伟嘉安捷：经济适用房将退隐个人房贷市场的舞台

近期，国务院办公厅发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》），引发社会大众热烈反响。

其中《意见》硬性规定，经济适用住房建筑面积控制在60平方米左右，新建廉租住房建筑面积控制在50平方米以内，赢得了中低收入家庭的一致好评。但是对于投资者来说，对于这一政策的出台并不持乐观态度。因为，此次《意见》出台更加严控了经济适用房的申请条件、供应对象范围与建筑供应面积等，使得他们很难再以贷款的方式进行投资。分析其原因，“伟嘉安捷”认为主要有三点。

第一，经济适用房严控后，银行不能再以任何借口为借款人进行评估、放贷。

以往人们愿意购买经济适用房，是因为其价格要低于城八区房屋价格很多，且居住面积较大，整体居住舒适度较好。但是，如今新的政策《意见》下发后，政府不仅严控其建筑面积在60㎡，同时更让银行缩紧了经济适用房的贷款政策，并明令规定未满五年经济适用房不得直接上市交易，确有出售需求的也得由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。换言之，如果购房者想要出售未满五年的经济适用房，也只能卖给政府。政策规定如此之严格，也就更谈不上银行为客户审批、放贷了。

第二，未满五年经济适用房政策重申且面积严控在60㎡，不利于投资。

在政策出台以前，投资者之所以选择经济适用房为投资对象，是因为看中其面积大，总价相对便宜的优势。一般来说，能够购买像回龙观、天通苑等经济适用房住宅区较大面积房屋的人群，主要目地是为了置业升级需求兼顾置业投资。他们中的大多数人在购买经济适用房之前，大都在城里拥有另外一套住房。而现在政策硬性规定将建筑面积控制在60平方米左右后，经济适用房户型较大的优势从此“荡然无存”，直接扼制了房产投资者的投资意愿。这也是现阶段像回龙观、天通苑等经济适用房住宅群落交易成绩“一落千丈”的主因。

第三，已满五年经济适用房出售税费标准更改，未来投资不确定因素风险较大。

此次《意见》对已满五年经济适用房政策是如此规定的：“购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购。”“伟嘉安捷”专家指出，政策如此规定，按照现在北京房地产市场价格持续走高的趋势猜想，原本看好经济适用房投资潜力较大的部分投资者，也会对其未来投资收益、投资风险“犯憷”，更加不可能“以身试险”借助银行贷款购买多套经济适用房投资了。

“伟嘉安捷”专家认为，此次经济适用房政策的严控，对于普通中低收入家庭而言，无疑是场“及时雨”。但是对投资者来说，他们将不能从经济适用房“身上”捞“油水”了。另外，从银行的角度来想，其个贷业务将会出现一块“空白”，不会再像以前那样随意放贷了，经济适用房严控后将逐渐退隐个人房贷市场的“舞台”，留给人们的，只是无限“美好”回忆。