如何规避购房陷阱

　　

买房是个复杂的“工程”，稍有不慎就会遇到诸如开发商违约、延期交房、面积缩水等一系列问题。那么如何规避这些问题？在遇到这些问题时又该如何解决？在2005家博会置业课堂上吴丹律师曾就购房合同的条款逐项向购房人解释。为了让更多的购房人知晓，我们节选了其中的一些内容与读者们共享。

第一关购房

看“准”开发商

购房者在购房时，一定要看开发商的商品房预售许可证，有此证表明开发商开发的房产已取得相关验证，可以放心购买。另外，在条件许可的情况下，购房者可以向有关部门查询一下所要购买的商品房是否存在抵押或已被销售的情况、所在的土地是否存在抵押的问题。

广告承诺写进合同

虽然现在我们经常可以在开发商制作的售房广告上看到这样一句话：“广告资料包括建筑模型，仅供购房人参考，有关内容均以《买卖合同》及本补充协议为准。”实际上，这样的条款不能排除开发商因该商业广告和宣传资料而依法要承担的法律责任。

不过仍然要建议购房者尽可能将售房广告中的承诺写入购房合同的补充协议中。

认购书要细化

现在许多购房者在购房时会被要求签订认购书，其实这分为两种情况：开发商未取得商品房预售许可证之前签订的《认购书》是无效合同，如果任何一方违反了认购书的约定导致将来的购房合同无法签订的，承担的是缔约过失责任，而不是购房合同本身的违约责任；开发商取得了预售许可证的，《认购书》将被当作是有效合同，因此购房人在签订认购书时应尽可能地细化、具体化，如果出现问题可以依据该认购书追究开发商的违约责任。

合理拒绝订金

目前已有法律明确确定，开发商未取得预售许可证之前要求购房者支付任何预订性质的订金、诚意金、认购金的做法不符合法律规定，因此购房者有权拒绝。

第二关签约

合同尽快备案

购房者为保护自身的合法权益，在签订购房合同之后要尽快将购房合同进行登记备案。

注意面积差

《商品房销售管理办法》规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算。（二）面积误差比绝对值超出３％，买房人可以请求解除合同和返还已付购房款及利息，如果买房人同意继续履约，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由开发商双倍返还买受人。

根据上述法律，购房者应注意：

（1）在签订《商品房买卖合同》时第五条选择第2款

（2）在合同补充协议中约定套内建筑面积与分摊的公用面积的比率。

交付要全面

针对《商品房买卖合同》第八条交付期限的约定，建议购房者应当结合合同的第十三、十四条在补充条款中约定消防验收合格、公共配套设施验收合格（包括水、电、煤气、宽带、有线、安防、绿化、道路、电梯等）作为交付使用的条件。同时在合同中购房者与开发商应当约定上述各项约定未达到交付使用条件时的违约责任。

产权登记

违约标准要提高

首先购房者应当明确的是，申办产权的义务主体是购房人，开发商承担的是协助义务。

开发商的义务包括完成商品房的产权预先登记手续、提供购房发票、购房证明书。因此我们建议购房者在签订购房合同时，对合同第十五条1、2款均进行选择，而且违约金的标准应当提高。

如果合同中没有约定违约金标准的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

明确屋顶和

外墙面的使用权

在屋顶和外墙面的使用权问题上购房者应当明确的是：屋顶范围的使用权除非在规划中已经明确界定归顶楼买受人所有以外，属于公共使用权，即所有该幢楼房的买受人均有使用权，不属于任何一个业主专有。

在买受人购买的房屋空间范围内的外墙面的使用权，任何使用人均应征得买受人的同意方可使用，并不得妨碍买受人正常的生活、使用。

物业管理

事先约定

买受人应当在补充合同中明确约定前期物业管理公司的名称、收费标准、收费范围，应当明确约定在前期物业管理结束时，由业主委员会决定是否继续由该前期物业管理公司提供物业管理服务。同时应当将物业公司与业主之间的《业主公约》作为《商品房买卖合同》的附件之一并签订，以作为确定双方之间权利义务关系和业主衡量物业公司前期物业管理水平的依据。

购房者在签订合同时还应约定公用设施设备维修基金的交纳时间、金额、方式并注明该基金的用途。

不要忽视

合同附件

应当引起购房者注意的是，《商品房买卖合同》除主合同外，还包含四个附件，即房屋平面图、公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、装修设备标准和合同补充协议。附件一般在买卖合同的最后，容易被购房者所忽视。

第一，房屋平面图应表明每一个房间的具体尺寸及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体设备的位置。如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示作用，对开发商来说也没有明确的约束。

第二，无论是房屋平面图，还是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明和装修设备标准，都应该使用准确的数字和具体的描述来表述其内容，而不应该使用概念化的词语。如“高级”、“名牌”、“精装修”这类词语就不能在附件中体现，而要明确：“高级”具体是什么标准，“名牌”到底是什么牌子、“精装修”要达到什么装修效果。

第三，根据民事法律的意思自治原则，购房人完全可以不接受格式条款的限制，与开发商进行协商，行使合同的修改和补充权，在主合同之外，签订补充协议，以明确一些模糊概念，修正主合同中的不合理条款。

第三关收房

验收

收房是购房者应当根据《商品房买卖合同》以及当事人双方约定的条件及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》对商品房进行验收，包括：详细检查房屋质量，包括门窗、阳台等部位有无开裂现象；检查墙体平整度、是否渗水、是否有裂缝；仔细检查地面有无空壳开裂情况；水电煤畅通情况和能否正常使用；验收下水情况；核对买卖合同上注明的设施设备等是否有遗漏、品牌、数量是否相符；测量一下楼宇的层高等等细节问题。

如果购房者发现以上情况与合同约定不符的，应当立刻与开发商交涉，并出具书面异议。

根据目前的法律规定，交钥匙即视为交房，因此买受人应当在收房时注意这一点。如果发现问题不能交钥匙，一旦交房，将视为买受人默认房产的现状与合同约定相符，而且不能计算延期交房违约金。（除了主体结构不合格）

开发商逾期交房可解约或获赔

购房者如遇开发商逾期交房，可以要求解除购房合同，但值得注意的是购房者如要解除合同首先应当以书面形式催告开发商交房，并给开发商三个月的合理期限；购房者亦可以要求开发商支付逾期交房违约金，如有合同约定的，按合同约定。没有约定的根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

签订完善的《物业管理合同》

《物业管理合同》应包括以下内容：提供服务的内容及标准。一般来说物业管理公司提供的服务包括三种：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修、代送报纸等。购房者对未来物业管理公司提供各种服务的标准应该详细了解，如物业公司一天打扫几次？是否有楼内保安？对于急迫性维修，物业公司承诺多长时间到达现场？这个问题尤为重要。

还要约定小区环境管理的具体制度。小区的环境管理看似琐碎，其实很容易产生纠纷。如住户封闭阳台是否统一颜色、外观，小区里禁止出租车出入，住户不得在小区里遛狗，自行车不得上电梯等。

物业收费标准怎么定也应划入《物业管理合同》。在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总认为物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价。

同时，业主在入住时应根据相关法律的规定成立业主大会，并根据《物业管理条例》的规定行使相应的业主权力，来保障自身的合法权益，也可以尽可能地减少与物业管理公司的纠纷。