购房人雾里看“房贷”

购房人雾里看“房贷”　购房人雾里看“房贷”

　　固定利率贷款、双周贷、接力贷、直客式房贷、循环贷......

　　央行连环加息余温未散，近日，各商业银行纷纷推出房贷新品，争抢房贷“蛋糕”。对于购房人来说，房贷有更多选择，自然欣喜；但面对五花八门的房贷，购房人如雾里看花，不知如何选择。

购房人选“房贷”左右为难

　　趁着“金九银十”大量新盘放量的好时机，购房者王琪最近也抓紧看了不少楼盘，最后中意于西城一高档楼盘，而在选择贷款银行时却犯了难。该项目销售人员告诉他，可以在交通银行、光大银行和民生银行之间进行选择。光大银行推出了固定利率房贷是一大吸引；而其他两家银行也各有优势，“选房之后还得选银行，同样犯难哪！”王先生一声感慨。

　　事实上，像王琪一样犯难的购房人并不在少数。在西南二环某售楼处，其中一位购房人说道:“以前对月供心中有数，但一次次加息之后就难以把握了，是不是选固定利率会好一些呢？”另一位购房人则在公积金贷款和商贷之间犹豫，在他看来，公积金贷款能省不少钱，但是商贷的程序简单、审批快，而且销售人员告诉他买这个项目原则上只能用商业贷款。还有的购房人在还贷方式上犯难。购房人张先生表示:“银行有等额本金、等额本息、双周供、宽限还款、自由还贷、等额递增等还贷方式，各式各样，到底哪种方式最划算？如果我以后想改变还款方式，算不算违约呢？”央行连环加息，各银行不断推出房贷新品，对购房人来说确实增加了选择范围，不过由于缺乏了解，而在选择时左右为难，也是一个现实问题。

公积金与商贷：哪家更划算？

　　在近期的房贷利率调整中，公积金贷款利率维持不变，其存款利率反而由1.71％上调至1.8％，进一步加大了公积金贷款和商业贷款的利差。一时间公积金贷款备受买房人关注。公积金与商贷当前究竟哪家更划算？

　　按照目前的利率，5年以下的住房贷款，公积金房贷利率比商业房贷利率低1.37％，5年以上的住房贷款，这一差额为1.22％。同样的贷款金额和还款年限，公积金贷款节约不少资金。与此同时，公积金贷款还在不断简化申请流程；并且贷款的办理费用比商业贷款费用低(二者的评估费相同，不同的是商业贷款需要缴纳保险费和律师费，而公积金贷款只需要缴纳担保费)；另外据北京住房公积金管理中心个贷处处长潘峰介绍，目前公积金的还款方式为自由还款，即住房公积金管理中心根据客户的借款金额和期限，给出最低还款额，在每月还款数额不少于最低还款额的前提下，购房者可自由安排每月的还款额。公积金的 “鸡肋”地位逐渐改变，并成为商贷强有力的竞争对手。如果从节约资金的角度考虑，购房人可尽量采取公积金贷款。

　　不过虽然公积金贷款有诸多优势，但是面对商贷的竞争，公积金的发展依然存在一些客观限制:一是在申请程序上公积金仍比商贷稍微麻烦，批贷时间更长；二是部分开发商支持购房人选择商贷而不支持其选择公积金贷款；三是公积金贷款最高额度40万的规定限制了部分购房者；四是有的购房人单位并未缴纳住房公积金，因此不具备贷款资格。

固定利率与浮动利率：成本与风险之争

　　商业贷款中，随着浮动利率的节节上涨，固定利率又跳出来与之一争高下。固定利率房贷既是银行抑制房贷下滑的如意算盘，似乎也让购房人控制房贷风险成为可能。不过，固定利率就一定比浮动利率好吗？

　　不少购房人为固定利率而心动，但是细一了解，又犹豫了起来。购房人赵铮就表示，虽然选择固定利率就不用为银行一次次加息而担忧，但是从目前的利率水平来看，固定利率却比浮动利率要高不少。我们以赵铮的情况来算一算赵铮所买房屋总价60万，首付五成30万，贷款30万，10年期限。他选择等额本金的还款方式(等额本金还贷额呈逐月递减趋势)，以光大银行10年期实行的优惠固定利率6.12％、各银行实行的商业贷款浮动下限利率5.814％为基础计算。在现行浮动利率和固定利率标准下，固定利率的利息比浮动利率要高得多。不过不少业内人士认为国内贷款正处于加息周期，未来的浮动利率最低限度可能超过固定利率。届时，选择固定利率可节省很大一部分费用。因此，选择固定利率是否划算，还取决于"浮动利率未来如何调整"这个重要因素。因此，购房人目前还须慎重考虑。而据有固定利率房贷业务的光大银行房贷负责人介绍，该行的房贷业务可以实现固定利率与浮动利率灵活转换，购房人可根据自身情况灵活选择，也能有效避免风险。置业专家建议，若转换不同的贷款方式，购房人无须付违约金或受其他限制，应当是很好的房贷方式。

传统房贷与房贷新品：姜还是老的辣

　　对于广大购房人来说，传统意义上的房贷主要是上文所提到的商业贷款和公积金贷款，还款方式主要有等额本金和等额本息两种。而随着央行贷款政策变化，各大银行为争食房贷蛋糕，纷纷推出多种多样的房贷新品，仅贷款方式就有直客式房贷、接力贷、循环贷、住房再按揭等，还贷方式有双周供、自由还款房贷等等，与传统的房贷方式相比，这些新品究竟魅力几何，又有多少对购房人适用？

　　房贷新品看似给购房人提供了很多方便和优惠，不过律师经过多方采访后发现:有些银行推出的房贷模式受限较大，购房人不一定能成功申请到这种贷款方式。在实际操作中，很多在售楼盘都有合作银行，开发商通常都会指定购房人去合作银行申请贷款。有的楼盘有三四家合作银行，也有的只有一家合作银行，因此购房人的选择面就比较小。虽然中国银行开通了"直客式房贷"，也就是说购房人无须通过开发商，自由选择好中意楼盘后，可直接到中行申请贷款，这样就相当于购房人一次性付款给开发商，能享受到较多优惠。但这种贷款对购房人的资质要求严格，仅适用于收入水平、信誉等级都非常高的购房人。

　　而从还款方式看，虽然名目繁多，但很多银行在实际贷款过程中，大多数仍然只有传统的还款方式。在右安门一楼盘售楼处，律师咨询了在现场办公的中国银行、工商银行、光大银行和北京银行的房贷负责人，发现在贷款利率上四家银行都一样，5年期以上均为5.814％，而各家银行的优惠措施体现在“送VIP卡、享受全国贵宾服务”等上面。这也就是说，各家银行在浮动利率上几乎无差别，置业专家表示，购房人在选择时虽然可以参考银行的其他优惠措施，但决定性因素则在于还款方式的选择上，不同的还款方式适合不同的人群。

　　我们仍以前文所述购房者赵铮的案例来看，在等额本息和等额本金还贷模式之下，其还贷金额和利息在现行利率基础之上，选择等额本金的首期还贷款比等额本息每月高977.51元，而随着每月还贷额的递减，末期还贷额比等额本息少1726.29元。利息支出总额等额本金比等额本息少 134782.57元。由此可见，等额本金还贷方式适合目前经济状况较好，或者家庭开支较小，而今后家庭开支较大的人群，比如，目前没有孩子的年轻人，现在经济实力较强，可以多还一些月供，有了孩子之后家庭开支就将大幅增加，此时月供金额也随之下降，家庭收支还能较好地平衡。而对于家庭收入和开支都比较稳定的成熟型家庭来说，如果不希望还贷初期压力太大的话，等额本息不失为一个好选择。

　　此外，律师从各商业银行了解到，对于未来经济条件越来越好的家庭来说，他们基本都能选择提前还贷，并无须支付违约金。例如，中国银行房贷负责人就表示，如果购房人想提前还贷，只要其还贷额是1万的整倍数就可以，不限金额，不限次数。

　　至于双周供、自由还款、等额递增等房贷新品种，这些新品种只适合少数人，对于大多数普通购房人来说，未必是个好选择。例如，双周供也就意味着每月一次的还款方式变为了每月两次；自由还贷可以给购房人更多的随意，但若前期还贷少，就意味着后期压力大，总利息支出也会比较大；等额递增的还款方式亦有类似弊端。因此，这些方式仅适用于少数特定人群。

　　专家指出，对于大多数普通购房人来说，对其贷款总利息支出影响较大的是“公积金贷款还是商业贷款”“等额本金还款还是等额本息还款”两个因素，因此购房人应在此多下工夫，考虑清楚。而对于一些特殊的业务类别，购房人也可以关注，不过详细的申请方式以及其利弊，还需到各银行支行进行深入了解。

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