个人所得税20%征收的详细解读

　　20%的个税一出，不少房产持有者犹如热锅上的蚂蚁，担心亏本。其实，他们没有了解个税细则，不明白该交多少钱。本文针对主要的细则进行案例分析，读者可结合自身情况报告选择。

　　链 接：上海个税细则(部分截取)

　　⑴“个人转让住房，以其转让收入额减去财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照20%征收个人所得税。

　　⑵对于无法核定征收额的房屋，按照房屋交易全额计固定应税所得率，其中住宅计1%，非住宅计2%。

　　⑶“对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

　　⑷“出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。

　　案例

　　2001年3月，张先生以100万买进虹口区飘鹰花园1套二手房，相关税费花了3万，装修花了9万多，房子现由张先生和妻子自住。房产证上写了夫妻两个人的名字。最近有人出150万要买张先生的房子，而张先生也看中世纪公园旁一套160万的房子，今年内想卖旧房换新房。张先生到底该交多少税?　　对照细则，张先生有3种缴税方式可以选择：

　　一，按照所得金额20%计税

　　这时，个税=(卖出价-买入价-相关税费-合理费用)×20%。其中合理费用主要为装修费。由于张先生无法确认到底装修费花了9万多少，因此请装修公司朋友开了10万的装修发票。于是实际张先生的个税=(150-100-3-10)×20%=7.4万。

　　【提醒】从以上公式看，如果装修费高，合理费用越高，差价越小，缴税也越少。按规定，商品房装修费用最高可达原房价的10%;售后公房、配套商品房可达15%。另外，如果张先生1年内再买房，还可以相应退还部分或全额个税。即购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金;购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金。

　　二，按照卖出价的1%计税。

　　张先生不巧弄丢了购房时的发票，无法提供买入该房子的价格证明。这时，张先生可去交易中心申报采取卖出价的1%计税方式。即该交税=150×1%=1.5万。

　　【提醒】这比第一种方式减少整整6万多元的花费。细则规定，如果无法提供必要的价格证明，出售人可主动申报按卖出价的1%交纳个税。因此，对于差价较大，比如超过10万的，显然用第二种方法缴税可以省下不少钱。

　　三，合理避税、免税

　　张先生觉得即使交1.5万的税费，也有些冤。和妻子一商量，决定用“假离婚来避税。张先生夫妻名下现共有2套房子。两人商议离婚后按照一人一套房的方式分割房产。要出售的那套分到了张先生名下，然后张先生就可以出售自用5年以上的唯一住房，全额免去个税。

　　【提醒】免征个税的房子需要同时满足以下两个条件：

　　第一、自用5年以上的房产;第二、该房产是家庭唯一一套生活用房。其中“家庭指的是夫妻关系，如果夫妻俩有2套住房，在转让时就必须交纳个税。通过“假离婚，造成1人只有唯一一套住房，确实可以规避个税。但必须提醒，这样做要当心离婚时财产分割带来的其它风险，万一弄假成真还会带来意想不到的社会问题。