上海买房注意事项

正文：
上海买房注意事项

如何选择适合的户型

我们通常所说的一室一厅、两室一厅、两室两卫一厅、三室一厅，就是最为普通的户型，此外还有跃式住宅、复式住宅、高档的花园别墅等。购房者在具体选择户型时需注意以下几方面：

看居室的功能分区是否合理，应避免斜角空间，尽可能减少不必要的“死角”面积和交通面积。从习惯上看，居住的空间应给人以稳定、宽阔感，所以房屋要方正，这样不但有利于家具的摆设，对于居住者来说也有个良好的居室活动空间。

房门的开向要合理，要不影响使用的空间和居室的私密性。

要考虑户型的节能，以减少不必要的日常生活开支。我们在选择住房时，要挑选除了小储藏室外，起居室、卧室、书房等人们经常活动的空间采用直接采光，可以节约能源。单元内不同空间要有相对合理的面积。通常人们购房时所说的“三大一小”，就是“大厨房、大卫生间、大客厅、小卧室”，被认为是较能满足人们日常生活的需要。从居室功能分析，厨房合理的面积一般为4平方米到5平方米之间，厨房不能过于狭小，应有最小宽度。现今住宅设计中推崇的是大卫生间，三居以上居室应设有两个卫生间，一个封闭的设浴盆和大便器，一个开敞的设洗澡盆和摆放洗衣机，解决使用高峰期相互干扰等问题。卧室的合理面积一般应为13到14平方米之间，卧室要有私密性，安静舒适并通风良好。

选择好阳台，好的阳台设计是将大客厅与宽阔的落地阳台门及室外景色有机地融为一体，豁然开朗的视线总是能给居住者一份清新、爽快的心情。

房间的内部净高要合适，现在，绝大部分商品房的内层净高在2.5米到2.7米之间。购房者需要注意的是：扩大居住面积是相对容易的，而对层高的不满意，确是无法改变的。

要保持房间空气新鲜 如何选择房屋朝向

房间能保持空气新鲜和阳光充足是人们对房间的基本要求。要达到此目的，建筑须有好的朝向和开窗。

消费者在挑选时首先应看客厅的朝向。因客厅是一套住宅中使用频率最高，使用人数最多的房间，故它的空间质量尤为重要。在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。因客厅朝南，在冬天无凛冽寒风呼啸，在夏天又是凉风习习。其他朝向的优劣顺序大致为东南、东、西南、北、西。

其次，消费者应挑卧室的朝向。一套房内，卧室一般有二、三间，其朝向也不完全一致。而且在大多数情况下是有好有差。消费者应以主卧室朝向好或多数卧室朝向好为评判标准。卧室也以南向为佳，但最好不要靠外墙。因在夏天，南向卧室虽有凉风，但射入的阳光也较北向房间多，若是西向外墙，那么室内温度一定较高。卧室朝向为东南、东、东北也可，最好不要选朝西的卧室。朝北的卧室不要太多，有一间尚可，因北向卧室冬天寒风呼啸，但是，夏天北向的房间却是十分凉快。

厨房、卫生间的朝向相对要次要一些。卫生间只要能直接采光、通风就行。因其使用是间断的和短时间的，但最好还是避免选择西向的卫生间。厨房由于本身会产生许多油烟，因此，其室内空气最需与外界经常保持交换。由于厨房的油烟产生量大，形成时间短，靠自然通风很难将其在短时间内排出，所以一般会用抽油烟机或排气扇向外排气。一般来说，要防止由于朝向不好、外面风压太大引起油烟的“倒灌”或风将油烟引入其他房间。因此，厨房以不选北向为宜。

现场进行考量 选房抓住五点

　 售楼处的外部造型和内部装饰是对整个待售项目的风格诠释，以及对其所崇尚的居住意义的浓缩。另外，有一部分项目的售楼处在将来可能会改建为项目的会所。在大多数情况下，对售楼处的投入与其项目整体投入资金是成正比的，在这样一个充斥广告效应的年代和尤为注重广告效应的行当里，很难想象一处简陋的门脸所代表的会是一个高档的住宅区。

　　当然也不排除某些项目“金玉其外”的可能，所以仅凭对售楼处的观感还不足以使我们对该项目做出决断，要真实全面地了解项目素质，我们还要进行深入的调查。

　　场景

　　我们进入到售楼处里，与现场人员进行交流，如果我们一眼看上去，这里的工作场景是自然生动，有条不紊的，那么起码可以断定这个项目的销售是正常的，开发商的管理和经营是合理而有效的。

　　如果不幸看到的是一副略显粗糙，涣散无序的场景，售楼人员懒散、怠慢、衣着随便，那么我们会质疑开发商的管理水平，从他们对人和场地的管理进而怀疑到他们对项目的管理。

　　售楼处内肯定还有其他的看房者，虽然看房的人并不见得就是你最后的邻居，但是你可以从他们的言谈举止和衣着气质上看出这些你的“同道”们的层次和素质，你也就会了解到这个项目所吸引的人群定位，如果销售大厅里是一片人声鼎沸的销售场面，那么这件事情反而会让人起疑，怀疑所来的人的真实性。

　　五证在哪里

　　在售楼处里寻找项目有效资质证明的过程实际上就能看出项目进行的情况。也可以看出开发商的操作是否规范。如果你发现这些资质证明摆在售楼处里很显眼的地方，那么起码可以说明，开发商的操作是规范的，而且他们也是有信心的。

　　如果反之，你百般要求却根本看不到这些有效证明，那么就说明这个项目还没有到可以买的程度，你再喜欢这房子，也不要急着下手。谁知道他们是否能审批下来呢？

　　一片泛红的销售业绩表

　　经常看到售楼处里挂起一张销售业绩表，上面一片泛红，说明房子的销量喜人，而表上空白的地方廖廖无几，给前来看房的人的心理暗示就是：我的房子卖得好，你再不下手就晚了。现在很多人已经不大吃这一套了，因为知道这里面肯定掺杂着水分。销售量是没有多少必要拿出来亮给人看的，自己内部掌握就可以了。你什么时候看到名牌时装店的橱窗里挂过“仅此一件，售完为止”的牌子？好品牌是不用这种促销手段的。

　　虽然我们不必对这种业绩表当真，但是我们却可以通过它来了解开发商的层次和素质：这种手法有些过时了。

　　沙盘中的规划路

　　沙盘模型是售楼处里必不可少的道具之一。它能让我们立体地感受到整个项目的规模，建筑形态以及环境。沙盘模型虽然好看，但是我们也要看出门道，与实地进行对照才能对项目有更清晰的了解。

　　比如：你会在沙盘上看到项目周围的一大片绿地，看到购物商场，看到水景或地铁站，但是站在现场，却很难看到这个项目附近的其他建筑，这个项目就那么挺拔的矗立在一片真空当中。有时，你会看到紧挨项目的是一条宽阔的马路，你正想不出这是什么路时，却看到那路上写着：规划路。问什么时候规划好，售楼人员总是会说：“快了！”

　　“先生您看房吗？”

　　这是售楼处里典型的问候语，如果你说是，那么紧接着的必定是：“先生您打算看多大面积的？”你要知道，以你的阅历和眼力，是能够从销售人员的举止神态中看出些关于这个项目的信息来的。一种表情是有自信，不卑不亢，在介绍项目的时候，眼睛并不多看你，并同你保持适当的距离。从他的举止中，你感觉到的是服务。起码这样的销售人员受过一定的培训，同时房子卖的也不错。但到最后进行实质性谈判的时候可能会比较难对付。

　　一种表现是急切，他们会让你觉得你是多么地需要这房子，这房子也是多么地需要你。这种急切的背后可能是：要么这小姐很长时间没开单了，要么这个项目真的卖得不怎么样。

　　还有一种表现程式化，销售人员对楼的介绍虽然全面细致，但却毫无感情色彩，一切的一切就像是背书，看得出她对这房子没有感情，所做的一切只是例行公事。自己都无动于衷，还能打动他人吗？

　　“怎么没人理我？”

　　确实碰到过这样的事情，在偌大的一个售楼大厅里转了半天，居然没有一个人过来询问是否有需求，想了解一些情况，还得赶着去找他们，可人家却也是爱理不理的。

　　出现这种事情可能有以下几个情况：

　　一是销售人员实在很忙。对于正在热销的项目，售楼处里也一定是热热闹闹的，有限的接待能力应接不暇，购房者自然也应该理解。这种情况下可以选择先看看沙盘或其他宣传片，看看听听也可以起初步了解项目的作用。

　 二是那楼实在卖得太好了，销售形势的看好自然增长了卖房人的懈怠心理，少理一个人没关系。店大欺客，面对这样的销售者，你就会想到开发商会对顾客采取什么态度。

　　三是你穿的实在太不怎么样了！一看就不像是买房的。或者说不像是买不起房的。

　　“我只是随便看看”

　　当你还没有完全拿定主意的时候，或者你不想让销售人员看出你真实想法的时候，你不妨装做偶然路过，用这句话完全可以搪塞一下对面迎来的笑容，同时你也可以观察一下这句话带来的反应。

　　有的售楼员会转身而去，一点耐心都没有，遇到这样“烂”的售楼员，那项目往往也会更“烂”，因为你想，那开发商请的都是一些什么人来卖房呀。

　　有的则会把每一个随便看看的人当做潜在的客户，说：“我来给你介绍一下吧。”然后就硬是把你的思考引入到她的轨道中来。

　　还有的则立于你的不远处，若有若无地绝不干扰你的浏览，默默地等待着问题的产生。而且你也肯定会有问题产生的。这样的销售最“厉害”，绝对受过严格的训练，他们可能在谈判中很难让步，但他们也绝对会有更高的服务质量。

　　“我们没有适合您的户型！”

　　在整个浏览的过程中，购房者还可以再一次检验现场工作人员的职业素质；销售人员的引导与讲解是否清楚、明白、到位，是否及时注意到了客户的个性需求并完美地回答了他们的疑问，是否充分照顾到了交流中来访者的随机需要。对于你的提问，他们是否有问必答，对于实在不清楚的问题，是马上进行询问还是含糊其词。从对项目的了解程度，我们可以看出销售方的素质。

　　另外，在你大致了解了一个项目的户型种类后，你还可以虚拟出一个家庭人员情况，这种家庭构成当然会比较“奇怪”一些，你可以看看销售人员的反应，如果他们承认，该项目确实没有适合你的户型，那么起码他们的诚实态度还是让人满意的；可如果销售人员生拉硬拽把你的情况向他们来靠——比如他可能会说“您可以买两套打通啊！”——那你可得机警一些了。

　　“您挺懂行的！”

　　在看房前准备一些专业知识是有必要的，但关键是一定要把这些知识吃透，完全搞清楚。

　　干过多年销售的人，对于那种“半吊子”的懂行者见得太多了。他们会投你所好，不经意地夸你两句“您挺懂行的”，从而让你得意洋洋。兵法有云：欲擒之，故纵之！当你飘飘然地忘乎所以的时候，就是最容易就范的时候。

　　或者，他们会干脆不加介绍，让你自己看，这种情形更可怕，因为你连抓住他们话柄的机会都丧失了。

　　所以，如果你有一些知识和经验，在售楼处的时候，也最好不要多做声，而是让销售人员们自己去说，你的不表态会使他们的介绍越来越详细，在这个听的过程中，你不仅要做记录，而且要在心中与自己的条件仔细核对。

　　“未经许可，请勿拍照”

　　这种告示有一个很正经的理由：怕创意被人抄了去加以克隆。听起来有理，细一想又觉得这说法不大站的住脚，如果人家真的想抄你设计的话，不用相机也能学得八九不离十。

　　律师认为，去看房就应该带上相机。尤其是对有精装修的项目。因为有一条相关的法律约束——“住宅实际情况应与装修标准一致”。你拿着相机去看房并不是为了合影留念，而是“立存此照，以观后效”，把样板间的装修中所使用的产品品牌，所有材料进行完全记录。以备日后有用。

　　不仅要有照相机，还要有录音机。因为在这个过程中，销售人员所做出的承诺都可以作为记录，作为以后合同签订的备案资料。

　　“这种户型不多了！”

　　言外之意是“再不买就没有了！”有些时候，开发商可能利用客户之间的竞争态势心态促使客户“紧急”下订，有得有失，还要你自己掂量。

　　这种情况下千万不要心急，急必出错。你是根本不会清楚销售的真实情况的，你所听到的只是销售人员的一面之词。

买房怎样选环境？

红花还需绿叶衬，好的建筑物还需要有好的环境。一般来说，买房看环境，指的是近看小环境，远看大环境。

小环境主要是指楼群小区环境，如：是否封闭小区，物业管理怎样，绿化覆盖率是多少，居住者成分如何；大环境是指小区所处的周边环境、地段、交通位置以及人文状况等。

封闭式小区涉及到入住后的安全性和私密性，比不封闭的物业优越。物业管理现在已较为普及，一个公认的观点是：专业的物业管理公司要比衍生出来的物业管理部门的能力强。绿化覆盖率是用绿化面积除以建筑面积。绿色令都市人有回归自然的感觉，绿化面积的多少也是衡量小区档次的一个标志。配套设施包括便民商店、运动场地、健身等；高级些的则有网球场、歌舞厅等；规模大的小区还应考虑建幼儿园、小学、超市、公共汽车站等。

周边环境的观察应注意最好靠近宜人的风景点，或是高等学府等文化气氛浓厚的单位，附近要有集贸市场、商业区。还有，交通问题也极为重要，是否有主要干道通过，公交车站有多远，都需要细致考虑。最后，不妨考察一下有无污染源，比如不能靠近有烟囱的工厂，不能紧邻嘈杂的交通主干道等。

如何选择建筑样式和楼层

买房子不像买菜，半点都不能马虎。能买到称心如意的房子不是件容易的事。首先从建筑类型和楼层上进行比较，选择塔楼还是板楼，住高层还是底层。

塔楼VS板楼

所谓板楼就是指“东西长、南北短”的楼型，一般板楼同层住户在2到4户，而塔楼则是指外观像塔的楼型，平面的长度和宽度大致相同，一般塔楼的同层住户在6户以上。

★板楼优点：从传统的居住舒适度而言，板楼的优势很明显，南北通透，便于采光通风；户型方正，平面布局合理；同层住户不多，居家比较清静；管理费用低，面积使用率高。

缺点：房价较高，户内格局不可变。

★ 塔楼优点：建筑密度较高，房价较低；空间结构灵活，易于改造；结构强度高，抗震性好；居高望远，视野开阔。尤其是对于富有DIY精神的年轻人而言，采用大框架结构的塔楼，可以通过改装户内分隔墙改变户内格局，居住更为灵活，而且相对低廉的房价，也比较符合现有的收入。

缺点：均好性较差，同一层总有一些户型在采光、通风方面比较差，而且面积使用率要低于板楼，很容易出现没有自然采光的暗厨、暗卫，居住品质大打折扣。

★ 专家提醒：并不是所有的板楼都比塔楼好，有设计得好的塔楼，也有设计得糟糕的板楼，一定要具体情况具体分析。而且，在购房时，还要分清“伪板楼”，也就是那些看起来像板楼，实际上是塔楼的楼型。最好的办法就是看户型分布图，看同层有几户住户，超过4户的肯定是“伪板楼”；看进深，好的板楼进深一般在14米左右，这样才能保证每套户型良好的采光和通风性，因此，进深超过15米的楼型，也不能视为真正的板楼。

高层VS低层

同一套户型，所在的楼层不一样，居住感觉也会大不相同。记者一位朋友买的房子，位于板楼的东侧，从户型格局上看，南北通透，厨房、卫生间都朝北，起居室、卧室都在南侧或东侧，室内面积浪费很小，的确是不错的房子，可是这套房子却在二层，原本应该阳光明媚的室内却总有些阴暗，使得居住品质大打折扣。因此，在选好了楼型、户型后，一定要选择合适的楼层，这样才能尽可能地实现居住的舒适感。

★多层板楼（七层以下）低层：

优点：价格一般较高层要低。

缺点：对阳光比较挑剔的消费者要尽量回避一层和二层。另外，一、二层接近地面，比较容易受到噪音干扰、空气也较差、缺乏过渡空间，外面的灰尘也更容易进入家里。

顶层：

优点：良好的采光、通风优势非常突出，而且不少项目买顶层都有大的露台送。

缺点：传统观念中，顶层也需要回避，因为可能漏雨或者夏天受到阳光暴晒，室内会很热。

★专家建议：选择顶层要注意几点：一、顶层的层高是否比其他层的层高要高，这样利于空气流动和散热。

二、层顶的形式是否做了特殊处理，如处理成坡屋顶。

三、屋面漏水多出现在结构变化部位（如结构缝，沉降缝）、构造变化部位（如伸缩缝等），因此消费者选房时，要尽量避免选择处在结构变化部位、构造变化部位的房间。

★高层塔楼或板楼（七层以上）优点：采光、通风、景观都比较好。缺点：对于现在动辄二三十层的高层住宅而言，太高的房子更容易感受到大风的威力，而且在高层的销售中，楼层越高价格就越高，太高的楼层性价比不好。

★专家建议：最好选择在总层数的1/3以上、2/3以下的楼层。

先评估借款能力再选房

近期，沪上多个新开楼盘发生大规模退房现象，原因主要是购房者的贷款申请被银行拒绝，行内称“退贷”，有的购房者只能放弃购房计划。据此，有关业内人士提醒购房者，购房前应事先评估一下自己的借款能力，以免造成被动。

记者调查发现，退贷现象主要发生在新建楼盘销售中，而在二手房交易中，退贷现象则比较少。原因在于，中介公司和房贷公司事先作了审核工作，替购房者评估了借款能力。比如，凌小姐挂牌总价400万元的“仁恒滨江花园”一套房子，日前找到了买家，在签订买卖合同之前，中介公司预先给买家做了贷款评估报告，评估结果买家最多只能贷款180万元。据此，中介公司建议双方在谈妥首付款比例问题后再行交易。麦格理房贷公司有关人士表示，从今年年初开始，银行对二手房审核条件一直从紧，为了提高二手房成交率，许多中介公司和房贷公司都会事先对借款人的资信、经济能力、借款情况做综合评估，比如，是不是可以贷款，大概能够贷到几成等。不但如此，因为银行与银行之间的贷款审核差异化现象越来越明显，通过对借款人事先资信的了解，专业公司可以根据购房者的自身情况选择对口的银行贷款。比如，对明确表示有提前还贷意愿的借款人，选择上海银行比工行更好。有些银行已明确不做二手房贷款，事先评估可免除客户免做“无用功”。

在新房销售中，则缺乏这样的程序。购房者是支付了首付款后，再委托销售商办理贷款的。某银行房贷部负责人向记者透露，以前，银行对新房交易的贷款审核比较宽松，只要借款人的资信记录没有问题，通常都能通过审核。现在，银行对借款人的还款能力、借款记录等审核更加严格了，退贷现象就一下子增多了。另外，与以前不同的是，如果客户被一家银行退贷，就意味着其他银行也不受理其借款申请，而以前，很多客户在一家银行申贷不成功后，还可能在其他银行借款成功。该负责人建议，房产商在销售时最好改变一下原先的流程，增加对客户借款能力的评估关，这样不但对购房者负责，也能保证房产销售的成功率。

增加这道评估关并不难，但在目前上海房产销售比较火爆的局面下，似乎还没有房产商主动这样做。据了解，两年前，沪上一家商业银行曾推出过“住房贷款授信额度”的业务，客户可以在购房前就在该行申请授信额度，银行审核后，确定该客户的最高借款额度，一旦该客户购房，只要借款额度在授信额度内，银行就可以马上放款。但由于前两年贷款政策比较宽松，该业务并没有引起市民的关注而偃旗息鼓了。现在，这项业务的市场需求已经成熟了，希望该行或其他银行能继续推出这类业务。

怎样选择智能住宅？

买房不比买家具，用个十年八载不满意了还能换。如今没有哪个人愿意买个住些年就要落伍的新房子。随着信息产业的发展，智能化住宅小区为人们提供了一个全新的、符合当今世界潮流的生活方式，智能住宅的出现，已为即将迈入21世纪的人们所青睐。然而，怎样选择智能住宅呢？

三问发展商

专家告知：可以分别从小区管理的三个方面入手，向发展商提出疑问，从而对小区的智能化程度进行考查。

一问：信息服务与物业管理中心有什么功能？包括：（1）综合信息与资讯服务有哪些？如：是否能提供资讯、娱乐、医疗、保健、教育等方面的信息服务。（2）公共物业管理能做到什么程度？如：有没有家庭三表（电表、水表、煤气表）计量与统计，对小区内公共机电设备是否能进行监控、有没有小区房产与承租户管理及小区物业保养与维修管理。（3）保安报警管理能做到哪一步？包括户内保安报警和小区周边地区的保安报警管理。

二问：小区的智能通讯接入网是否达到高速宽带的要求，能否满足双向多媒体的信息服务？通讯接入网是建立智能化家庭与住宅小区处及小区内的服务管理中心之间进行信息交互的纽带，该接入网若能达到高速宽带的设置要求，表明该小区的通讯与网络具有一定的现代化程度。另外，接入网若为双向多媒体方式，业主便可获得 VOD点播电视、电视会议、远程教学、远程医疗及家庭工作模式等多种双向高速数据通讯服务。

三问：家庭智能化系统功能有哪些？

这个问题包括：（1）安防报警的功能有哪些？如：是否有防盗报警、火灾与煤气泄漏报警及遥控护理及紧急呼救功能？（2）家庭自动化功能。如：能否通过电话线实现双向交互监视和遥控？是否可以通过事件或时间程序自动控制电器设备的启动、停止？用户的三表是否采用IC卡计量、远程抄表？

如果以上这些条件都满足了，可以肯定所选择的智能住宅小区在今后15年至20年里将不会落后。

只看接线口

如果您买的是现房，则可采用很简便的方式对小区的智能水平作出判断，即看户内智能插座上的接口数量。较好的智能住宅至少要有6个不同功能的接口，即①FM 调频广播接口；②电视接口；③计算机接口；④电话接口；⑤家庭智能管理接口；⑥IP电话接口。有的住宅只有前4个接口，也属于不错的小区，因为具备前4项接口说明该小区已具有宽带网络，符合开放性和可扩展性的要求，今后有余地施行扩展。如果发展商的开始设计时便考虑了智能小区的开放性、可扩展性，说明该项目不是炒作型的。

此外，选择智能住宅要将小区规模考虑进去。道理很简单，小区内的住户越多，相对每户所分摊的管理费用就越低。购买者应问清小区的计价方式。一般来说，每户月均交纳10元左右管理费较为合理。

怎样看现场？

现场质量检查，主要查看以下内容：查看各厅室、过道的地面、墙面、顶棚、门窗、各类管线设施、卫生洁具、配套的厨具、预留的电源插座、电话插孔、天线插孔、水、暖、煤气的五金件等是否有质量问题或设置不合理问题。对于观察发现的严重问题，如裂缝、渗漏，要请售房单位给予解释、说明，如得不到满意的答复，购房者应请专业人士给予必要的鉴定，如属于不可修复的质量问题或严重安全隐患，则有必要采取不买及退房措施。

虽说现场观察的质量检查方法过于简单，很难发现实质性问题，但对于购房者来说，实地考察是必要的，应认真对待，有些大的质量问题，往往在建成之前就已露端倪，若能及早采取预防措施，就可避免在将来真正出现问题时，各方单位互相推诿，久拖不决。

选择“好房子”的十个关键指标

地段：购房的第一步棋人们考虑的就是地段。

面积：选择户型就如同穿衣服一样，同样要考虑适合自己的。

园林景观：种草不如栽树。建筑的园林景观包括两个方面，小区周边的自然环境和小区内部环境，后者主要取决于开发商的投入。

楼间距：达到日照标准。国家有专门的法规对楼间距做出了限定，楼间距首先必须符合国家的法律规定。

户型设计：注重功能划分。关于户型设计，并没有一种绝对的所谓合理的标准，主要应该从功能上划分，几种空间必须要明确。

使用率：这是一个关键指标。业界有一个通用的公式，就是用室内建筑面积除以整个建筑面积。

户型的划分标准：户型的划分并没有一个统一的标准，对于大户型而言，两居室一般在120平方米左右，三居室在160～180平方米，四居室应该在200平方米左右。

层高：最低层高一般来说是2.7米，净高不低于2.5米，一些住房的净高可达到2.8米、2.9米甚至3.0米。

采光通风：采光通风是判断房子的一个重要因素，也是影响居住品质的一个重要方面。

TOWNHOUSE、别墅如果将其作为第一居所，则要重点考虑交通、社区配套设施等因素。

如果是选择第二居所则首要考虑的因素是环境，一是自然环境，二是社区环境。其次要考虑产品的综合性价比。第三，选择适合自己的户型。第四，考察物业管理公司的水平。

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