专家教你仔细算算税费之二

　　

　　已购公房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　已购公房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用(已购公房装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%，案例中合理费用假设为原值的15%)。

　　■案例：

　　李先生于1998年在方庄地区购买了一套60平房米的房子，假设房屋原值为30万元，现在以50万元出售。由于该套房屋不在营业税征收期内，那么他只需交纳印花税和个税。

　　因为个税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%

　　而转让房屋需要交纳的印花税=成交额×0.05%=50×0.05%=0.025万

　　所以个税=(50-30-0.025-4.5)×20%万=3.095万

　　该业主所要交纳的总税费=印花税+个税=3.12万。

　　专家指出：由于已购公房属于单位给予员工的福利分房，最初购买者基本是以成本价购得的。随着年限的增长，房价的不断走高，其最终出售价格与原购买价格存在较大差额空间也属正常情况，相应个税所交金额较多也是情有可原。不过已购公房大多数都已经满五年，不在营业税征收范围内，因此业主不需要交纳营业税，可以减少税费的支出。

　　★经济适用房

　　个税征收计算：

　　经济适用房原值具体为：原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金。

　　经济适用房转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。

　　经济适用房合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用(经济适用房最高扣除限额为房屋原值的15%，案例中假设合理费用为原值的15%)。

　　■案例：

　　王先生于2000年在回龙观地区购买了一套120平方米的房子，假设房屋原值为36万元，现在以54万元出售。由于该套房屋不在营业税征收期内，那么他只需要交纳印花税和个税。

　　因为个税=(转让收入-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用)×20%

　　而转让房屋需要交纳的印花税=成交额×0.05%=54×0.05%=0.027万

　　所以个税=(54-36-0.027-5.4)×20%万=2.5146万

　　该业主所要交纳的总税费=印花税+个税=2.5416万。

　　专家指出：经济适用房是针对中低收入家庭承受能力、具有经济性和适用性的社会保障住房。由于其房屋权属的特殊性，因此限定购房人群必须为北京市城镇人口居民，不过已满五年的经济适用房等同于商品房，外地人是可以购买的。同时，这种房屋相较于城八区内的高额房价，还是具有较强的价格优势的，能够满足中低收入购房群体置业需求。