房贷利率上调的沈阳解读

新闻背景

两会《政府工作报告》中提出的“保持价格总水平基本稳定，重点抑制房地产价格过快上涨”的大政方针刚一落地，前日，中国人民银行宣布从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，新政策的最直接影响是个人住房贷款利率有所上升。沈阳各大银行将如何执行房贷新政？居民面对新政该如何进行房贷理财？同时，在这样的大背景下，沈阳作为国家统计局及央行2004年三季度房地产市场调查中，房价涨幅居全国35个大中城市之首的城市，房贷新政将如何影响沈阳房市？昨日，本报记者进行了全方位采访。

政策落地篇

沈阳如何执行房贷新政

关于房贷利率　多数银行表示将等待总行通知

“将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。”

中国人民银行沈阳分行的有关人士告诉记者，在沈阳的分支机构将按总行规定执行。

中国银行辽宁省分行零售业务处消费信贷科科长于洪波告诉记者，这也是央行第一次明确规定，个人住房贷款不再使用优惠利率了，而和其他贷款一样采用期限档次利率，以往个人住房贷款只采用两档利率，五年期以上和五年期以下，而现在则要采用短期贷款的两档利率和中长期贷款的3档利率了。目前，也在等中国银行总行研究的结果，就目前掌握的情况看，肯定会对一部分住房贷款实行房贷利率的下限，比如贷款5年以上，实行5.51%的下限利率。但不会普遍实行，比如对于购买多套住房或者购买住房用于投资的贷款者，我们在原则上还是要进行严格的风险控制的，选择5.51%——6.12%间的某一档次利率或者直接实行6.12%的基准利率或者在6.12%的基准利率的基础上进行一定幅度的上浮。

截至记者发稿时，除了建设银行表示，他们刚收到总行文件，建行的个人住房贷款利率将执行贷款基准利率，工行、中行等其他商业银行都表示正在等总行作出相关调整的文件。

关于首付比例　省城多数银行已在执行首付30%

“对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％；具体调整的城市或地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。”

据记者了解，目前，在沈阳除了工商银行、招商银行、建设银行还对部分优质客户首付门槛定为2成外，其他银行已经把门槛定为3成或者更高。建设银行总行的通知显示，对优质客户仍采用最低2成首付，其他几家执行2成首付的银行表示，“正在等总行的相关通知，现在还不知道是否调整。”

关于个人住房公积金　贷款利率上调0.18%

中国人民银行１７日称，个人住房信贷政策作出调整后，个人住房公积金贷款利率也相应微幅上调，个人住房公积金贷款利率上调０.１８个百分点。其中，5年（含）以下贷款由现行年利率3.78%调整为3.96%；5年以上贷款由现行年利率4.23%调整为4.41%。

关于调息时间　“新人老人”各有不同

省城几家银行的相关部门表示，他们将以“放款日”为调息依据，对已放款的客户，将本着合同约定的“逐年调整利率”原则，今年3月17日至12月31日仍按原标准计息，每月的房贷利息支出的负担不变，从明年1月1日起施行新的利率。

从3月17日起，新向银行申请房贷的客户将适用新的调整后的利率标准；而对于那些已递交申请表格，已签约但至今仍未放款的客户，银行将对其施行新的房贷利率。

理财应对篇

利率调整后要多还多少钱

工商银行沈阳市分行个贷部的工作人员以贷款20万元、贷款期限30年为例，分别以原利率5.31%、调整后下限利率5.51%、贷款基准利率6.12%进行计算比较（假设30年间的利率再不发生变化）。

“等额本息还款法”

利率水平 每月需还款额（元） 需还利息总额(万元）

5.31%　 1111.85　 20.0266

5.51%　 1136.88　 20.9278

6.12%　 1214.57　 23.7247

从中可算出，按调整后下限利率和贷款基准利率计算的每月还款额分别比以前多付25.03元和102.72元，需还利息总额则分别比以前多了9012元和36981元。

“等额本金还款法”

以5.31%计算的30年需还利息总额为15.9742万元，以5.51%计算的30年需还利息总额为16.5771万元，以6.12%计算的30年需还利息总额为18.4110万元，按调整后下限利率和贷款基准利率需还的利息总额分别比原来要多还6029元和24368元。

该选择哪种还款方式

中国银行辽宁省分行的工作人员提醒贷款者，因还款压力不同，两种还款法还是适用于不同的客户群体。

等额本息还款法，适用于有稳定收入的年轻人，因为刚刚步入工作岗位，没有经济积蓄、收入低但比较稳定，且收入呈上升趋势。选择该还款方式会减轻贷款前期的还款压力。但选择此种还款方式，偿还的贷款利息总额要高于同期限、同金额、同利率的等额本金还款方式偿还的利息总额。

等额本金还款法，即人们所说的递减法（每月偿还的本金金额不变，利息随着贷款本金的递减而减少），适合于有一定经济基础的中年人，因长期收入的积累使其有一定的积蓄，但随着年龄、行业等原因预期收入将减少。选择该还款方式是能够承担贷款前期比较大的还款压力，而随着贷款本金的减少，后期的还款额将逐渐减少。

新闻延伸篇

沈阳房地产市场影响如何？

辽沈晚报：2004年一些媒体发布信息称，上海、沈阳等城市的房地产价格增长过快，出现虚高现象，房贷新政是否会抑制这一现象，对此沈阳市房产部门如何看待？

沈阳市房产局宣传部有关人士：不同的调查部门都有各自不同的统计指标，对于那些发布沈阳几个城市房价增长过快的传媒，我们不清楚他们的数据是怎样获取的，因此不好进行评说。不过对于沈阳市房产局来说，我们有自己的统计数据，房产局会根据每个月沈阳市区房地产交易的数量、价格等多个数据进行分析、比较，总体来看2003年、2004年沈阳房价是在上涨，但是我们也应该看到，有很多其他的客观原因决定了沈阳房价的上涨，比如沈阳市内一级土地的价格比去年上涨了20%，钢材、人力、水泥等价格都在上涨，这也是房价上涨的一个客观因素。

辽沈晚报：沈阳是否有落实中央关于抑制房价过快上涨的具体措施？

沈阳市房产局宣传部有关人士：市民住房问题一直是政府关注的焦点问题，今年市政府将再建60万平方米的政府补贴房，其价格应该在每平方米2000元左右，这部分住房是为特殊困难的市民提供的。与此同时，有关企事业单位也可以通过集资建房等形式解决员工的住房需求，相信随着不同方式建房模式的形成，市民住房问题会得到妥善解决。

辽沈晚报：对开发企业来说，这一政策意味着什么？

一上海驻沈开发企业负责人：此举长期看有利于保持楼市的可持续发展。住房贷款利率再次上调，会使资金紧张的开发企业日子更加难过，贷款利率上调无疑抬高了购房门槛，从而将一部分想买房子的人拒之门外，进而使一些较弱开发商售楼进度变得更加缓慢，资金回笼的周期更长，将加大行业并购整合。但对于房地产市场整体来说，房价更主要取决于土地价格。