购房者应量入为出 选择适合你的住房

　　

如今“花明天的钱，圆今天的梦”等提前消费观念开始在中国新生一代萌生，同时，延续那种量入为出的住房消费观念也在延续。

地产新政策后，对房价的猜测、对政府的调控实效的争论、对房地产开发商社会责任的讨论不绝于耳，而对消费者自身的住房消费观的反思却少有。目前，居民到底抱有怎样的住房消费观？记者在大量的采访中，发现了几种典型的住房消费案例。

案例一：泰华地产项目总监梁松出生年代：60年代中期

换房经历：工作后一直在城市周边租房，结婚6、7年后，用妻子与自己的积蓄，购得第一套微利房，面积为90平方米左右的小三房。4年前，为改善居住品质，将微利房转手，在一大型品牌社区购入一套近120平方米四房。

付款方式：一次性付款。

自我描述：我们这代人大多数靠自己努力拼搏在深圳扎下根来，消费一般是量入而出，在住房消费上，更是谨小慎微。所幸的是，我们这批人赶上了福利分房最后一趟班车，在住房上享受到了国家福利政策。中国住宅商品化为我们提供了重新选择居住环境的机会，同时，家庭收入的逐步提高为最终换房提供了经济基础。

点评──

一、量入为出为当前住房消费主流。

不管是一次性付款还是按揭，目前，深圳的住房消费主流观念还是量入为出，即根据自己的收入水平来确定居住条件。由于收入水平的不确定性，由收入决定的住房条件也会随着变更，换房成为追求生活品质的必然。这种换房的住房消费就形成了梯级消费模式。

从各专业银行对个人住房贷款的重视程度来看，虽然个人住房按揭贷款可能隐藏着一定的风险，但同时也不能否认在当前的银行贷款中，个人住房按揭贷款依然是银行贷款中一个最为优质的金融资产。据相关统计资料显示，当前银行的不良贷款率为8.02％，而个人住房按揭的不良贷款率为1.5％左右，由此说明个人住房按揭贷款还款情况良好，中国住房消费仍然处于量入为出的良好状态。

二、疏通二手房流通渠道是形成梯级消费的关键。

一方面，出售二手房的业主可以用得到的资金再加上手中积蓄来购买一手房，从而为一手房市场提供一个庞大而稳定的购买群体，同时，通过二手房市场释放出的相对低价的二手房，可以满足广大中低收入阶层、拆迁户、首次置业的年轻购房人的需求。

目前，我国二手房市场发展滞后，大量存量房流通不畅，住房需求过度集中于一级住房市场。这使购房者处在“贵的买不起，便宜的买不到”的窘境。同时，大批已经拥有住房但想“以小换大”、“以旧换新”的消费者由于二手房市场不发达，而难以出售手中的旧房套现去购买新房。因此，建立完善、高效的二手房转让或出租市场，为住房梯度消费疏通资金来源是培育梯度消费观念的关键。

培育二手房市场和房屋租赁市场，最大化地公开二手房转让、出租信息，简化已购公房、二手房交易的审批程序与交易审批程序，加大对二手房按揭的信贷支持力度，积极引导开发企业变单一的销售方式为租售并举的营销方式，同时，发展规范中介服务业，为交易双方建立畅通的桥梁。

案例二：深圳宝安检查院科员吴东出生年代：70年代初

换房经历：本地户口，工作后一直与父母同住，房子是罗湖区的一套小微利房。从2005年底，开始在深圳四处看房。年初，看中宝安某楼盘一套面积120平方米的三房，由于购房总价与预计价格出入太远，未成交，目前仍在寻找新房。

付款方式：用自己的积蓄以及父母赞助交了首期，剩下的会根据购房总价选择按揭年限。

自我描述：考虑到今后仍会与父母同住，家里人对自己买房很支持，再加上，买房也算是一种投资，所以自己第一次买房就没有考虑小户型，直接看了三房等居家户型，在住房上想一步到位。

点评──

一、房价高于部分工薪族支付能力。

受家庭人口结构以及传统居住观念的影响，部分购房者不从个人实际出发，宁可降低生活质量，也要一步到位买套大房子的现象不少，再加上一些购房者认为，房价在不断攀升，买大户型将来出租和转手时更容易找到下家，同时，带来的收益也会更大。房地产开发商也似乎摸透了购房者的消费心理，开发的住房面积不仅越来越大，而且越来越豪华。

目前，深圳白领月收入一般在5000至6000元左右，绝大多数工薪阶层、贫困弱势群体，刚解决了温饱，还无力购买大面积商品房。

二、量体裁衣，选择适宜单套住房面积。

事实上，住房面积并不是越大越好，一般说，三口之家居住90─100平方米的住房应该是最适合的。日本、瑞典和德国新建住宅平均建筑面积分别是85平方米、90平方米、99平方米。

反观深圳，据有关数据显示，在过去的几年里，建筑面积90平方米以上的户型占整体开发总量的五成以上。与此同时，大户型的售价超出了大多数消费者的消费能力，一旦造成滞销，不但引发房地产泡沫，那些无人入住的楼房更是造成了土地、投资和人力物力的综合浪费，后果严重。

绝大多数人买房的目的是为了提高生活品质，而不是单单为了居住。平时省吃俭用，挤压其它消费来供房，有违提高生活品质的初衷。住房讲的是经济实用，要的是量力而行。“小户”虽小，只要设计布局合理，同样能“以小见大”。事实上，亲切、温馨、合适的空间才是最好的家。

案例三：深圳某贸易公司前台张奕出生年代：80年代初

换房经历：大专毕业后来深务工，在公司附近租房，由于是女性，未选择租农民房，一般与朋友合租，房租视地段、社区配套、新旧程度而定。一个月房租约占总收入的1／3。

自我描述：来深圳两年多了，感觉都在给房东打工，每次发工资，一交房租、水电就去了一半。不排除离开深圳回老家的可能。

点评──

一、租房更多是一种无奈选择。

深圳的现实住房状况是90％以上来深务工人员都是“租房一族”。

据国家统计局的年报，到2005年底，全国城镇人口已增长到5.6212亿，已占全国总人口的43％。也就是说，三年时间全国的城镇人口增加了6000万。在这6000万的新增人口中，不仅基本上没人可以“享受”福利分房，而且，买得起房地产市场提供的商品住房的只是其中极少数。在全社会70％人买不起房的人当中，新增人口至少占到其中的90％以上。他们和城市中低收入者一起，构成了城市中新的浩浩荡荡“无房大军”。在城市中基本没有公房出租的情况下，他们只能靠向私人租用住房来解决居住难题。

二、合理引导，培养租房消费理念。

住房市场是买卖和租赁并重的市场，即使在经济发达国家也是如此。租房应是城镇居民居住的第二选择，要引导居民树立购买与租赁并重的二元化消费观念。住房租赁使人们可以依据自己的收入状况，调整住房支出，形成合理的消费模式。

一直以来，在房子消费方面有个很大的误区，就是把“居者有其屋”变成了居者有其产。与其背负承重的买房负担，不如改变住房消费观念，变买房为租房，不失为一种提高生活品质的方式。

三、建立完善的住房保障体系，低收入阶层有房住重于有房产。

在中国住房商品化之初，就已经形成了构建完整住房保障体系的三条思路，高收入者到市场去买商品房，中等收入者去买有政策补贴的经济适用房，低收入的住房困难户去租政府投资的廉租房。商品房市场所涵盖的是第一部分“先富起来”的那一部分人，后两部分人的住房问题要靠住房保障体系即以经济适用房和廉租房来解决。

建立社会住房保障体系，是政府所要做的最重要“功课”之一。建设部2006年4月2日通报了全国廉租住房制度建设的有关情况，截至2005年底，我国已经有221个城市实施了廉租住房制度，占地级以上城市的75.9％，已有32.9万户最低收入家庭被纳入廉租住房保障范围。（BJF05）