内地炒不了楼到境外炒?专家:税收政策成最大风险

　　港地产巨头携豪宅项目北上揽客、澳洲楼盘千里迢迢赴珠三角房博会推介项目、迪拜的三个房地产项目下月在京拍卖……正当内地密集出台新政加强房地产市场调控之际，境外地产商闻风而动，纷纷赶来拉客。的确，目前中国房地产进入调控期，楼市前景的不明朗使一些投资意识较强的中国人把目光转向了香港、澳门及海外市场。“到境外买楼！”似乎成为投资房产的另一条途径。而专家则提醒：投资者要把握当地楼市的政策法规，量力而行。

　　内地人到香港买房有8.5折

　　日前，香港地产开发商恒基兆业地产有限公司率先启动吸引内地投资客的销售计划，携旗下“名家汇”、“天汇”等香港项目来广州展开第一轮促销，希望吸引内地的一种买家前去投资。据介绍，最便宜的一套房子也要上千万港元。

　　这次恒基兆业带来的，既有位于香港沙田半山区罕贵地段，拥揽狮子山、笔架山等的连绵翠岭及沙田一带的壮丽景观的豪宅，最贵的上亿元，同时也有价钱相对适中的项目，以瞄准内地不同资金承受能力的买家，而最低的“入场费”也要过千万港元，是一个面积七八十平方米的单位。

　　恒基兆业营业部总经理林达民表示，目前香港的利率水平低于内地，内地人到香港买房，可以打8.5折，因此，目前是内地投资客到香港买房的好时机。

　　“现在内地到香港投资的比例还不多，从目前的购买客人成分来看，内地居民所占据的比例大约为两三成，并逐年呈上升趋势。”但林达民相信，到香港置业的内地居民会越来越多，因为香港的物业有其自身优势。

　　林达民表示，虽然香港楼市在升值空间上没有内地大，但是资金充裕、住宅供应少、外部需求强劲及按揭放贷活跃等因素，为香港形成新一轮楼市繁荣营造了理想环境。同时“香港身份”也是吸引投资客的因素之一，投资一套超过650万港元的房产，同时符合居住满一定年限等香港特区相关规定后，可获得一个香港身份，这也促成了一些内地富豪选择在香港投资置业。

　　据香港金融管理局披露的数据显示，2009年香港楼市成交额达4000亿港元。当中约10%即400亿港元来自内地。

　　境外抄底眼下是好时机？

　　据了解，另一香港开发商和澳门的地产代理，也在紧锣密鼓，准备赴北京、上海、广州三个城市举行巡展揽客。

　　而在上月底举行的珠三角房博会上，首次出现了澳洲楼盘的身影。海外房产机构家叶环球公司携悉尼楼盘INMARKTOWER来广州揽客，吸引了不少买家的关注。据了解，这也是房博会上首次出现海外发展商。

　　日前，北京艺海拍卖公司宣布，迪拜三个房地产项目将于6月6日在京拍卖，三项目均位于世界第一塔哈里发塔，其中一个一居室公寓起拍价为400万元，相当于每平方米7.84万元。

　　对于一拨又一拨的“揽客潮”，有分析认为，中国调控房地产业务挤出大批炒作资金，这些资金正被海外房产行业看中。

　　那么，现在移师境外投资买楼是否好时机？

　　“还是要具体针对项目本身，并且要对房产的所在地情况有所了解。”广东中原地产项目部总经理黄韬认为，判断是否出手的好时机，不能光看大环境。“不是所有的项目都适合投资。”不过黄韬说，国内近日颁布的新政对境外购房并无太大制约，部分境外地区的房价比内地的要低，比如房地产泡沫刚刚破裂的迪拜，现在正是投资者抄底的好时机。

　　北大公共经济研究中心研究员韩世同则表示，任何投资都必须是中低位吸纳才有获利空间。他认为，香港现在的楼价也正处于历史的高位，不建议投资客出手。但美国、澳大利亚等地还有相当区域的价格已经跌至历史低位或相对低位，此时低价介入海外市场也不失为一个明智之举。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江也认为，金融危机环境之下的外国房价便宜，适合投资者出手抄底。不过他也预期外国经济会逐渐复苏，日后情况如何还不能下定论。

　　中原地产市场总监李粤湘则分析说，目前投资境外房地产的人群多是为了移民打算，考虑的范围会涉及福利、退休后房子的增值等，因此属于长期投资，获利或没有内地市场大，收益期也会比较长。

　　高手支招

　　先了解境外房产政策

　　大到税收政策，小到房产出租手续等等，购房者都应仔细了解。网易房产总结出投资境外房地产必须了解的几个问题：

　　房价构成———境外房价的构成与内地不相同。中国内地是一次性支付了70年的土地使用费，连同建安成本一起构成房产的成本。境外则是房价和土地价格有所区别。

　　房产管理———境外管理房产极为关键。如果管理不善甚至无人管理，致使物业长时间空置，拖欠物业管理费，甚至拖欠银行按揭贷款，影响到自己的信用记录就是大件事了。

　　税费征缴———境外买房须缴印花税，卖房也会产生税费，主要是增值税。如澳洲卖房最高会按增值部分的45%来征税。

　　政策松紧———境外对境外人士购房的限制各不相同，有紧有松。在贷款政策方面，由于受次贷危机的影响，内地投资者申请贷款的难度有所加大。

　　合理避税———一定要关心所在地区政府的免税优惠政策，并充分利用之，以增加投资收益。以澳洲为例，购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用(主要为机票)、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。

　　专家提醒

　　税收政策成最大风险

　　业内专家告诫：海外投资热潮需理性对待，投资者应谨慎而行，寻找合适的时机和投资方式是十分重要的。

　　黄韬认为，投资境外市场的最大风险来自于当地的政策，“不是所有国家的政策税收都对投资客有利。比如美国就要征收物业税，获利后还面临收税的问题，利润并非袋袋平安。”他建议中小型开发商不要参与这股海外投资潮。“没有上千万元的资金量，去投资海外房地产，风险比收益要大。”

　　韩世同也表示，投资者要考虑自己的实力，不可将所有资金投进不动产。“在内地，买房是贵，但交钱之后一了百了，没有名目众多的税费要缴。但是去境外买房，买时的确是便宜，可是手尾很多，也省不了多少钱。这跟买车容易养车难是一个道理。我不建议一般人去投资。”

　　专家们还指出，境外房产每年只有5%—15%的增值空间，回报率并不算高，并需支付高额的房屋养护成本和税收。此外，若投资者不知道当地环境以及配套如何，也容易因信息不对称而发生问题。(记者 赵燕华 　实习生 谭抒茗)