银行收紧二套房贷 购房者三招巧融资买心仪房

二套房贷再次收紧，让近期有购房计划的市民措手不及，有的准备全额付款，有的向亲友筹钱减少贷款金额，有的则打算放弃购房。房地产时报记者请教了银行理财专家，了解到三个应对之策。

梯度购房借房融资巧过渡

买新卖旧的梯度购房者在几个月或者一两年的时间里，需要承担两套房贷，而一旦旧房出手后，不但旧房的房贷负担完全解除，还很可能有多余的钱款提前归还新房的贷款。所以，很多梯度购房者会大胆借贷，但现在，考虑到可能会遭遇二套房贷的高利率，很多人不敢轻易下单购房。理财专家建议这些购房者，可以向亲友借房融资，即用亲友的房产作为抵押，向银行办理房产抵押消费贷款用来购买新房。

房产抵押消费贷款非常适合梯度购房者的短期融资需求。购房者可以按照自己买房卖房的节奏，办理一年、两年的短期借款，这样，就可以承担较低的短期利率，而如果办理新房的购房贷款，银行要考虑借款人的还款能力，一般来说，还款的周期不可能低于5年期，这样就必须承担长期贷款的较高利率。举例来说，假如一位购房者价值80万元的旧房尚有10万元的贷款没有还清，现准备购买一套总价120万元的新房，预计新房半年后交房，购房者原本计划首付40万元，贷款80万元，现遭遇二套房贷收紧，二套房贷必须首付4成，而且利率最低也要基准利率的85折（5.94%×0.85=5.05%），这样，不但要另外增加8万元的首付款，而且还要增加不少的利息支出。如果用父母价值150万元的房产办理80万元一年期的消费抵押贷款，按目前的行情，最低可以办理9折利率（即5.31%×0.9=4.78%）,待一年左右入住新房卖掉旧房，就可以归还父母房产的大部分消费抵押贷款，如果届时房价有一定幅度的上涨，甚至可能轻松地全部还清贷款。

改善购房质押贷款增首付

二套房贷收紧后的政策还不明朗，有的说利率最低可打85折，有的说只能打9折，但不管怎样首付款必须达到4成却是肯定的，对购房者来说，这就意味着要筹措更多的首付款。怎么办呢？理财专家建议购房者用未到期的定期存单、长期国债、保单等办理质押贷款来筹措首付款，向亲友借质押物既能筹措大额借款，亲友又不会因为提前支取存单、保单而损失利息。如果能向亲友借到足够的质押物，不妨尽量多贷一些款，最好能不办理商业贷款，仅用公积金贷款，这样就不用承担二套房贷的高利率了。

比如，一位购房者购买一套价值150万元的房产，原本计划首付3成45万元，现在，他必须首付4成60万元，增加15万元的首付款，剩余的90万元，他可以办理60万元的公积金贷款，另外需要办理30万元的商业性贷款。理财专家建议他最好能办理出45万元的质押贷款，只办理公积金贷款。需要注意的是，质押贷款的周期一般较短，购房者要考虑好自己的还款能力。

首次购房不用公积金贷款

公积金贷款利率不受二套房贷政策影响，因此，理财专家建议短期内准备再次购房的首次购房者不用公积金贷款，等再次购房时再使用公积金贷款。理财专家解释，在目前低利率情况下，首次购房的商业性房贷最低为4.158%，仅比公积金贷款的3.87%高不到0.3个百分点，购房者多支付的利息很少。比如，一位购房者原本可以办理40万元的公积金贷款，按20年计算，他的月还款额为2396.61元，而如果办理商业性贷款，月还款额为2457.35元，每月仅差60.74元。

理财专家介绍，按照目前上海的公积金贷款政策，如果使用过公积金贷款，再次申请公积金贷款的额度就会受到影响。很多年轻人在婚前会买一套小房子过渡，到结婚时可能需要再买大房子，如果首次购房以个人名义申请，目前最高能办理40万元公积金贷款，而如果以家庭名义申请，则能办理80万元贷款。所以，年轻人不妨将首次使用公积金贷款的机会留在再次购房时使用。未来，利率如果重走上升通道，公积金贷款和商业性贷款的利差就肯定会拉大，届时，能贷到更多的公积金贷款就更合算。