税贷倒置，谨防交易风险

12月下旬以来，随着二手房营业税免征优惠期进入倒计时，二手房交易市场又出现了一个新的现象——“税贷倒置”。按照正常的交易流程，在买卖双方网签买卖合同、买方付完首付款、卖方注销抵押后，买方应持卖方新产证及相关资料向银行申请新贷款，银行进行审核并同意放贷后，买卖双方才可以持银行同意贷款的资料及其它相关资料至房地产交易中心进行产权过户交易。缴纳营业税是在进行产权过户交易的时候才需要缴纳的。

　　而所谓的“税贷倒置”是在买卖双方网签买卖合同之后，买方尚未获得银行批准的新贷款买卖双方就到房产交易中心进行营业税的缴纳，相当于将营业税缴纳的时间前置。由于房产交易中心纳税窗口缴纳营业税是依据买卖双方签署的房屋买卖合同的成交价格与房产交易中心的最低评估价格进行认定和缴纳，不会审阅银行准贷资料（此资料是产权过户时才进行审阅），所以“税贷倒置”在实际操作中是完全可行的。但是由于不是正常的交易流程，“税贷倒置”必然会存在诸多的潜在法律风险，在此汉宇地产为打算这样操作的买卖双方提个醒：

　　1、买方承担营业税。据汉宇地产在全市近百家门店的数据统计显示，在11月1日～12月5日签署的买卖合同中，涉及到营业税的环节由买方来承担卖方营业税的占到68%。在市场交易火爆、房东强势的背景下，营业税从房东方转移到客户方已经成为一种普遍现象，所以在房屋挂牌的中介处经常会听到中介说这个价格是房东方的“净到手价”。

　　既然买方要承担营业税，那么买方在贷款申请前就要准备好这部分资金。而对于买方来说，之前需要支付首付款已经给买方很大的压力，而随后就要支付的营业税也是少则数万多辄数十万，这无形中又给买方短时间内造成巨大的资金压力。当然这还不是最重要的。因为买方在申请贷款之前就付掉了营业税，而贷款是否能够申请下来、何时申请下来、贷款额度是多少都是未知，所以存在着买方支付营业税后由于自身原因拿不到足额贷款无法进行产权交易的风险。而这个风险对于房东方来说完全可以无视。虽然营业税缴纳后不进行产权过户交易可以申请退还，但是对于买方来说营业税提前缴纳“占用”资金的损失确实不可避免。

　　2、卖方承担营业税。近期随着宏观调控政策的频出，市场局部开始降温。部分对楼市政策比较敏感的房东开始迅速的调整自己的售房策略，主动承担本来就应该由房东承担的营业税的成交越来越多。而对于房东来说，若客户在未获得新贷款之前自己就缴纳了营业税，虽然可以赶上优惠政策的末班车，但同样存在着客户方未获足额贷款，交易无法进行的“尴尬”。当然，相比客户方来说，房东方“税贷倒置”后苦等贷款审批，但现在银行贷款审批进度很慢，而且要求也非常严格。所以，还有可能客户最终无法获得足额贷款，买卖交易终止，房东方延误出售时机，陷入“赔了夫人又折兵”的窘境。

　　其实造成上述两种情况发生的根源就在于客户方是否可以获得足额的贷款，所以买卖双方在“税贷倒置”之前，一定要亲自咨询申请贷款相关银行负责该贷款的信贷人员，反复确认贷款资料和贷款额度满足交易需要，才可进行“税贷倒置”交易的操作。将房产交易的风险降到最低的程度。