卖方逾期不办理房产证被解除房屋买卖合同后还能扣除房屋折旧费吗?

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2005年9月，我购买了罗某位于市郊的一处房屋，并与其签订了房屋买卖协议。协议约定房价为27万元，交齐房款即可入住，并约定在3个月内办理房产过户手续；如逾期不办，我有权解除此房屋买卖协议。
同年10月，我交付全部房款后携全家搬入新房。但在此后两个月的时间里，罗某迟迟没有同我办理房产过户手续，我三番五次找他，他却总是以种种借口推脱，这使我对房子的产权产生怀疑。2005年底，我打电话通知罗某，如不在约定的最后期限内办理过户手续，我就解除合同。然而3个月过去，罗某依然没有任何表示。无奈之下，我提出退房，并要求其返还我27万元房款。罗某满口答应，但最后却只还给我26．7万元，剩余3000元说算是房屋折旧费，还说我在这3个月内对房屋的使用产生了损耗，使他遭受损失，我的行为在法律上被称为不当得利。这令我十分气愤，我并没有违约，为什么我还得承担这部分费用?
请问：罗某的观点是否正确?他能否扣除房屋折旧费?

律师专线解答
罗某所持的观点并不正确，其不但不能扣除所谓的房屋折旧费，而且还应承担相应的违约责任，赔偿您因此造成的损失。
第一，您的行为并不构成不当得利。我国《民法通则》第92条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”这就是我国法律对不当得利的规定。所谓不当得利，就是指没有合法根据取得利益而使他人受损失的事实。据您所述，您与罗某在双方自愿的基础上签订了房屋买卖协议，也并不存在合同无效或可撤销的条件，所以该协议真实有效。虽然你们双方并未办理房产过户手续，但您仍可依据有效的合同行使居住权，您的行为不符合不当得利的构成要件。
第二，至于折旧费，更是无从谈起。我国《合同法》第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”据此，当您和罗某约定的“逾期不办房产证，您有权解除房屋买卖协议”的条件成立时，您当然有权解除合同。同时，根据《合同法》第97条的规定，合同解除后已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据您所说，您已交纳了全部房款，罗某也将房交给了您，你们之间的房屋买卖合同已全部履行，您退房时，已实际在该房内居住了3个月，对罗某确实造成了一部分损失(如房租)，但这些损失的造成实际上是由于罗某自身的过错导致合同解除的，而且在房屋买卖协议中也未规定有关“折旧费”的条款。所以，罗某向您主张的3000元折旧费于法无据。
另外，我国《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”如果您因此而遭受损失，也可据此要求罗某进行赔偿。

症结所在
本问题的症结在于咨询者对房屋买卖合同解除后是否应返还房屋折旧费这一问题不清楚。

律师提醒与注意事项
目前我国的法律还是以房产证的取得来作产权所有标准的，所以在没有拿到房产证，未办理房产过户手续时，尽量不要进行装修或添附，以免在解除合同、返还房产时出现更大的麻烦，以致自己的利益受损。

法律链接
《中华人民共和国民法通则》第九十二条
《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条