房屋产权的归属应如何确定

［案情简介］ 陈某将自己的一处房屋卖于李某，李某向陈某先行支付了30万元首付款，双方约定，待李某向银行办理完贷款并支付全部房款后再去办理房屋过户。然而在李某办理贷款期间，陈某又与张某就该房屋签订了买卖合同，在张某一次性支付全部房款后，陈某与张某去房管局办理了房屋过户手续。李某知情后，起诉至法院，要求法院判决陈某与张某的合同无效，房屋产权应归其所有。法院经审理最终判定，房屋产权归张某所有，陈某将30万元首付款返还李某，并承担相应的违约责任。

　　“本案是典型的‘一房二卖’问题。”马绍恒法官介绍，在利益的驱动下，卖房人将其房屋出卖于一人后，又与其他人签订了房屋买卖合同，将房屋再次出售，即发生所谓“一房二卖”问题。

　　“一房二卖”所引发的问题比较复杂，本案中，两个买房人均未实际占有房屋，但重要的一点是其中一个买房人完成了房屋所有权登记。

　　马绍恒法官分析说，法院之所以判定房屋归张某所有，是基于《物权法》第九条第一款确立的不动产物权变动的登记生效原则，意思即不动产物权的发生、变更和消灭，以登记为准。因此，本案中已经完成不动产物权移转的买房人张某就取得了房屋所有权，李某只有根据合同未履行，向卖房人主张违约责任。

　　现实中，“一房二卖”还存在另一种情况，各买房人均未办理房屋产权移转登记，且未占有出卖房屋时向法院提起诉讼，要求判决卖房人履行交付义务并办理房屋产权移转登记。

　　对于这种情形，马绍恒法官表示，由于各个买房人均未办理房屋产权即所有权移转登记，因此都是买卖合同的债权人，其地位是平等的，都有权请求卖房人交付房屋并办理过户。如果买房人的起诉有先后之分，依据正常的审判进度，法官往往会判决卖房人向第一个起诉的买房人履行交付和过户，若卖房人履行了该义务，此后起诉的买房人，则只有请求卖房人承担违约责任。如果各买房人同时向法院起诉要求判决其取得所有权，此时，由于标的物的唯一性，法官只能判决卖房人向其中一人履行义务。在此情况下，可以参考以下一些因素，比如谁已经占有了房屋、谁先支付了购房款、谁的买卖合同订立在先、谁更需要该房屋等等。

　　针对“一房二卖”给买房人带来的交易风险，陈旭委员提醒，“一房二卖”问题在《物权法》及其配套法规中均有涉及，“一房二卖”的情况在法律层面上是完全可以避免的。

　　《物权法》第二十条规定，当事人买卖房屋可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。原建设部颁发的《房屋登记办法》还对《物权法》中预告登记制度进行了详细的规定。因此，只要买房人能够充分及时利用好预告登记制度，其合法权益是可以得到很好保护的。

　　可见，房屋作为不动产，其所有权以不动产登记簿上的登记为准，即登记簿上登记的人为所有人。但是在现实中，很多原本属于夫妻共有或其他家庭成员共有的房屋由于种种原因，却登记在一个人的名下。买房人在与卖房人完成了房屋产权过户后，房屋其他没有被登记的共有人起诉主张该买卖无效，要求买房人返还房屋，此时又该如何处理？

　　王淳法官介绍了他审判过的一个案例：徐某与王某签订协议，将其房屋卖与王某，徐某房产证上仅记载其个人为所有人。王某将房款付清后，徐某也将房屋过户给了王某。其后，徐某之妻起诉主张该买卖无效，要求王某返还房屋。法院审理后，认为王某应当取得房屋，判决驳回了徐某之妻的诉讼请求。

　　王淳法官解释说，在法理上，不动产登记在法律上的效力之一就是权利正确性推定力，即在没有相反的足以推翻该登记的证据情况下，推定该登记的权利是正确的，即登记人就是真正的权利人。通俗的说，买房人善意地（意为不知道也不应该知道在登记权利人之外还有其他权利人）相信该登记并与登记权利人进行交易的，在完成了过户登记后，应该受到保护，其他没被登记的共有人提起的该买卖无效并要求返还房屋的诉讼请求，不能得到支持。

　　《物权法》第一百零六条对此也做了明确的规定，善意买房人取得房屋所有权，主张不知情一方只能以无权处分为由追究另一方出售房屋后得到的合同价款。这样规定目的是维护国家的不动产登记制度和相信该登记的善意第三人的利益。

　　陈旭委员补充介绍说，日常生活中，夫妻婚后购买的房产只登记在夫或妻一人名下的情况是常见的。因此，买房人在审查相关材料时，除了要看卖房人的房屋产权证外，还应要求卖房人出示其户口簿，以审查卖房人是否为已婚人士，判断是否为夫妻共同财产。除此之外，在卖房人先前为贷款买房的情况下，通过审查卖房人与银行签署的《借款合同》中担保人情况，也可以看出是否为夫妻共有。因为，虽然房屋产权证上是一方名字，但如果是婚后购房，在《借款合同》中往往可以体现出另一方。通过上述方法，买房人就可以避免日后可能出现的此类纠纷。