购买四合院的交易流程

　　购买四合院，过户时应先对土地证进行更名。如果卖方没有土地证，首先必须申请并获得土地证。申请土地证时，政府要收取一定的土地使用费，大约是人民币2000/平方米。从提出申请到获得土地证大概需要四个月的时间。土地证过户完毕之后才能进行房产证的过户。房产证过户需要20个工作日。在申请土地证，房产证和重建计划时，要收取一定的测绘费。

　　有些四合院有多个业主。每位业主大约占有30平方米的面积。在购买时，您必须确认每位业主都同意出售该物业，以便能够买到完整的四合院。还有一些四合院住有一些特殊的租客。他们付很少的租金并具有永久居住的权力。对于这些租客，您必须确保他们每人都签署搬迁协议并接受赔偿费，或者他们都同意搬到其他一个类似的居住房产。否则的话，即使您拿到土地证和房产证也不能保证您的权益。他们仍有居住的权力，您仍需在怎样使他们搬出去这个问题上投入精力和财力。

　　在选中一个理想的四合院后，在购买之前需要提交安全检查的申请。

　　如需贷款，部分外资银行可提供此项服务。国内银行目前不受理四合院贷款的业务。但大多数四合院的业主不接受境外银行的付款方式。

　　购买四合院和购买二手房大致相同，因为四合院都是个人或公司拥有的，但购买四合院程序较复杂，而且花费的时间较长。

　　四合院购买程序如下：

　　1)选择合适的区域，一些特殊区域只售给大陆公民。

　　2)参观已挑选的四合院。

　　3)商讨价格与付款方式。

　　4)阅读销售购买合同。

　　5)签署房屋买卖合同。

　　6)根据房屋买卖合同约定执行付款。

　　7)交接房屋。

　　8)过户(过户大概需要五个月的时间)。因为房产过户，需要卖方去房地局支付相关税费和取得发票。如果卖方是免税的，卖方需从房地局取得免税单，然后房地局将接受过户申请。

　　购房者支付的费用如下：

　　契税：实际成交价的3%(超过国家指导价1.2倍、单价在每平米人民币9300元以上)，实际成交价的1.5% (单价在每平米人民币9300元以下)

　　印花税：实际成交价的0.05%

　　土地使用费：人民币 2,000/平方米左右

　　公证费：人民币1000左右

　　代理佣金： 实际成交价的3%.

　　贷款手续费：大约在贷款金额的0.5%到1%。

　　在外资银行，您可以申请贷款额为购房总款50%左右的外币

　　出售房屋需支付以下费用：

　　1)营业税：实际成交价的5.5%(拿到房产证五年内出售的);

　　2)印花税：实际成交价的0.05%

　　3)个人所得税：实际成交价的1%。

　　4)土地增值税：实际成交价的1%。

　　5)代理费：实际成交价的3%

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