购房须知五大问题

　　购买期房应当注意充分了解开发商的情况，包括营业执照、开发资质、以往业绩、信誉实力等等;充分了解所购房产的情况，购房前应要求开发商出具五证原件： 即国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工许可证，商品房预售许可证。

　　(1)订金问题

　　购期房一般要交付订金，对于订金的交付法律是有明文规定的，如开发商提出“无理”要求，你可依法拒之，或在事后诉之法院，由法院认定合同无效，让法院帮你把多付的钱要回来。《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付订金作为债权的担保。债务人履行债务后，订金应抵行债务的，无权要求返还订金;接受订金的一方不履行债务的，应当双倍返还订金。订金应当以书面形式约定，当事人在订金合同中应约定交付订金的期限。订金合同从实际交付订金之日起生效，订金的数额由当事人约定，但不得超出合同标的额的。”

　　由此可见，第一，订金条款并不具否订立订金条款;第二，应当在订金条款中注明不履行合同的具体情况;第交付订金前要充分了解自己履行合同的能力，如果没有能力履行合同，就不要交付订金，因为交付订金合同才会生效;第四，要分清订金和预付款的区别。预付款也是预先支付，但它的性质与订时事先支付的是预付款，就不能适用订金的罚则。

　　(2)不可抗力问题

　　《民法通则》第条明确规定：他人损害的，不承担民事责任。”一旦延期交房，开发商多以“不可抗力”为由推卸责任。为防止这方面的损失，购房人在签约时，一定要对涉及到不可抗力的有关条款给予高度重视，购房合同示范文本中延期交房的免责条款有两条：一是“人力不可抗拒的自然灾害”; 二是“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”。从实际发生的商品房买卖纠纷来看，因“施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决”问题产生的纠纷较多。

　　(3)面积问题

　　《合同法》第条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”因此，要防止面积纠纷，关键是订好合同。期房最大的特征是在预售合同订立时，房屋所有权并未现实存在，有关房屋状况只能体现在图纸上，这样，使得按图纸预测的建筑面积和竣工后现场实测的建筑面积常有误差。而预售商品格又往往是按图纸预测的建筑面积来计算的。

　　(4)产权证问题

　　根据《城市房地产管理法》的规定，下列房地产不得转让(包括买卖)：以出让方式取得土地使用权的，不符合房地产条件的;司法机关和行政机关依法裁定，决定查封其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;有房地产，未得到其他有人书面同意的;权有争议的;未依法登记领取权书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。在期房纠纷中，很多是关于房屋产权证的发放期限的，开发商解释产权证的发放进度为何一再拖延时，一个常用借口是有关部门不给办。其实，根据《城市房屋权理办法》规定，登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权清楚、产权来源资料齐全的，登记机关应在受理登记之日起两个月内核准登记并颁发房屋产权证。也就是说，造成房屋产权证迟迟办不下来的原因很可能在于开发商，比如开发手续不健全、欠缴出让金等，一于这些情况，购房人就要提高警惕，一方面了解能否解决，一方面考虑是否要放弃购买该房产的计划。

　　消费者购房前五大须知

　　如何在购置房产时不上当受骗，做一个精明的消费者?碰上“霸王条款”的消费者又该如何妥善处理?愉景房产集团副总经理李宁为广大消费者支出五大招。

　　现象一：先搞清楚是“套内面积”还是“建筑面积”

　　就差这么两个字，不说不知道，一说吓一跳。据悉，现在有些房地产开发商在售房的时候喜欢玩文字游戏。在购房单价里将“套内面积”写成“建筑面积”。很多消费者稍不注意就会在这一条款上吃亏。

　　一招应对：李副总在采访时提醒广大消费者，一定要看清楚开发商用的是“套内面积”来计算还是“建筑面积”。

　　从直观上来看，按照套内建筑面积售房好像比按照建筑面积售房的房价要高，这里就会给一些购房者一个担心。

　　据记者从相关资料中了解所知，在实行套内建筑面积售房之前，房地产买卖的成交，取决于总价而不是单价，按照套内建筑面积售房，是在总价不变的情况下，只是对计价方式做一个调整，是一种买卖方式的改变，和房屋交易的实质不发生矛盾。

　　据悉，以前购房要弄清楚分摊部位、分摊面积，而现在的住宅建筑，内部格局十分复杂，准确区分每个部位的情况几乎无法做到，而且复杂到连专业技术人员、管理人员也有争论。但实行套内建筑面积计价后，消费者进行维权，相对成本低一些，易于测量，以减少购房者在购房面积上说产生的纠纷。按套内面积计算也有利于创造公平、公正、公开的市场环境，减少了开发企业增加分摊面积的利益驱动，消费者不用承担不明不白的房款。

　　现象二：律师费、管道煤气费等乱七杂八费还要收?

　　二招应对：据李副总的介绍， 2003 年以前东莞的房地产市场存在着极不合理的现象，一些开发商主动收取消费者的一些额外费用，如律师费、管道煤气费等等，消费者由于对政策的熟悉程度不够高往往也就忍气吞声，不知如何应对。但随着政府新政策出台及对房产市场的进一步规范调整后，如果开发商再向消费者者收取相关的杂费，消费者在购房时就有权拒绝付费。

　　《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》明确规定，对经审定规划设计的基础设施(有线电视、燃气、通邮等)和公用设施(人防工程、停车场等)的配套建设费，以及商品房设计、销售说明承诺建设的商品房配套的设备(如防盗门、可视对讲电话、宽带网等)的建设费用、应列入成本、计入商品房销售价格内，不得向购房者价外收取。(《关于重新明确新建商品房销售价格有关问题的通知》东莞市建设局、东莞市物价局二 OO 三年六月颁布)

　　现象三：“耳听为虚，眼见为实”，亲身考评开发商

　　在采访的过程中李副总向记者介绍了行内某一开发商的做法，值得消费者注意。有些商业盘在房子没盖好就推出大量的宣传广告，以此来吸引广大的消费者者前去认购，但几年下来，房产商老板换了一代又一代，但结果楼盘还是未能发展起来。

　　三招应对：李副总提醒广大消费者在买房时最好要亲身到楼盘小区作实质性的考评，不要盲目听信他人或媒体的一些吹捧。并对自己所购买的房子要有明确的定位，如果是用来投资的，还要考虑其所在地段、升值潜力等相关细节。

　　现象四：不了解政府各项房产政策盲目置业最终吃亏

　　四招应对：在购房前最好先了解政府新出台的各项方针政策，咨询专家行家意见。这样就可以避免许多不必要的麻烦。对于东莞消委会在“ 315 活动”期间倡导的房地产专家团，李副总表示十分的认可和赞同，专家团的成立能够给广大的消费者一个购房的引导方向以及一些相关的政策意见。因此这样的做法有利于消费者的在购房前对所要购买的楼盘或楼价市场等相关信息有一个更清晰的认识。

　　此外，李副总还特意向记者强调一点：广大消费者要确认开发商是否具备“预售证”和“土地使用证”。如果不具备这两证，消费者就要注意了，因为有些开发商在建楼前由于资金问题可能会将土地抵押给银行，但贷款盖起的楼房在销售时是不能够提供房产证的。对于开发商的承诺保证，最好是能够体现在合同上。

　　现象五：购房者遇到“霸王条款”时要懂得主动维权

　　五招应对： 万一遇到“霸王条款”时该如何办?李副总介绍经验时提到，消费者首先要做的是要主动与开发商进行协商调解，并且找专家律师作进一步的了解咨询。遇到不合理的条款或要求时，消费者要极力争取自己的权利，不要忍气吞声。必要时还要通过法律途径来解决。

　　相关链接：霸王现象，就是在各种交易中不合理、不公平的现象，它主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等的格式合同、通知、声明和店堂公告或者行业惯例等，对消费者权利多方面限制，严重侵害广大消费者权益。

　　典型的六大霸王条款：

　　霸王条款一：买方在签订《房地产买卖合同》时，应支付总房款 30% 的分期款(含定金)。首先此条款的规定不明确，因为房屋分期款与定金的性质不同。其次，按照担保法的规定，定金不得超过主合同标的的 20% 。现在，该条款将分期款与定金合并在一起，一旦买房方在支付了 30% 钱款后违约，其所应承担的定金双倍返还的责任就难以确定具体数额了。

　　霸王条款二：房屋的预定单价为每平方米 4600 元，实际售价将在《上海市商品房预售合同》中予以确定……双方洽谈不成，甲方(指开发商)退还已收取的预定金，并按预定金的 100% 收取手续费;乙方(指购房者)逾期不与甲方签订预售合同，所收预定金不予退还。

　　目前，在一些地区由于房源紧俏，开发商与消费者签订商品房预售合同之前往往还要签订一份“预定协议”，而上述条款可谓屡见不鲜。

　　霸王条款三：银行损害保证人的权益。比如银行可以直接从保证人账户中扣划款项，这在银行贷款保证或担保条款中频繁出现。某家银行在《个人房屋担保借款合同》中规定：“若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其开立在本银行任一账户直接扣收相关款项，或对保证人行使追索权。”

　　这种做法剥夺了《担保法》赋予保证人所享有的抗辩权，加重了保证人的责任。

　　霸王条款四：剥夺消费者对抵押物的处置权。《个人购房贷款合同》格式合同规定：“抵押期间，未经甲方书面同意，丙方(消费者)不得将抵押物出租、出售、出借、赠予、转移、重复抵押给他人或以其他方式处理。”

　　根据《担保法》，消费者对抵押物享有出租、出借、转移或再次抵押的权利，这样的规定完全剥夺了消费者依法享有的对抵押物的处理权。

　　霸王条款五：银行违反合同争议管辖条款的规定。为数不少的银行在合同争议管辖条款中，都做出不利于消费者的规定，出现合同争议必须向银行所在地人民法院提起诉讼，如某银行《个人借款及担保合同》明确规定，一旦出现合同争议“向乙方(银行)所在地人民法院起诉”。

　　这样的规定明显违反《民事诉讼法》，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的原则。

　　霸王条款六：“消费者必须在指定保险公司投保”也是格式条款一大问题。在一家银行的《个人住房配套车位抵押借款合同》中规定，“甲方(消费者)须在乙方(银行)指定的时间内，到乙方指定的保险公司为该抵押车位购买保险”。

　　依据《消法》，这剥夺了消费者的知情权和自主选择权。

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