银行推出房贷优惠 专家提醒应注意合理操作

　　随着2月4日工商银行个人存量房贷利率优惠政策的明确，工、农、中、建四大国有商业银行存量房贷细则均已出台。其中，工行的政策较为宽松，不需借款人主动提出书面申请，对符合存量房贷条件者利率由本月10日起通过计算机系统统一转为七折；农业银行针对30万元(含)以上且原执行利率为“八五折”的贷款，也制定了自动调整利率的政策；中国银行和建设银行则需借款人提出主动申请。

　　据记者调查了解，工商银行最新发布的有关存量房贷的实施细则将在全国各省市分行统一实行；农业银行各分行除客户有特殊情况外基本按照总行规定执行；中国银行则是将权限下放给各分行，各分行可根据总行要求因地制宜制定细则；建设银行目前尚未有统一的执行口径，房贷者需到各自的受理行进行咨询。

　　此外，部分中小银行从去年底就已经开始推出相关优惠条款，抢占存量房贷市场。不少全国性的股份制银行，把这次房贷利率调整视为拼抢客户、业务扩张、扩大市场份额的机会。据了解，兴业、浦发、民生、中信、光大、广发等多家股份制商业银行的相关规定已经敲定，不少房贷“老客户”已经享受到了利率七折的优惠。

　　事实上，无论是国有银行还是股份制商业银行，普通房贷者最关心的问题是新实行的房贷细则能给其带来多少实惠？面对各家银行纷繁复杂的房贷政策，作为房贷者应该如何考虑？

　　据银行业内人士透露，七折优惠确实给房贷者带来了实惠，各家银行的让利幅度目前来看都是比较大的。但是，房贷者在办理相关业务时还需要仔细斟酌。银行对于每笔存量房贷都会逐一考核，不同银行的审核条件也有不同。因而，房贷者不能想当然地认为自己已经通过了审核。房贷者对于自己这笔贷款当前执行的利率水平，可以直接到银行进行查询。在正式确认银行已经对自己的这笔贷款利率进行调整之前，最好还是按照以前的标准多还一些，以免出现还款额不足的问题，在信用记录中留下“污点”。

　　有专家指出，部分贷款者无法顺利地从银行获得自动转换最优惠的七折贷款，其原因主要是有逾期还款的记录。而不良还款记录是目前银行为存量房贷客户自动转最优惠利率设置的主要否决条件之一。有些银行规定，有一次逾期还款记录，存量房贷客户就无法自动获得新一年度的七折房贷利率，而有些银行条件稍微宽松，可以接受两到三次逾期还款记录。因此，房贷者不妨先跟受理行的客户经理具体了解一下，看是否有可以变通可能性。据了解，针对这类有逾期还款记录的客户申请七折房贷，有些银行会提出一些附加条件，如购买银行理财产品、承诺三年内不提前还款或是要求客户办银行卡等。如果接受相应的附加条件，也同样可以享受七折优惠。

　　另外，对于部分银行要求存量房贷客户获得七折利率，必须符合贷款余额超过30万元这一底限，使得很多购买小房型，贷款总额低的工薪阶层无法获得七折利率的房贷。针对这类贷款余额低于30万的购房者，理财专家建议，如果资金允许，不妨考虑提前还贷，或者选择转按揭到其他银行，目前市场上有部分银行愿意对15万元以上的余额房贷提供七五折，甚至七折优惠利率。

　　专家最后提醒，多家国有银行和股份制银行都公开受理同名转按揭业务。但需要注意的是，转按揭后的公积金部分将会全部转化为商业贷款；其间由于抵押品的暂时缺失，将会有第三方担保公司介入，客户会有一部分担保费(此收入为担保公司收入)的支出项目。

　　据悉，从目前银行间的情况看，同业在存量房贷利率的调整上各有各的条件，并确实存在一些地区差异；而银行对于存量房贷客户的政策还在变化中，门槛有可能进一步降低。专家建议，房贷者应根据自身实际情况，谋求最大幅度的优惠，以进一步降低房贷支出。