登记簿证据效力高 房产证并非唯一合法凭证

《物权法》正在从一纸文书，走向实际操作层面。7月1日，《房屋登记办法》将正式执行，其中，首次被着重强调的预告登记，成为规避一房多卖的“尚方宝剑”备受关注。

　　这个被长沙市房产局副局长胡汉清称之为“物权法真正落于操作层面的开篇”的房屋登记办法的实施，房产证将不再是房屋的唯一合法凭证，而且房屋登记簿在证据效力上将会高于房产证。显然，将深度重构商品房市场游戏规则——“更加有利于保护财产所有人的权利”。

　　房屋登记簿首次现身

　　《房屋登记办法》(以下简称《办法》)最重要的就是确立和细化了登记簿制度，明确了登记簿的内容和形式，明确了房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。根据新的《办法》规定，如果房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。这也意味着，房屋登记办法实施后，房产证将不再是房屋的唯一合法凭证，而且房屋登记簿在证据效力上将会高于房产证。

　　长沙市房屋产权监理处相关人解释，这是因为房产证是权利证书，也就是证明物权的凭证，权利证书固然可以作为权利存在的依据，但它不是确权的主要依据。也就是说，即使将权属证书转移给他人占有，如果登记的内容中没有记载物权的变动，物权本身并不发生变动，证书的占有者不能以其占有了权属证书来主张某项物权。因此，权属证书仅仅是一种“证书”，而不动产登记簿才是特权归属和内容的依据。

　　房屋登记种类扩容

　　新《办法》从保护物权的角度新增加了3种登记种类，预告登记、地役权登记和异议登记。根据《办法》，当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押；房屋所有权转让、抵押等情况均可以进行预告登记。

　　而地役权登记，简单来说，主要为当事人约定的土地、住房等不动产的使用权提供依据。比如说，两个相邻房屋之间有个过道，一个人必须“借道而过”才能出入，但是这个过道的不动产权是属于另一个人，那么只要双方达成协议，通过地役权登记，双方的权益和义务可得到保障，即使是在拥有过道的一人将不动产所有权转让出去，邻居所用的“借道而过”的权利仍然保留，除非双方再次约定变更。

　　新的登记办法在程序上新增了询问制度、外勘制度2项登记环节。这些制度的设立，加重了登记机构在房屋登记工作中的审查义务，也确立房屋登记机构的过错赔偿责任。长沙市房屋产权监理处主任易宇安表示，询问制度、外勘制度的设立确保产权审查更合理、更严格、更科学。比如说新《办法》新增了询问制度登记环节特别对夫妻共有产的鉴定增加了询问环节，这也体现出产权审查更严格。

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　　长沙市房产局将开通专门办理窗口

　　本报长沙讯　7月1日，《房屋登记办法》(以下简称《办法》)将正式在全国范围内执行，其中，首次被着重强调的预告登记，成为了规避一房多卖的“尚方宝剑”，备受关注。这个被长沙市房屋产权管理局副局长胡汉清称之为“物权法真正落于操作层面的开篇”的房屋登记办法的实施，显然，将深度重构商品房市场游戏规则——“更加有利于保护财产所有人的权利”。
“目前湖南省正在酝酿《房屋登记办法》的实际操作细则，计划将在近期出台。”胡汉清说。6月28日，长沙市房屋产权管理局将对长沙市开发商正式进行房屋登记办法的全面培训。为了从容应对这一新局面，长沙市房产局还采取了一系列措施，全面调整了内部单位、科室工作流程和相关业务流程，精简办事程序。通过整合资源，实现转移登记的受理、询问、审核一体化和统一管理，在营业大厅，还特地开通“大户”窗口和“中介”窗口，将开发商、中介代理商和个人分流，这种人性化的设置，改变了老百姓与开发商、中介代理商争“窗口”的历史，提高办事效率。

　　长沙市房屋产权监理处主任易宇安也提醒广大的市民，在《办法》实施后的前几天，可能会出现一个业务集中办理的高峰，而此时，又恰恰是新业务开展的试运行时间，因此可能需要花费更多的时间。建议广大的市民，选择合适的时机，尽量避开办理高峰。

　　[名词解释]

　　异议登记

　　《房屋登记办法》规定，利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人的身份证明、房屋登记簿记载错误的证明文件等材料申请异议登记。

　　根据《办法》规定，房屋登记机构受理异议登记的，应当将异议事项记载于房屋登记簿；异议登记期间，房屋登记簿记载的权利人转让房屋等申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。

　　异议登记申请人在申请异议登记15日内，可以向法院提起诉讼，请求确认其对登记房屋的权利，并根据法律生效判决要求登记机关对已登记记载内容进行变更；如果法院不予受理或者驳回其诉讼请求的，异议登记申请人或者房屋登记簿记载的权利人可以持登记申请书、申请人的身份证明、相应的证明文件等材料申请注销异议登记。

　　伪造登记

　　《房屋登记办法》规定，司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的，房屋登记机构可以撤销原房屋登记，收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废，但房屋权利为他人善意取得的除外。

　　例外情况下，房屋登记机构要履行必要的核实义务，如认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料。办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：房屋所有权初始登记；在建工程抵押权登记；因房屋灭失导致的房屋所有权注销登记；法律、法规规定的应当实地查看的其他房屋登记。