房地产买卖合同质疑：小区共用部位产权归谁？

　　深圳部分业主状告《房地产买卖合同》“附表四”，揭示一个全国性的难题——小区共用部位，产权到底归谁

　　□本报记者 曹筠武 实习生 周志慧

　　激辩“附表四”

　　7月27日，深圳市中级法院，碧岭华庭住宅小区近50名业主再次与小区开发商(深圳市祥云实业有限公司和深圳石化房地产有限公司)对簿公堂，讨要屋顶、外墙面、住宅区共用部位的所有权和使用权。此案曾于3个月前在罗湖区法院一审。该院以合同约定有效及开发商独立投资为由，驳回了业主的诉讼请求。

　　业主们的代理律师倪益民陈述了3条理由：

　　第一，小区业主与开发商签订的是房地产买卖合同，业主购买的标的物是房屋。而屋顶和外墙面是房屋不可分割的一部分，否则不成其为房屋，业主购买房屋后，外墙屋顶也随之转让给业主。因此，小区楼宇的屋顶、外墙应为全体业主所有。

　　第二，《深圳经济特区房地产登记条例》规定，房地产转让，是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物附着物所有权的自然人、法人和其他组织通过买卖、交换、赠与将房地产转让给他人的法律行为。因此，小区附着物作为业主与开发商双方买卖标的物的一部分，所有权应属全体业主。

　　第三，小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施属于房地产的一部分，其所有权理应属于全体业主。

　　而被告代理人畅律师则强调，业主在购房合同中已与开发商“约定”屋顶、外墙和车库等公共设施的权益，这即是业主对自身权益的一种“处分”，是有法律效力的。因此，原告的要求不成立。

　　双方辩论的焦点，最后集中在一张“附表四”上面。

　　在深圳，几乎每个购房者在签订购房合同时都会被要求与开发商签一张“附表四”，其内容包括：

　　1.屋顶使用权以及依据屋顶使用权而产生的收益权归开发商所有；

　　2.外墙面使用权及在外墙面使用中所产生的收益归开发商所有；

　　3.小区及其附着物的广告收益归开发商所有；

　　4.小区会所及住户未分摊面积的各项公共设施(含地下停车场、会所等)的经营管理权归开发商所有。

　　《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。被告方据此认为，既然原告每位业主都已签订“附表四”，那么“附表四”就是合乎法律规定，具备法律效力的。

　　而原告方则辩称，虽然“有特别约定”，但无论如何约定首先都必须符合法律规定，而“附表四”产生的“特别约定”违背《合同法》第52条强制性的公平原则，应归于无效。

　　法庭辩论只进行了一轮，审判长就结束了审理，并宣布择日下达判决结果。

　　受制“附表四”

　　碧岭华庭的业主江山，原本住在另一个小区。他告诉记者，该小区管理极其混乱，开发商将楼房的架空层全部作为商铺出租，令小区内几成自由市场。虽然不堪其扰，但业主们一点办法也没有，因为他们的购房合同中存在一张“附表四”，上面规定架空层这类附着物归开发商所有。不得已，江山又买了碧岭华庭的房子，没想到还是遭遇到了“附表四”的问题。

　　据了解，在深圳买房，如果不签这个“附表四”，就没有开发商会卖给你房子。

　　江山等业主越来越感觉到，只要开发商一直处于“附表四”所规定的强势地位，业主们的利益将会受到永久损害。例如，车库等重要公共设施的所有和经管权被开发商掌控，那么开发商就可以按自己的意愿制定价格对业主收费，而按照有关规定，物价部门对此也无法干预。

　　有业主将“附表四”称作“不平等条约”，因为按照“附表四”的规定，业主们所购买的房产的配套公共设施将成为开发商的私产，而实际上业主们才是为这部分设施“埋单”的人。

　　最终，业主们决定通过司法途径将自己的利益争取回来。

　　而深圳市其他小区的业主也日益关注碧岭华庭的官司。因为他们也面临着同样的问题，有的问题甚至更加严重。

　　一项“附表四”，将深圳百万小业主放到了开发商的对立面。

　　难奈“附表四”

　　碧岭华庭业主4月与开发商首次交锋，结果败下阵来。如今再次交手，连倪益民自己都说，“胜诉可能性大概也就20%”。

　　一位长于房地产维权的深圳律师告诉记者，这种官司法院很难判业主胜诉。他解释说，业主认定“附表四”为“霸王条款”，要求判其无效；但法院一般都会要求业主举证自己是在不得已的情况下签订“附表四”的。很明显，这样的举证简直无从着手。因此，“附表四”驳不倒，业主几无胜算。

　　倪益民也说，深圳市的地方法规规定买卖双方可以约定车库等公共设施的所有权归属，这虽然和上位法(《房地产管理法》等)相关条款不符，但深圳的法院势必会考虑地方法规的效力，这对业主也非常不利。

　　还有业主指出，小区楼宇屋顶、外墙的广告收益，以及车库等设施的经营收益都非常丰厚，开发商没有理由轻易放弃到手的利益。而以房产商的能量，对抗小业主绰绰有余。

　　可见，碧岭华庭业主所状告的，实际上不是发展商，而是所有深圳市房地产买卖合同中都附带的“附表四”、是《深圳经济特区房地产转让条例》的第13条、是隐藏在其后的房产商的巨大利益。

　　也正因如此，这单官司不啻为一桩说不清道不明的“糊涂案”。

　　这种现象已引起了全国人大的注意。“全国人大正在着手制定《物权法》，顺利的话明年可以通过。”中国人民大学法学院副院长、全国人大财经委委员王利明教授告诉记者。他认为，《物权法》如果出台，将有助于此类问题的解决。

　　不过，在《物权法》的制定过程中，有关住宅小区权益界定的问题也一直是专家们争论的焦点。参与其中的王利明没有透露具体内容，但承认“争论非常激烈”。

　　-讨论

　　关于“附表四”的法律效力

　　□王利明(中国人民大学法学院副院长)

　　住宅小区的会所、车库等设施，不属于建筑物区分所有权所界定的范围，因此相关所有权和经营权可以用合同的方式进行约定。从这个意义上来说，深圳房地产开发商提供的《房地产买卖合同》“附表四”中关于会所、车库等设施的条款，是具有法律效力的。

　　但是，如果开发商希望通过“附表四”与购房者进行相关约定，则应承担向购房者详细说明“附表四”所具有的法律效力的义务。

　　小区楼宇的屋顶外墙，属于建筑物区分所有权界定范围，楼宇的内部房间为专有部分，应属业主个人所有；外墙屋顶为共有部分，属全体业主共同所有。专有部分和共有部分不可分离，共有部分不能通过合同约定排除。因此“附表四”中关于屋顶外墙的条款，是不具备法律效力的。

　　关于屋顶和房屋外墙的产权归属

　　□乔新生(中南财经政法大学教授)

　　根据法律和行政法规的规定，如果在商品房买卖中已约定了产权的归属，当事人不应当再主张权利。

　　涉案的商品房买卖合同“附表四”中的那些条款，从表面上看没有违反国家法律规定，按照契约自由的原则，应当支持开发商的主张。但是，从严格意义上来讲，由于商品房购销合同所涉及到的屋顶和房屋外墙，都属于商品房购买人产权的一部分，所以，开发商的财产约定侵犯了购买人的所有权。

　　我国在制定《房地产管理法》和《物业管理条例》的时候，并没有涉及到这一类的问题。从法理上来说，房屋楼顶和房屋外墙都属于房屋的有机组成部分，购买人享有这些部分的所有权。开发商将这部分内容单独提出来，并且保留其使用权和收益权，这是一种不公平的交易。

　　《深圳经济特区房地产转让条例》第13条规定，房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。这里所说的广告权益，应该理解为独立于购买人所有物的广告权益。换句话说，购买人购买房屋的楼顶和外墙面的广告权益不应当属于开发商。道理很简单，这些部位只有所有权人才有权处置。

　　在商品房买卖过程中，虽然明确约定上述部位使用权和收益权属于开发商，但由于涉及到购买人的所有权，因此，该约定的效力值得讨论。

　　当然，在民商事活动中，当事人有权处分自己的权利，如果开发商在合同中作出明确的意思表示，而购买人也通过自己的外部行为认可该条款，按照外观主义的原则，应当认定双方合同有效。

　　因此，消费者在购买房屋时，应当仔细地阅读合同有关条款，准确理解自己的权利和义务。如果因为不懂法或者没有时间研读合同而导致利益受损，确实令人遗憾。

　　当然，在本案中，如果购买人认为开发商或物业管理公司的商业活动侵犯了自己的相邻权，可以向法院提出诉讼，捍卫自己的民事权利。如果没有诉讼时效的问题，购买人也可以通过民事诉讼，要求法院判决变更或撤销显失公平的合同。

　　关于小区停车位的产权归属

　　□邓光达(律师、经济师、深圳仲裁委员会仲裁员)

　　长期以来，由于我国物权立法的缺位，公民的私有财产、共有财产的确定和权利边界总是含糊不清。这就导致商品房住宅小区停车位的产权归属在现有法律条文中仍处于混沌状态。

　　在目前的房地产法律制度下，商品房住宅小区内，计算容积率的停车位的产权由取得停车位《房地产证》的权利人拥有，不计算容积率的停车位的建筑物或其法律权利，归属住宅小区的全体房地产权人。房屋买卖合同约定不计算容积率的停车位产权归属于某一当事人的条款，违反法律强制性规定，该类条款无效。买卖不计算容积率的停车位的行为违反法律强制性规定，其买卖合同无效。

　　在实际情况中，经常被开发商利用的类似“附表四”这样的“约定”，违反了政府与房地产开发商所签订的《土地使用权出让合同》中的有关约定，违反了《城市房地产管理法》第31条有关不允许二级市场将土地使用权与房屋所有权分离、分割的强制性规定，违反《物业管理条例》第27条的强制性规定。因此，根据《合同法》第52条第5款规定，该类约定条款应属无效。

　　小区停车位产权归属的争议，源于现行房地产法律制度的缺陷，源于政府房地产行政管理机关对房地产市场行政管理的缺位和错位。

　　因此，首先应尽快完善我国的房地产法律制度，强化法律对房地产财产权利的保护。

　　其次，现行房地产制度的法律位阶大多处于较低的层次，许多房地产财产权利起源产生于地方性法规、规章或规范性文件，对房地产财产权利的保护缺乏力度。应进一步提升房地产财产权利制度的法律位阶，将具有前瞻性、公平性、合理性的具体规定上升为法律或行政法规。

　　最后，登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的有违法律规定的格式合同条款大开方便之门，使得房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。因此，应该完善房地产财产权利的登记确权保护措施。