房屋买卖合同中的意思自治

　　房屋买卖合同中的意思自治

　　【案情简述】

　　甲与乙签订一房屋买卖合同，利用某中介机构提供的房屋格式合同样本进行签订。合同约定甲将其名下一房屋作价50万元出让与乙，款项采取分期付款的方式进行支付，即合同签订之日支付首期款项十万元，合同签订十日内进行过户，过户当时支付房屋款三十万元，在过户后十日内付清购房余款十万元，甲需配合乙将房屋进行过户。同时，合同特别约定违约条款，即若出卖方不配合买方将房屋过户的，视为卖方违约，卖方在支付两万元违约金后买卖双方之间的房屋买卖合同当即自行解除;同理，如果买方违约，不配合房屋过户的话，也可以在支付卖方两万元合同违约金后，不再履行该合同，该合同即自行解除。

　　合同签订后，乙当即支付了首期购房款十万元，搬进房屋内居住，并花去房屋装修款若干。在合同签订后的第五日，该房屋房价大涨十倍，甲遂反悔，不愿将该房屋过户给乙。

　　甲是否可以主张解除合同?为什么?

　　如果同意甲可以主张解除合同，解除合同的基础自然是源于双方合同的约定“甲乙双方一方违约，都可以在支付对方两万元违约金后解除合同”。本案中，甲违约在先不假，但甲也可以根据合同约定只需支付乙两万元违约金，合同即自行解除。这是合同中明确约定的，且不单止甲可以，乙亦可以。虽然该合同属于某中介机构拟订的格式合同，但在该合同中并未排除、限制一方权利，加重一方义务，因为该合同违约自然解除条款是双方的权利，双方都可违约并依该协议解除合同。甲乙双方在签订合同时，对该合同条款都充分理解并签订，显然该合同可视作双方协商、意思自治的结果。按照这种说法，甲作为违约法，完全可以解除该合同了。

　　有人认为，两万元违约金即可以达到惩罚甲恶意违约的目的，甲在承担违约惩罚后果后，自然就享有了解除合约的权利。甲作为违约一方，是否享有解除合同的权利?乙作为守约方，如何维护自己的权利问题。

　　根据合同法第8条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”;而合同法第一百零七条则规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据以上条文规定，合同双方签订合同后，各方当事人均应按合约全面履行义务，任何一方都不能擅自解除或者变更合同。而在该合同中，甲作为违约方，“应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，在本案中，双方房屋买卖合同不存在不能履行的情形，所以，乙要求甲继续履行合同并无不当之处。甲乙双方之所以签订房屋买卖合同，目的就是为了买卖房屋，双方签订合同后，应当依约履行合同，而不能肆意进行变更、解除，否则签订合同就没有什么意义了，因为双方都可以未经对方同意任意解除之，这样的合同不就变成一纸空文了吗?合同双方的交易如何得到保护、交易安全从何说起?所以要求甲乙双方继续履行合同符合合同目的及市场经济鼓励交易、保护交易安全原则。

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