不要对房产合同中的条款掉以轻心

　　新房:“提前享用”新版合同

　　鉴于新版的《商品房预售合同示范文本》已完成社会公示,即将在年内正式"上岗",取代现行的2000年版合同。上海联业律师事务所的王展律师提议,购买一手房的购房者不妨"提前享用"新版合同,为将来可能发生的维权打好基础。

　　王展律师表示,旧版合同的确存在着一些问题,在新版合同尚未启用之前,购房者可以结合新版合同的条款对旧版合同的不足部分自行拟定补充条款,通过合同形式确定自己的权利。购房合同中比较主要的条款如分期付款条款,新版合同提出了按工程进度分七期付款的概念,不仅减少了购房者的利息损失,而且降低了购房者因开发商迟延交房甚至楼盘烂尾而发生"钱房两空"的风险。对于以按揭方式支付房款的购房者而言,除了可以要求自行选择贷款银行之外,还应在补充条款中专门规定贷款办不出的处理方式来降低自己的违约风险。

　　再如规划条款,开发商擅自变更规划引起的纠纷目前并不少见,购房者在查明开发商是否已经取得承诺地块的开发权之后,可以要求开发商把其描绘的小区规划作为合同附件,同时约定较高的违约金比例,或是在选择退房条款的同时附加要求开发商支付违约金的内容。不少购房者买房时往往只关注房屋本身的状况,对会所重视度不够,这就造成近年来围绕会所产生的纠纷特别多,诸如会所面积减少、延迟投入使用、开发商卖给别人开店、对外营业影响小区安静等。对于这些纠纷,往往因合同中未作约定而使购房者的利益难以受到保护。如果小区设有会所,购房者在签订合同时最好对会所的面积、产权归属、能否另行出售、服务功能、收费标准、服务范围、是否对外经营、交付条件和时间等作出具体的约定,对开发商违反有关承诺的违约责任也必须约定清楚。

　　在商品房质量及保修条款方面,王展律师建议购房者参考新版合同,在补充条款中增加出现质量问题后的处理程序、购房者的权利、开发商的违约责任、争议处理依据等内容。此外,在质量争议解决方式上,最好补充约定"任何一方在出现质量问题争议时,有权委托本市有资质的相应机构进行检测并以此作为争议处理依据"。

　　二手房:关注细节力保交易安全

　　考虑到二手房的交易双方多为个人,交易风险相对比一手房要大,加上二手房买卖涉及环节较多,为确保交易安全,王律师认为购房者要对一些细节问题给予足够的重视。

　　在正式交易之前,购房者应清楚该房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形,如存在此类情况将导致无法办理产权过户手续。购房者对所购房屋买卖应缴税费的具体种类及数额要做到心中有数,防止由于对购房应缴税费估算不足而与预算有较大出入的情况发生。购房者不能忽略上家是否为房屋产权人及该房屋是否还有其他产权人,如果与非产权人或非全部产权人签订合同,购房者应要求其提供产权人出具的委托书,以防产生产权人或其他共有权人以合同签订人未取得委托为由主张合同不成立的情况发生。

　　购房者在支付定金前,可先要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议,然后再与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金罚则并盖有中介公司的印章;与中介公司签好中介协议后,交付定金之前还应要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托书;收到委托书后,在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据,该收据应有中介公司经办人员的签字,还应加盖中介公司的印章。

　　由于正式合同将作为买卖双方履行交易的法律依据,因此在订立合同时,双方应充分协商,就交易流程、当事人的各项义务包括有关费用的承担等在合同附件中作出详细的约定。一旦出现约定不明甚至约定真空的情况,争议将不可避免。不少购房者认为取得房产证后,办理交房只是领取钥匙、查验房屋而已,房屋交接手续其实远非如此简单,除验房及相关设备是否正常且符合合同约定之外,还需注意相关费用是否已依据合同约定结清、相关更名手续是否已办妥等。