之后，如果发生职务升降变动时，其原来已经购下的住房也不能因此再根据优惠办法重新作相应的变动。

22、领导干部使用的公有住房，如果本人逝世后，遗属又是职工，可否继续享受其原来的住房分配标准？

答：不可以。如果原单位不作重新安排，只能执行遗属本人的住房分配控制标准。

23、职工购买超过规定控制面积的住房，其超标面积部份的房价如何加收？

答：凡在房改实施方案公布之前已经超标的，各单位要进行一次清理，如退出确有困难的，超标面积的部份一律实行分段加价的办法，即超过5—15平方米的部份，售价增加20％：超过15—25平方米的部份，售价增加60％：超过25—35平方米的部份，售价增加100％；超过35平方米以上的部份，按市场价出售。但一户住有两套公房的干部职工，建筑面积合计超过了省规定的住房分配控制面积的，只可以购买一套，另一套应退回产权单位。

24、如果产权单位在房改方案开始实施一年之后才决定售房，购房职工因而受到一次性房价优惠率被扣减的损失，应由谁来补偿？

答：不存在损失和补偿的问题。因为第一，职工未购房前仍然是交低租，享受着房租的‘暗贴’，从租售比价的意义上说，目前租价低于售价，而且在承租期间还领取一定的房租补贴；第二，求购职工在未能把房子买下之前，可以把购房款存进银行里，所收取的存息，不会低于被扣减的一次性房价优惠额。

25、我市对出售公有产权住房有哪些税费优惠？

答：产权单位以优惠价向干部职工个人出售的住房，免缴建筑税、营业税；干部职工按优惠办法购买公有住房，免缴契税、房产税和土地使用税；监证费、工本费和手续费按规定费率减收50％，由买卖双方平均负担。

中国人民保险公司广州分公司决定，凡按广州市住房制度改革实施方案的规定办法购买的房屋，产权人在投保房屋保险时，均给予25％的费率优惠，优惠期限暂定五年。

据我们了解，目前有些单位正在考虑向税务机关提出退库申请，要求退回现在准备向干部职工出售的住房在方案实施之前就已缴纳了的建筑税是不对的。

26、夫妻异地工作的，可否在两地各自按优惠办法购买一套公有产权住房？

答：不可以。只能选择一方购买—套公有住房，另一方可以租住。

27、对分期付款购房的职工有哪些规定和限制？

答：允许以分期付款方式购房的规定，完全是为了照顾一次付清房款有困难的职工家庭而采取的一个比较灵活的结算办法。但首期应先付不少于应付房款20％的现金，剩下部份的还款期限最长不得超过15年，而且要相应承担欠款利息。首期付款如超过应付房款20％的，每多付10％，产权单位可按应收房款减收3％。分期付款在五年期内付清的，按同期银行规定的活期储蓄存款利率加计欠款利息；十年期内付清的，按同期银行规定的整存整取一年期储蓄存款利率加计欠款利息；十五年期内付清的，按同期银行规定的整存整取三年期储蓄存款利率加计欠款利息。为了维护产权单位的利益，防止购房职工钻利差的便宜，买卖双方在签订住房买卖协议书的时候，要具体明确买方的分期付款计划，不得违约拖欠。国务院住房制度改革领导小组1988年2月15日公布的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》中规定分期付款的购房户，每月“应拿出占家庭工资收入10—15％的现金”。以分期付款购房的职工，在债务未清之前，不得将房屋出租、出售或改变用途。

28、省、市规定的机关干部、职工住房分配控制面积有哪些具体内容？

答：省、市机关对干部、职工住房分配控制面积的规定是：（1）副省长或行政七级以上（含七级）的干部，每户建筑面积180平方米，最高不得超过230平方米；（2）委办厅局级干部，每户建筑面积100平方米（最高不得超过130平方米； （3）处级干部，每户建筑面积80平方米，最高不得超过100平方米； （4）科级干部，每户建筑面积70平方米，最高不得超过85平方米； （5）一般干部及其他职工，每户建筑面积50平方米，最高不得超过75平方米； （6）离，退休干部职工，按干部、职工离、退休的政策规定执行； （7）没有行政职务的科技、教育，文艺、卫生、体育等人员，按省委粤发（1982）72号文件的规定，比照其同级出行政职务标准执行；

29、干部。职工购买公有住房，在什么情况下要办理房屋他项权利登记？

答：凡分期付款购房的或协议书中有其他权利保留的，均须在办理房屋交易和产权登记的同时，由售房单位持公有住房买卖协议书，申请办理他项权利登记。他项权利消灭的，提交原《房屋他项权证》，并由协议双方共同申请。

30、如何组织公有住房的售价评估工作？

答：产权单位出售公有住房时，应先由持有广州市住房制度改革办公室发给的“房屋评估员证”的评估员，按照统一规定的计价标准和评估办法，提出初步的评估意见，交由有单位领导、行政、体改、工会，财务和职工代表组成的房价评估小组民主评定，并上报市房改办或由市房改办授权审查的单位审批后公布。

31、为什么要进行地段房价调节7地段如何划分？

答：由于市中心地段的市政、交通和生活配套设施等与其他地段有所差别，为了体现住房地段价差、减少城市中心地段人口密度，所以要实行地段房价调节。

地段的划分如下：

（1）市中心区一东至共和路、水均大街，东环路，云鹤路、永福路、铁路边，南至沿江路珠江边，西至南岸黄沙大道、中山八路、荔湾路、流花路、站前路，站西路，北至京广、广九铁路边。

（2）一般市区一东起五羊新城至广州大道，南起滨江路至昌岗路、怡乐路口，西南整个芳村地区，北至横枝岗、下塘、广园路一带，西至西湾路。

（3）城郊结合区一除一般市区以外，与郊区结合的地段（参考市建委统一划定地区）。

（4）郊区—南岗，文冲、新洲、赤岗、岑村，龙洞、同和、石井、太和、江村、神山、石牌、黄埔，鱼珠等。

32、产权单位出售公有住房回收的资金应该如何管理？

答：产权单位出售公有住房回收的资金，除了一次过向市住房基金库上交交易额5％的城市住宅统筹金外，其余部份应全额进入住房基金并存入指定的银行。属于在工商银行开户的企业单位可专项存入原开户银行，或广东发展银行，但用于住房建设时，必须按规定提前存入建设银行。行政、事业单位及其他单位的住房基金则一律存入建设银行。按照1989年1月4日国办发明电（1989）1号通知的规定，除提取10％用作出售住房公用部位的维修外，其余冻结两年， 所有权不变。但住房解困任务较重的单位，在冻结期内经市住房制度改革办公室批准，可以定向用于购买或建造“解困房”。各单位在使用这项基金时，必须自觉接受市建设银行和上级主管部门的监督，不得挪作它用。

33、在组织公有住房出售的过程中如何区分旧房与新房灼界阪？

答：广东省《关于鼓励职工购买公有住房的意见》中对这个问题的解释是：“在达到成本租金后住进新房的，不能再作为旧房出售‘。

34、企业把自有的职工住宅卖给职工后，会否失去企业的凝聚力？

答：增强企业凝聚力的主要手段应该是不断提高企业自身的社会竞争和生存能力。要相信绝大多数的职工从企业买到优惠价格的住房以后，会更加增进个人与企业之间的感情，在试点实践中，—些企业在与职工签订住房买卖协议时，按照企业和购房职工的具体情况加进了职工购房后要继续在企业服务一定年限的条款，较好地解决了这一矛盾，值得借鉴。

35、产权单位出售公有住房，有没有售后包修的责任？

答：产权单位出售的公有住房，售后三年之内如发现公共部位（包括房屋承重结构、屋面、楼梯间、外墙、供电、上下水道、煤气管线和化粪池等）损坏并经技术鉴定确认是非人为原因的，由原产权单位负责修复。

36、职工购买公有住房，会否背上房屋维修费的包袱？

答：这种忧虑是很不必要的，因为任何一种昂贵的消费品，都存在着养护租维修的问题，理所当然地要追加一点投入，房子亦不能例外。养护和维修费用的投入，可以产生延长房子使用寿命，巩固和恢复使用功能：增加使用价值的良好效果，产权人由此获得的利益将会大大超过其所付出的代价。同时还应当相信，住房私有会有助于改变人们不爱惜使用住房的习惯，有利于延长住房维修周期，减少修缮费用的支出。租住房子所交的的租金中，同样含有维修费用的因素，随着改革的深化，租金将要逐步提高，租金构成也将逐步含足住房维修费用，所以，不论是买房或是租房。住房维修费用都是由住房所有报人或承租人承面的。

37、一个职工家庭。巳住有两套公房的，是否都可以购买？

答：现已住有两套公房的干部职工，住房建筑面积合计未超过本人住房分配控制面积的，可以按优惠办法购买。但住房建筑面积合计已经超过了本人住房分配控制画积的，只能购买其中一套，另一套要退回产权单位，如退出一套又确有困难时，经过批准，可以买一套，另一套要按照以下原则交租： （1）如果职工购了其中已经达到本人住房分配最低限额控制面积的一套，另一套则要按成本租金单价交租，不绐房租补贴： （2）如果两套住房每套都达不到本人住房分配最低限额控制面积，两套相加又超过控制面积的，职工可购买其中一套，另一套与所买的面积相加超过了本人住房分配控制面积的部份，要按成本租金单价交租，不给房租补贴，其余的部份，可按同期的公房租金单价交租，享受规定的房租补贴。

38、居住自有私房又租住公房的干部职工，能否按优惠办法购买其现住的公房？

答：凡居住自有私房又租住公房的干部职工，其私房面积已超过省规定的住房分配控制面积的，不得再按优惠办法购买公房：如来未超过省规定的住房分配控制面积的，可以酌情考虑。

39、组织公有住房出售会否降低职工生活水平？

答。改革开放十年来，职工的收入有了较多的增加，在增加的收入中，实际上已包含有—部分用于住房支出的住房消费费用，职工通过交换获得属于个人的房产，正是实现住房消费的行为，和购买电冰箱，彩色电视等昂贵家用电器一样，是职工生活水平提高的标志。职工购买公有住房之后，由于在住房消费方面进行了较多的投入，可能在一定时期内会制约其他方面的消费，但这同物价上涨引起的消费水平下降是不能相提并论的。通过出售公有住房，国家还可以通过增收节支改善财政状况，为进一步提高职工工资创造宽松环境。在实践中，公有住房的售价已被证明是广大职工都能接受的，它符合当前职工的购买能力，采取分期付款的方式又充分照顾了一些支付能力较弱职工的实际困难，综上所述，出售公有住房是不会损害职工利益的。

[NextPage]

40，职工购买了公有住房有哪些权利？

答：职工买到住房后，产权归个人所有，可以使用，可以办理继承，交清房款之后可以出售，五年内出售的，只能按原购房价格出售给原产权单位或当地房地产管理部门；五年后允许按市场价格出售给原房屋产权单位或当地的房地产管理部门，原产权单位或房管部门不买时。可以自由交易。所得增值额，应向原产权单位交纳20％的增值费，余下归个人。

41、国家对于私有住宅有哪些法律保障？

答：我国宪法第十三条规定：国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。第三十九条又规定：中华人民共和国公民的房宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。

42、如何防止在出售公有产住房中出现新的不正之风？

答：出售公有产权住房的纪律是非常严明的，市政府已经把“出售公有住房办法”印发给了各主管单位厂要求各单位注意提高工作透明度，接受广大干部职工群众的监督，及时纠正和查处违纪行为。如果在出售公有住房的过程中，发现有利用职权故意出售未经批准出售的住房及附属建筑物的；或者有意更改、谎报本单位公房面积、装修标准、楼层、朝向、地段等真实情况，压价出售的；或者乘机敲诈勒索的；或者单位违反规定给购房职工予借贷的；或者隐瞒事实，假报情况，骗购住房的：或者出假证明为自己或他人骗取优惠的；或者非法转售转购牟利的；或以行贿手段谋取非法利益的；或者徇私舞弊、玩忽职守的；或者无理阻碍房改工作人员执行公务的，各级纪检、监察、审计部门要根据情节和后果，严肃查处。触犯刑律的由司法机关追究法律责任。

43、单位出售公房与职工申清购买公房，一般应办理哪些手续？

答：单位出售公房与职工申请购买公房，原则上应履行以下有关手续： （1）产权单位先把计划出售的公有住房，向广州市房地产管理局提出申请，经正式批准后才能组织出售。（2）由持有广州市住房制度改革办公室发给‘房屋评估员证’的评估员按规定对被批准出售的住房进行评估、定价。没有竣工图纸作依据的住房，还须重新进行实地丈量，绘制出详细正确的平面。 （3）产权单位组成由有单位领导、行政、体改、工会、财务和职工代表参加的房价评估小组，对评估员提出的评估定价意见进行民主评定，然后上报市住房制度改革办公室或由市住房制度改革办公室授权审查的单位审批后向职工公布。购房职工对公布的定价若有异议，可向评估小组提出质疑，但不得擅自修改或威胁房屋评估员修改房价。 （4）购房职工向售房单位索取购房申请书，并按要求认真如实填写。 （5）干部职工购买不属于本人所在单位的住房时，须首先将申请书交由本人所在单位出具以下证明：①证明本人在本市有无自有住房，有多少建筑面积；②证明本人还未有过按优惠办法购买公有住房的行为；③证明本人的职务和工资收入情况；④证明本人的革命工龄。（6）与购房职工同样可以享受优惠购买公有住房资格的家庭成员，如果不与购房职工同在一个单位工作的，亦应分别由各自所在单位出具上述前三项的证明。（7）购房职工将填好的购房申请书及单位有关证明文书，连同户口簿送交售房单位审查。（8）售房单位认定购房职工的购房资格后，用书面通知购房职工在规定的限期内前来签订房屋买卖协议书，逾期不签者，售房单位可视其自动弃权。房屋买卖协议书可以申请公证或监证。（9）买卖双方凭协议书、房价评估表及有关证明文件送市房产交易所审查后办理房屋交易手续，并到房地产登记所申请领取房屋所有权证和国有土地使用证。以分期付款方式购房的，或协议中有其他权利要求的，权利一方还应同时办理他项权利登记，领取房屋他项权证。

44、没有在职干部职工和离退休干部职工的纯居民户，能否按优惠办法购买公有产权住房？

答：出售公有住房是属于以优惠价鼓励干部职工购买性质的，因此，凡没有在职干部职工和离退休干部职工的纯居民户，不得购买优惠价公房。

45、公有住房出租以什么作为计价单位？

答：公有住房出租一律以使用面积作为计价单位

46、什么叫住房的使用面积？

答：《广东省城镇住房制度改革意见》对住房的使用面积作如下的解释，即“指住宅中分户门内全部可供使用的净面积。包括卧室、厅（堂屋）、厨房，厕所、室内走道，室内楼梯，壁橱、阳台（非封闭式阳台按一半计算，封闭式阳台按十足计算）”。

47、我市近期公房租金改革有哪些步骤？

答：第一步从1990年开始先统一公房租金标准，所有出租的公有住房，凡租金低于现行‘广州市民用公房住宅租金计算标准’的，统一按这个标准计租，由承租人所在单位，按省规定的住房分配控制面积内的实际计租面积计算的租金额补贴40％，超过住房分配控制面积的部份，按成本租金标准计收，不给补贴。第二步从1991年开始，逐步提高公房租金，争取在几年内提高到五项成本租金标准的水平并相应发给补贴，提租补贴办法将届时公布。

48、为什么原来租金标准已经高于《广州市民用公房住宅租金计算标准》的，1990年统一公房租金标准时不再降下来？

答：根据我国城镇住房制度改革的目标要求，出租的公房最终都要实现商品租金。我市住房制度改革实施方案也明确提出了近期租金改革的任务。现在虽有少数近年建成的自管公房租金单价略高于‘民用公房租金标准’，但距离成本租金和商品租金还很远，1991年开始提租后，《广州市民用公房住宅租金计算标准》将不复存在，所有出租公房将统一执行广州市准成本租金标准或成本租金标准。

49、何谓五项成本租金？

答：由住房的折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税等五项成本要素构成的租金叫五项成本租金。

50、承租人在退出‘超标’住房面积的时候，是否可以按照自己的意志，决定退出住房的位置？

答：承租人退出‘超标’面积住房，应该通过与产权单位相互协商解决的办法，以方便产权单位继续向他人出租或出售为原则。不得借故刁难。如果协商不成时，产权单位可以运用申请仲裁的手段予以解决。

5l、1990年开始统—公房租金后，各单位原来自行制定的各种房租补贴制度是否可以继续执行？

答；凡与1990年1月1日开始正式实施的《广州市公房租金标准和房租补贴暂行规定》有抵触的房租补贴制度，一律废止。

52、少数没有承受能力的企业是否也要执行房租补贴制度？

答：极少数没有经济承受能力、改革前也没有实行职工房租补贴制度的企业，仍可根据自身承受能力的情况，由职代会讨论通过后推迟执行。上一级主管单位要加强对这些企业的领导和督促，帮助他们建立单位的住房基金，增强经济承受能力。

53、承租人申请领取房租补贴时，要履行哪些申请手续？

答：承租人第一次向单位申请领取房租补贴时，必须交验租约、租金收据和计租面积、住房分配控制标准等证明。没有工作单位的承租人，可由家庭中另外一名成员向所在单位申请。如果承租人的房租补贴计算基数产生变化时；要及时向单位报告，单位要及时调整补贴金额。

54、租住私房的干部职工可否申请领取房租补贴？

答：租住私房的干部职工，如果租金单价在在“广州市私有出租住宅用房租金计算标准”以内的，房租补贴可以比照租住公房的干部职工的办法执行。

55、租住公房的干部职工又同时有私房出租的，可否领取房租补贴？

答：这部份职工，单位只能按其租住公房大于出租私房的面积计算的房租金额作为计发其房租补贴的基数，但是如果其租住公房的面积超过了本人住房分配控制范围的，超标部份应该除外。

56、在统一公房租金标准阶段，单位是否可以给住自有私房的职工发住房补贴？

答：不可以。统一公房租金阶段实际上是一个租金改革的准备阶段，时间约需一年左右。在这个阶段中，单位给租住公房职工发放的是房租补贴，住自有私房的职工不存在交付租金的问题。今后随着经济的发展，住自有私房的职工是可以和租住公房的职工同等享受住房补贴。

57、在1990年统一公房租金标准阶段，企业发给职工的房租补贴，是否可以进入成本？

答：不能。已经建立住房基金的单位，由单位的住房基金中列支，没有建立住房基金的单位，由单位的福利基金中列支。

58、实行统一公房租金标准和房租补贴会否降低干部、职工的生活水平？

答：不会。因为目前大部份的出租公房基本上都是执行或参照执行现行的《广州市民用公房住宅租金计算标准》并按租金额的40％由单位给承租人发租金补贴的；小部份执行粤府（1983）68号文件所附的《各等级房屋租金单价表》（俗称公用公房租金标准）统一规定的房租计价标准的机关干部，在统一租金标准阶段，由暗贴改为明贴后要增加少量的租金支出，但只要他们不‘超标’住房，增支部份仍可向所在单位申请补助。真正的增支户是原来拿不合理的高标准住房补贴的干部职工和“超标”承租户，这是极少数，他们在改革后要增加一点支出也是很应该的。

59、“超标”住户可否任意选择一个租用位置给出租单位计算‘超标’面积的租价？

答：不能。在全市公房未达到成本租金标准之前，计算“超标”住户月租金的正确方法是：先按各个时期规定的统一租金计算标准和成本租金计算标准分别计算出住户每平方米使用面积每月应交的统一租金单价和成本租金单价，然后将住房标准以内的面积按统一租金单价计租，将住房‘超标’面积部份按成本租金单价（新分配住房加倍计）计租，两项合计，就是‘超标’住户每月应交的租金额。

60、哪些房属于‘新分配的住房’？

答：凡1989年10月1日开始，由房管部门或单位新分配入住的新住户（不论是新房或旧房，下同），或因调整住房增加了住房面积的旧住户，其所增加的面积都属于新分配的住房，都要执行新规定的住房制度。

[NextPage]

61.为什么新分配的住房要实行新制度？

答：因为城市住房制度改革要求我们在改革旧制度的同时要建立起适应城市住房建设新发展和有利于加快解决城市居民住房困难的运行机制，以保证新分配的住房不再沿着以统包统分为特点的低房租、高暗贴、福利制、实物分配的旧轨道去运行。这是新旧制度转换的历史条件下同时实行双轨制的一种形式。

62.新分配的住房有哪些新的宏观控制制度？

答：主要有三个：一是先卖后租：二是实行租赁保证金制：三是‘超标’加租。

63.何谓先卖后租？

答：先卖后租是房改开始之后对新竣工的公有住房实施的一项倾斜分配制度。这项制度要求产权单位将大部份新建的公有住房向干部职工中的住房困难户出售，或在同等住房困难的条件下优先出售给有购房能力的干部职工，通过吸引职工购房的办法推进住房商品化和私有化，加速住房建设资金的周转，缓解城市住房供求紧张状况，同时要留下小部分出租给暂时缺乏购房能力的。生活和住房都比较困难的‘双困户’。

64，为什么要建立租赁保证金制度？

答：对新分配住房实行租赁保证金制度是近几年来一些城市和单位在住房制度改革的实践中取得的新突破。建立和推行这项新制度的意义在于；（1）它初步体现了住房是商品的属性，必须改无偿分配为有偿分配帮助人们更新住房是福利的旧观念；（2）它符合了昂贵商品在出租期间所必须实行按一定价值收存抵押金的原则；（3）它给产权单位在低租制度下无法实现住房简单再生产以必要的补偿；（4）它有利于筹集建房资金，加快城市住房解困。

65、哪些承租人要向产权单位交存租赁保证金？

答：从1989年10月1日开始，凡在我市房改方案实施范围内与产权单位建立正式租赁关系，入住了新分配的住房的住户，包括新住户和旧住户中因调整住房而增加使用面积的部份，承租人都要按规定向产权单位存入租赁保证金。有些单位在1989年10月1日前已按建筑施工图纸给干部职工分配了尚未竣工住房或者提前确认了租赁关系的，都必须按照新的制度执行，单位或个人都不能因此提出减免要求。

66、一些率先实行租赁保证金制度的单位，其收存的标准高于房改方案所规定标准的，是否要降下来？

答：《广州市新分配住房实行租赁保证金制度试行办法》规定，产权单位向承租人收取的租赁保证金暂定每平方米使用面积不低于二十元。超过住房分配控制面积的部份则加倍计收。基于这一规定原则，有些已经实行租赁保证金制度的单位，其收存标准已高于所规定的最低标准的，可以不降。各产权单位还可以在不低于每平方米20元的前提下，根据房屋的新旧程度、地理环境等条件自行制定不同的收存标准。

67、承租人在什么情况下可以向产权单位申请退还租赁保证金？

答：租赁关系终止或被解除时，承租人可以向产权单位申请退还租赁保证金，但如承租人因调整住房面积而终止旧租约的，只能相应地申请退还属于减少使用面积的哪一部份。产权单位应于租赁关系终止或被解除之日起10天内将应退的租赁保证金的本金退还给承租人。

68、承租人交存了租赁保证金后是否还要照常交租金？

答：租赁保证金只是承租人向房屋产权单位交存的抵押性款项，不是预付租金，所以须遵照租赁合约的规定，根据租金标准计算的租金，按期向产权单位交付。

69、承租人交存的租赁保证金在存期内获得的银行存息收入归谁所有？

答：归产权单位所有。在出租公房尚属低租阶段，保证金的银行存息视同产权单位的增租收入，作为出租房屋管修费用不足的一种补偿。

70、哪些人可以暂免交存租赁保证金？

答：承租人与产权单位确立租赁关系时，如果家庭人均收入低于当年社会最低生活费用标准的，经向产权单位申请批准后，在住房分配控制面积以内的部份，可暂免存入租赁保证金，但当家庭收入水平提高以后，就应按规定补存。

71、怎样确定当年社会最低生活费用标准？

答：根据劳动部门发布的标准确定。

72、产权单位在怎样的情况下有权处置承租人交存的租赁保证金？

答：产权单位所出租的房屋如被承租人人为损坏又得不到应有的赔偿时，或产权单位未能在租赁合约期满收回房屋时，可以从承租人存入的租赁保证金中合理提取，抵补损失。但如果承租人不服处置，可以提请仲裁或民事诉讼。

73、政府对产权单位出售公有住房回收资金的管理有何规定？

答：产权单位出售公有住房回收资金的自留部份，必须按照房改方案的有关规定实行专项储存，定向使用。在国家和省未有新的规定之前，还应按照国办发明电[1989]1号通知的规定暂时冻结90％，但所有权不变。住房解困任务较重的单位需要提前动用时，在报经市房改办批准后，可以专项用于建造或购买‘解困房’。

74、单位是否都要制定各自的房改方案？

答：各区、局（总公司）和各产权单位在执行全市房改实施方案的总体精神和基本原则的前提下，要结合本单位的实际情况，并广泛听取干部、职工的意见，拟定切实可行的实施细则。区、局（总公司）的实施细则要报市房改办批准后才能执行，其所属单位的实施细则由区、局（总公司）房改办批准后付诸实施，并要向市房改办备案，区，局（总公司）房改办要严格把好审批关。驻穗单位的房改实施细则，一律由其上一级的主管单位或部门负责审批，并要向市房改办备案。