房地产买卖税费详解

　　房地产交易的形式主要有买卖、出租、抵押三种。不同的交易形式，其交易过程的应征收税费也不同。

　　1.房地产买卖税费

　　在商品房销售过程中，大致涉及到以下几种税费，包括：契税、手续费、印花税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、中介服务费、房屋所有权登记费、房产税等。

　　(1)契税

　　根据国家契税条例的规定，房屋买卖要向国家交纳契税，征收的标准是按房屋买卖成交价的3%~5%收取，全部由买方负担。

　　(2)印花税

　　对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。

　　(3)营业税

　　在中华人民共和国境内，转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。

　　(4)城市维护建设税

　　缴纳增值税、营业税的单位和个人，是城市维护建设税的纳税义务人。它以纳税人实际缴纳的增值税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%;纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。

　　(5)教育费附加

　　这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。

　　(6)土地增值税

　　转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，都要缴纳土地增值税，土地增值税实行四级超额累进税率。

　　应纳税额 = 增值额×适用税率

　　增值额 = 转让收入-扣除项目金额

　　转让收入包括货币收入、实物收入和其它收入。

　　扣除项目包括：

　　①取得土地使用权所支付的金额，指支付的地价款和交纳的有关税费。

　　②房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、 建安工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费。

　　③房地产开发费用，包括销售费用、管理费用、财务费用，其中销售费用、管理费用按(1)(2)项金额之和的5%以内计算扣除，财务费用按(1)(2)项金额之和的10%以内计算扣除。

　　④与转让房地产有关的税金，指营业税、城市建设维护税、印花税、教育费附加。

　　⑤按(1)(2)项金额之和加计20%扣除。

　　应纳税额的计算，采用四级超额累进税率。

　　按增值额每次以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

　　①增值额未超过扣除项目金额50%

　　土地增值税税额 = 增值额×30%

　　②增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

　　土地增值税税额 = 增值额×40%-扣除项目金额×5%

　　③增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

　　土地增值税税额 = 增值额×50%-扣除项目金额×15%

　　④增值额超过扣除项目金额200%
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