开发商是否能以事先拟定好的购房合同中的逾期免责条款不予退房?

咨询热线内容
2005年年底，我购买了丽园小区的一套住房，并与开发商签订了一份《商品房预售合同》，合同约定的房屋总价款为25万元；交房时间为2006年3月1日前；如逾期交房超过两个月，我有权退房，而且开发商还应返还8％的违约金。但在此条后面又加以备注：如有特殊困难的情况除外。因为是开发商早已备好的成文合同，当时我对此也没有在意，大致看一下就签了字，并于合同约定的期限内交付了全部房款。
我现在租住的房子离小区很近，下班以后我时常去看看。令我不安的是，工程进度非常缓慢，配套设备的建设更是一直都没有进行，听说是开发商的后期投资跟不上，我很担心不能按时交房。
2006年5月，担心的事情终于发生，开发商正式通知我们不能按时交房，但承诺尽量在两个月内完工。转眼两个月就过去了，可是房子的外墙还是没有贴好，车库只盖了一半，开发商对此的解释是供电系统需要变更、调整，所以耽误了工期。我不知道开发商还会拖延到什么时候，所以考虑再三决定解除合同，退还房款及利息并支付违约金。令我气愤的是，开发商居然拒绝了我的要求，而且还说合同中明确约定，如有特殊情况可逾期交房，以此主张自己并未违约。
请问：我现在该怎么办?

律师专线解答
逾期交房对于多数期房购房者来说都是一个较为普遍存在的问题。现在的房屋买卖合同都是统一印制的格式文本，一般来说对于交房期限都有较为严格具体的规定，并附有逾期交房的惩罚性条款。但是有些开发商为逃避责任，就会在这些条款后面附注免责条款，一旦逾期交房，就以种种借口来逃避责任。
为保护当事人的合法权利，我国《合同法》第40条规定，提供格式条款一方逃避责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。在该事件中，《房屋预售合同》中所提到的“如遇有特殊困难的情况除外”一款规定的情况十分广泛，无论何种情况发生，开发商都可以说是属于“特，殊困难的情况”的一种，从而主张免除责任。这是提供格式条款一方免除其责任的情形，所以是无效的。而根据《合同法》第56条的规定，合同部分无效不影响其他部分的效力，故只有其免责条款无效，其他关于逾期交房的条款仍具有法律拘束力。
另外，开发商所主张的“供电系统需变更、调整”并不属于不可抗力的情况，所以其不能以此免责。而开发商存在着逾期交房的法律事实，在合同约定的延长期限内仍没能完工，这显然是违约行为，应承担相应的违约责任。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对格式条款的效力认识不清楚。

律师提醒与注意事项
现在大多数的房屋买卖合同都是格式合同，购房者在签订合同时一定要对每个条款都仔细琢磨，对自己不利的条款一定要提出变更要求，更要警惕开发商所制定的一些所谓的“免责条款”，用法律维护自己的合法权益。
如果在合同中并未约定开发商逾期交房可以解除合同这一条款，那么在遇到这种情况时，购房者可在交房期限到来时对开发商进行催告，在3个月后其仍不能交房的，购房者就可据此要求卖方承担违约责任，并可要求解除合同，退还购房款。

法律链接
《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第一百零七条