夫妻一方进行房屋买卖的效力认定

导读：夫妻共有的房屋，其中一方未经另一方同意进行房屋买卖，该房屋买卖行为是否有效呢?所签订的购房协议的效力如何呢?请参考下文的实例：

　　【案情简述】

　　2009年3月20日，陈先生与被告张先生签订了购房协议，约定被告张先生将位于武汉市**栋*单元*号房屋以人民币***元的价格出售给陈**。当天陈先生支付被告张先生房款152，000元，被告张先生随即就将该房屋钥匙交给了陈先生，陈先生于2009年5月1日搬进该房，并一直居住至今。按照协议的约定，被告张先生有义务及时提供办理房产证件的一切材料，积极配合陈先生办理过户手续，但是被告一直不配合陈先生办理过户手续。现请求被告将房屋过户至陈先生名下;支付给陈先生违约金l7，200元并承担诉讼费用。

　　经审理查明，被告张先生、向女士系夫妻关系，2009年3月20日，原告陈先生与被告张先生签订了《购房协议》，约定张先生将位于武汉市**栋*单元*号还建房出售给陈先生，房屋价款为人民币l72，000元，首付152，000元，余款待所有房产证件张先生给陈先生后一次性付清。过户费用由陈先生支付，张先生有责任提供办理房产的一切材料、证件。如一方违约，违约方必须按房价的l0%赔偿给另一方等相关内容。当日，原告支付被告房款l52，000元，被告张先生出具收款收据一张。2009年5月，原告陈先生搬入所购房屋居住至今并缴纳了水、电费用。但被告未按协议约定协助原告办理房屋过户手续。

　　另查明，2006年5月ll日，被告张先生与***管理处拆迂办公室签订了《拆迁协议书》，该协议书中的还建房屋即是位于武汉市**栋*单元**号房屋，协议也是由被告张先生签的名。该还建房屋系被告张先生、向女士夫妻共同所有。

　　因房屋过户事宜原、被告协商不成，原告陈先生于2011年6月23日诉讼来院，要求如诉称。

　　审理中，本院依法追加向女士作为本案被告参加诉讼。由于被告向女士不愿意调解，调解不成。

　　【法院判决】

　　本院认为，原告陈先生与被告张先生签订的《购房协议》，是双方真实意思表示，且不违反我国法律禁止性规定，应为合法有效。原告已按协议约定向被告张先生履行了支付房款的义务，被告张先生应按协议约定配合原告办理房屋过户手续，被告张先生未按协议约定配合原告办理房屋过户手续，应承担违约责任。被告向女士作为被告张先生的妻子，在被告张先生出卖房屋多年未提出异议，且该房屋亦交由原告占有使用多年，应视为对被告张先生出卖房屋行为的认可。故原告陈先生要求被告张先生、向女士将位于武汉市**栋*单元*室房屋过户至其名下并支付违约金17，200元，证据充分，本院予以支持。被告张先生、向女士的辩称意见，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：

　　一、被告张先生、向女士于本判决生效后十五日内将位于武汉市**栋*单元**室房屋过户至原告陈先生名下。

　　二、被告张先生、向女士于本判决生效后十五日支付原告陈先生违约金l7，200元。

　　三、驳回原告陈先生其他的诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　【知识拓展】

　　《中华人民共和国合同法》

　　第四十九条 行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。

　　第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

　　当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。

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