农村房产买卖未办产权过户 登记合同是否有效

　　摘要：农村房屋买卖原则上不以所有权登记未生效要件，只要求办理登记手续时才以所有权登记为生效要件。

　　王石磙于2004年8月从村委会以2万元价格购买了平房两间，准备开小商店，双方签订了房屋买卖合同。但因妻子突遭车祸未及时办理过户手续，也没有使用该房。2005年3月村委会以没有办理房产登记为由，又将此房以25000元的价格卖给其他村民。村干部说，没有产权证合同无效，村委会有权处理该房产。请问不办房产登记合同就一定无效吗?

　　房产是重要的生活资料、生产资料。房产买卖是一种特殊的商品交易行为。为了加强管理规范这一特殊商品的交易行为，防止房产流通中可能出现的各种纠纷，我国颁布了《城市私有房屋管理条例》。根据该《条例》城市私有房屋的买卖必须办理房产登记过户手续。但是我国农村长期以来没有房屋所有权登记的习惯，因此一律将所有权登记作为农村房屋买卖合同生效的要件有失公平。

　　最高人民法院在(1992)民他字第8号复函中规定:农村房屋买卖应具备书面契约、中人证明等要件，要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。此项规定肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记未生效要件，只要求办理登记手续时才以所有权登记为生效要件。我国《合同法》第44条规定，依法成立的合同自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

　　因此农村房屋买卖合同是否生效的衡量标准，还是要按照我国《合同法》的有关规定，看其是否违反国家法律政策、是否双方真实意思表示、是否协商一致、是否符合合同生效要件，从多个方面进行综合判断。从王石磙反映的情况看，合同是双方协商一致签订的，王石磙交了钱村委会交了房，合同已实际履行，因此应认定合同有效。村委会又将此房出卖的行为是一种违约行为，不发生法律效力。但是王石磙也应尽快到相关部门办理房屋过户手续取得该房产权证书，以免类似纠纷的再度发生。

　　农村房产买卖即便未办产权过户，登记合同还是生效的。