期房买卖 购房人有六步险

期房买卖目前在我国成为较为盛行之房屋交易方式。据国家“消协”统计，目前在我国因预售房的质量、面积、交付日期以及因变更设计、变更房屋周围环境所引起的投诉，其数量名列前茅，已成为人们关注的热点之一。而预售房交易的纠纷原于商品房预售制度本身的缺陷和保障买受人利益制度不完善。

归纳起来，大致有以下几点：
1、多重法律关系交织一起。
商品房房买卖合同尽管由买卖双方签订，看似简单，但是，整个交易过程多重关系交织在一起。商品房预售交易不仅涉及开发商与购房人间的“买卖”关系，还涉及①开发商与施工人（承包人）间的基建工程承包关系，承包人如转包还涉及承包人与次承包人间的关系；②开发商可能就房屋预售而委托 广告商作销售广告委托关系；③开发商也可能向银行或其他债权人借贷资金以支付见设工程款项的借贷关系；④购房人也可能在房屋建造期间转与他人的合同转让关系等等。在这诸多之法律关系间，任何一法律关系发生债务不履行或者违约，均可能影响开发商与购房人之间买卖合同的履行或造成纠纷。

2、购房人欠缺担保
合同法上的合同关系一般为双务合同，且双方当事人的主给付义务原则上有对等关系，也就是说自己给付之目的，在于取得相对人之给付；在对方未为给付前，自己也可以拒绝给付，这就是合同法第66条规定之同时履行抗辩权。就现货买卖中，买受人在出卖人未交付标的物或者未转移标的物所有权前，原则上可以依合同法之规定，拒绝买卖价金之支付。而在商品房预售交易合同中，开发商通常仅负担在一定期限内完成房屋建造且交付与购房人的义务，而购房人则须在合同订立之后交房前给付开发商一笔为数不少的价款。这样，在开发商交房前购房人并无依合同法主张拒绝自己价款给付义务之可能性。由此可见，商品房预售交易制度中对购房人权益之保护明显不足。

3、买受人为开发商融资
商品房预售交易也不同于合同法第167条规定的分期付款买卖和第134条规定的所有权保留买卖。按照分期付款买卖和所有权保留买卖，出卖人与买受人约定，在出卖人将标的物交付于买受人后，买受人得分期支付价款。此种类型多见诸汽车等金额较大的买卖合同。在此两种买卖交易中，买受人一般可立即占有标的物并即时享受消费标的物，同时又可通过分期付款方式减轻其价金支付的负担，实则属于出卖人对于买受人融资合同类型。而商品房预售交易，购房人在房屋交付前即有给付价金之义务，在其给付大笔“首付金”以及随后分批交付房屋价金之后，仍无法向开发商主张任何权利，其情形实则属于购房人向开发商融资之类型。与其他融资方式相比，如根据分期付款买卖，买受人未支付之价金达到五分之一时，出卖人可请求支付全部价金或者解除合同，如解除合同，出卖人得请求买受人支付标的物之使用费；根据所有权保留买卖，买受人未履行支付价款或其他义务的，出卖人仍拥有标的物的所有权；银行借款与贷款人往往要求贷款人提供抵押或者保证人以担保其对贷款人之返还请求权；融资租赁中出租人（融资人）可先以买卖方式取得租赁物的所有权，然后再以租赁方式使租赁物的承租人取得租赁物的使用利益，而出租人仍可以保留租赁物的所有权。而购房人提供资金与开发商建造房屋并无任何担保。显然，商品房预售交易制度在先天上就对购房人极为不利。

4、交易标的之不确定性
商品房预售交易合同是当事人就正在兴建中之房屋所进行的交易行为。开发商负有在一定时期内将房屋兴建完成再转移所有权并交付购房人。通常情形，在订立合同时，购房人据以参考者，仅为开发商提供的图纸、模型或者开发商提供的“样品房”。至于房屋完成之实际面积、建筑材料之品质、公共设施之有无等等问题，购房人无法预先预期或预见。而这些问题往往是购房人决定是否进行交易时之重要因素。还有开发商事后亦可变更设计、增加公用面积，工艺变更等致使完工交付时房屋不符合订立合同时之约定。

5、履行周期长，不可预见的风险较多。
一般之买卖合同成立后，出卖人即负有交付买卖标的物及转移所有权的义务。而在商品房预售交易中，从订立合同到房屋建竣需很长时间，有的达二至三年。在房屋建造过程中，开发商本身之履行能力容易因外在因素或者其他因素发生变化。此外，经济环境，建筑材料市场价格等也可能在订立合同后影响房屋之竣工和交付。１０年前的烂尾楼至今犹存，只是当时没有期房按揭贷款，损失的是投资人。

6、权利冲突多，购房者的权利缺乏保证
在房屋交付之前，也就是买受人取得房屋所有权之前，有施工单位的法定抵押权、还有银行等金融机构对在建工程或者土地使用权的抵押权，只有前两者的权利实现之后，才能实现完整的房屋所有权的权利转移。在目前的法律框架之下，买受人的权益缺乏有效的法律保障。

当然，为减轻风险，购房者再签订合同后可得解除合同，但实际情况是：如果解除合同，购房人要受合同约定条款的诸多限制，其结果一般而言，总是使购房人处于不利之地位；在房屋交付前，购房人已投入大量资金，或者支付了全部价款，处于欲罢不能的境地。这样，使得购房人不敢轻易解除合同；如购房人解除合同，则要损失为数不小的资金。

　 由以上可知，商品房预售交易在先天上即存在容易滋生法律纠纷之特性。为减少此类纠纷，或者说为使购房人之权益更有保障，就商品房预售交易之法律性质，实有探讨之必要。商品房预售的流程，也有改革和完善的需要。

来源：焦点房地产网