房屋买卖合同条款模糊该如何维权

　　一、合同有“猫腻”开发商“耍赖”，房主起诉维权。

　　陈先生与房地产公司签订了《拆迁安置协议书》。协议书中约定将陈先生安置于某单元一楼房处，同时在该协议上用手写补充到“给本楼车库一个”。陈先生表示，当时约定给付车库是因拆迁时陈先生宅院之外有两个自行车棚，陈先生提出若拆自行车棚必须补偿一个车库，所以协议中约定“给本楼车库一个”，但当时在合同中没有约定车库的位置和大小。等到回迁时，房地产公司只同意给陈先生一个面积11.37平方米的自行车车库。为此，陈先生将房地产公司诉至密云法院，要求对方给付面积不低于20平方米的小区车库，否则补偿车库价款20万元。法院最终判决房地产公司交付陈先生一个不低于20平方米的车库，否则补偿20万元。

　　法官讲法：

　　在本案的开庭过程中，房地产公司辩称，他们与其他回迁户约定是“预定购买车库一个”，因此在回迁之后其他人均按8000元每平方米的价格购买了车库。陈先生因为自行车棚的缘故，合同内容写为“给本楼车库一个”，因此可以参照其他拆迁户的待遇，按照公平原则，应给原告陈先生一个11.37平方米的自行车车库。法院并没有采纳被告的辩护意见。法院认为，所谓“给本楼车库一个”，按照交易习惯及民法诚实信用的原则，应是在陈先生回迁时，房地产公司无偿交付陈先生位于本楼的车库。同时根据《协议书》中双方的真实意思表示，应是能够存放汽车的车库，而非是自行车或其他车库。该房产公司与陈某签订的《协议书》，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。

　　二、敞亮房屋变“黑屋”，开发商被判担责。

　　刘女士与被告某房地产签订了一份商品房预售合同，购买一套顶层房屋。当时看房时，房地产工作人员给刘女士介绍并带刘女士参观了“采光较好，阳台大小合适”的样板房，并且在宣传册的设计图以及房屋平面图也显示出了房屋有较大尺寸的阳台，还有“视野开阔、采光好”等宣传。但在刘女士收房时，她发现房屋内北侧阳台窗子尺寸变小，已经影响到了屋内采光。刘女士认为房产公司违背合同约定，遂将该房地产公司起诉至密云法院要求赔偿损失或者恢复原状。房地产公司辩称，公司销售人员已告知原告房屋北阳台和窗户会变小，合同中也并未对阳台大小作出要求。且原告办理入住手续时，现场已经看过并签字认可，不存在违约，不同意原告诉讼请求。最终经过法院调解，双方达成了房地产公司赔偿刘女士1万元的调解协议。

　　法官讲法：

　　合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，刘女士与被告某房地产公司签订的商品房预售合同是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属有效合同。合同中未明确约定房屋北侧阳台窗户具体尺寸，是造成双方产生争议的一个主要因素。通过所附房屋平面图来看，北侧阳台应无遮挡。根据合同目的，及居住要求，被告并未按照原设计进行施工，这对原告实际居住的舒适程度造成一定影响，房地产公司辩称内容不能作为其拒绝给予赔偿的理由。

　　法官提示：

　　从以上两起案件我们可以看出，虽然签订合同时双方对争议事项未作出详细约定，但是根据《合同法》第一百二十五条的规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。因此，在类似以上案件的情况下，虽然开发商都会做出有利于自己的辩解，但在实际审理中都会结合合同的实际目的并根据交易习惯等因素来认定协议的本意所在。

　　此外，我们经常能看到开发商对于小区配套设施、绿化率等情况的“夸张”宣传，而这些内容往往又不会出现在合同里，或者类似第二起案件，合同中虽有涉及但未有详细说明，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此开发商虽然多以这种“软条件”增加楼盘吸引力，并且不把宣传的内容写入合同，但一旦该宣传符合了《解释》中的规定，对买受人的购房决定造成了影响，也应视为合同内容，一旦开发商违反约定减少绿化面积、缩小阳台面积等，就应对买受人进行相应赔偿。

　　签订房屋买卖合同时，没有人会不注意涉及房屋主体的款项，但是总会有人把涉及车库、露台等房屋之外的条款忽略。法官建议，签订合同时，不要被开发商营造的房屋“抢购”氛围影响而急于签字，一定要仔细阅读内容，不要只把目光放在房产这一主项上而忽略了其他“配件“。同时尽量将合同中的事项约定明确，如标的的尺寸、格局等等，这样可以减少交房后的纠纷。同时，如果开发商作出了承诺，就要写在合同里或者另作补充协议，毕竟口头承诺并不算数，还容易引起纠纷。总之，认真审查合同内容，将相关事由约定清楚，最大程度的保护自己的权益。