房地产问题问答

问： 74年我爷爷把自有房屋一间通过民间买卖协议转让给李某。（没有办理产权过户手续，协议中我奶奶与我父亲充当知见人，我父亲71年就患精神疾病，有厦门市仙岳医院病例为证）

（2）75年李某又以同样的方式将该房转让给王某。（同样没有办理产权过户手续。）

（3）2004年原告把我与李某告上法院.请求法院确认两份买卖协议有效；房屋产权归原告所有。今年一审法院以《民法通则》第72条规定支持原告的诉讼请求。

（4）在2004年原告提起诉讼之前我从未见过以上两份买卖协议，原告在此之前也从未跟我主张过该房屋的所有权问题（原告称在购买该房屋就入住至今）

（5）现该诉争房屋的所有权仍然登记在我爷爷名下，本人及家人一直在向房管部门及原告主张该房屋所有权。有81年至94年向房管局缴纳的房产税及土地使用税的完税凭证以及88年向房管局申请旧证换发新证（双登）的凭证和该房屋的所有权证书复印证（原件88年换证时向厦门市土房局递交）

现急需律师帮我解答以下疑问：

（ 1）本案的原告提起诉讼时是否超过法定的诉讼时效？

（2）《民法通则》第72条之规定是规定动产还是不动产？不动产所有权转移法律是否有另行规定？

(3)本案中我父亲是精神病人却充当买卖协议的见证人之一在法律上是否合法？在此基础上该买卖协议是否完整有效并符合法律规定？

(4)本案中我奶奶是该房屋的共有权人，在买卖协议中充当见证人而不是出让人之一该协议是否有效？

（5）70年代的法律是否允许私买私卖私有房屋？

解答： 我个人认为，作为房产的确权纠纷，本案不应当存在诉讼时效的问题。一般来讲，诉讼时效是针对债权来讲，而房产所有权是物权，没有时效问题。《民法通则》72条中关于财产所有权的取得的规定，包括动产和不动产。你的父亲当时是精神病人，作为见证人在协议上签字不发生效力，但是作为你父亲的法定监护人的爷爷和奶奶都在协议上签名，所以仅仅以见证人之一是精神病人是很难否定合同的效力。

当然，你父亲当时是否是房产的所有权人之一，对于本案也会有一定的影响，因为我国法律规定，监护人不得损害被监护人的合法权益。

问： 您好，我想请教几个问题，麻烦您帮我解答一下。我先生于2002年4月在本市买了一处二楼的花园式住房，等到去年才装修入住。在我们没装修期间楼下一楼的住户私自更改外墙外貌（楼下是前后附带私家花园的），本来他应该是与所有住户共用一个大门进入他家，但经改体后现在经由私家花园进入，并且在我家前后阳台外面筑起了几块长约5米宽1.5米的水泥板，不仅如此，他还用两块5米长2米宽的卡布隆连接（前面大门为向上翘起，后面阳台为弧形）后花园筑起的水泥板和卡布隆改为晾衣服用，前后水泥板上面凹凸不平，加上卡布隆的特殊安装法使我们家三个房间和客厅深受其害，下雨时雨水积在上边流不走（因为长期积水现在上面已经长了青苔，也有楼上掉下来的花叶衣服等），夏天时会有一股异味，而卡布隆反射进来的光线令房间和客厅热得受不了，平时楼上丢下些东西下全部都积在上面，我们连扫也扫不到.跟物业反映过他们派人来打扫,但是楼下的业主连门进也不让进，说这些垃圾和水都不是他弄出来的，跟他无关.我们自己也多次去找他但是他均以各种借口不予理会，我们打算自己扫下去再叫人清掉他就威胁说不会放过我们，而且口口声声说他的是合法建筑，已经通过物业审批过（他以前不知怎么打通物业这一关的，现在原来物业已经不在，改由另一家公司管理），所以物业也说他们没办法。我们很左右为难，这个问题应该怎么办？现在我们的要求就是要他恢复原状，停止侵权，请问我们胜数大概有多少？法院最终一般会怎么判？如果到时他还是不同意拆怎么办？法院会强制执行吗？如果他去找人事帮忙我们会败诉吗？

解答： 首先，邻居未经建设主管部门同意，自行改造外墙的做法是违反有关建设法规的。物业公司无权批准邻居的改造。因为邻居的改造给你们造成损害，可以向法院起诉，要求对方恢复原状，赔偿损失。如果法院判决后，对方拒绝履行，可以申请法院强制执行。

问： 我有个旧房产问题,旧房是爷爷筑建,因为爷爷是华侨身份在文化革命时期房产权都被政府没收，只留下居住权,所以至今没有分房产问题。我们从小在外地生活，没有在该房屋内居住。前年因为工作调动回来居住，可是大伯的两个儿子几乎占据所有房间，认为我们没有权居住，不肯腾出地方，甚至将房间出租他人。请问我们应该怎样争取，是否需要通过法律途径。能否给我们几点建议。

解答： 你应当并通过档案资料先弄清现在这座房子的产权情况，并了解房产居住人员的登记情况。如果存在房产继承或者房产使用权归属的问题，就要收集资料及时向法院起诉，主张权利。

问： 事发经过： 我有块地租给他人使用,他人在上建有临时建筑物.后来因他人积欠租金被我收回土地,但对方主张建筑物是他盖的，应该给赔偿.我因想翻盖该建筑物,怕他举报城管,便同意与他签了份协议,将他盖的建筑物进行描述,待国家征用,再参照邻居的处理办法处理.但是协议没有说明该建筑物的所在地,也就是建筑物的指向不明.2005年11月,国家征用了我的土地和经过翻建的建筑物(该建筑物的现状同当时与他签定协议的建筑物赔偿标准要高出很多),获得一定的赔偿.现对方主张索取现在的全部赔偿.

请问律师,一份协议针对的标的房产,如果没有说明房产的位置地址,是否可以认定为主要条款不明,成为无矢之的,从而可以主张法院裁定协议未成立?而且当时我们是在对方威胁要举报城管的情况下,签定了这协议.请问,现在对方已经向法院起诉该请求，我该怎么办?期盼尽快回复,谢谢!

解答： 首先，双方自愿签订的合同是对双方都有约束力的。如果你有证据证明，该协议是在对方胁迫的情况下签订的，应当在协议签订后一年内申请法院撤销。在未撤销前，双方应当履行协议。合同对租用土地或者建筑物所在地没有约定或者约定不明的，有其他证据证明位置、特征的，按照证据确定。证据包括书证、证人证言等。如果双方在合同中已经约定征用后的补偿标准或计算方法，应当按照约定执行。对方提出高出约定部分补偿，没有依据。

问： 我于三年前购买了一套单价为4000元/平方米左右的商品房，现在估价约为7000元/平方米，现仍处于按揭还贷当中，我这栋楼的绝大多数业主均已办了房产证，最近我到开发商处办理产权证，发现开发商不太愿意协助办理，请问罗律师如果开发商故意拖延时间办理或不给办理我会有哪些损失，我可能会存在哪些风险？开发商有哪些义务？

解答： 开发商协助办理产权证的义务，一般在双方的买卖合同中有约定，如果开发商违反合同，不办理产权证，可以向法院提起诉讼。按照法律规定，开发商应当承担逾期办证的违约责任。并承担赔偿损失。

问： 最近,我家附近在建一栋商品楼,这房离我屋的西面大概只有3米多,他这样建是否合法,如果不合法我该怎么办?

解答： 房屋之间的间距要求，主要是与通风、采光、视觉等因素相关。所以主要就上述因素队你的影响大小来判断是否合法。如果对方的房屋影响你的通风、采光，你有权要求对方停止侵害，赔偿损失。再一点，可以从对方是否按照相关规划建筑方面了解对方是否违反规划。

问： 我父亲租赁一套单位公房，由父母及我使用，前年遇拆迁时父亲去世，我母亲要向我岳父买房住，就与我达成协议，即岳父搬出交易房后与我合住，她把拆迁安置房（期房）给我住，产权也过户给我。随后我及岳父履行了协议。去年安置房交房时我母亲决定买下，但产权证没办到单位，就与单位签了《住房协议》，交了购房预付款，单位不计房租不算利息，还规定住房只能由她及直系亲属居住。随后她把房子交我哥使用（已成人，另有住房），最近产权证办到单位名下，现矛盾激烈。1我主张我是父亲的共同居住人，我也有权续租或买下安置房，但我母亲说已经交了购房预付款，单位已没收租金，我的主张已经过时。2. .我主张我母亲使用安置房的权利已经转移给我，她没权利把房子交我哥使用。我哥称住房协议写明直系亲属可以居住，所以不能叫他搬出，我与母亲及岳父所签协议未经他同意，所以是无效协议。3.父亲单位说房子是单位的，有权决定租或售给谁，不理我。上述问题我咨询不少律师。

解答： 我个人的看法是，首先要看这房子拆迁前房子的实际承租人是谁。拆迁安置的对象也是当时的实际承租人。这是前提。后来被拆迁人之一的父亲出世，就存在继承的问题，这按照继承法来处理。后来你母亲与你岳父和你之间的协议是你母亲就她所有的份额所作出的处分行为，部分有效，对于她的份额之外的部门，她无权处分，是无效的。 所以你这个事情，至少涉及三个方面的法律关系。

问： 事发经过： 于2005年5月和业主签订一间店面，因生意不好于终止。因当时押有2个月押金所以和业主协商退押金，当时业主有签一份收条（收到店面锁匙一把，待工商、税务、水电、物业费缴清，退回押金2000元，某日前搬完，所有柜台不能搬走。）到今天突然打电话说让我把柜台搬走退我1000元

请问他这样做合理吗？？我又该如何？

解答： 既然双方已经就终止合同后的押金达成协议，店主单方面反悔，没有依据。你有权要求对方按照原来的协议履行。

问： 我是通过中介与某女士签订了二手房交易协议书（交了2万定金和5000元中介费），协议定在3月25号之前去房管局办理过户手续，我们于1月20号去房管局办理，但由于某女士的产权公正没办理（因某女士和爱人是2002年购房，其爱人后来过世，陈女士的小孩已经成年，我与某女士签订协议时并不知这些情况，因房产证上是她一个人的名字），某女士告诉我在产权公正办完后通知我去过户，但直到3月25号都没有通知我，在这期间我多次打电话叫她快点去房管局办理过户，但对方都以各理由拒绝，直到现在，某女士的两个小孩起诉我和某女士签订的协议无效（在这期间那套房子由50万增至60万），请问我与某女士签订的协议是否有效？？？

解答： 你好！关于你与某女士协议约定购买的房产，因为是其在夫妻关系存续期间购买的房产，依照法律规定属于夫妻共同财产。虽然，她的先生已经出世，但是，他们的小孩对该房产有部分继承的权利。所以，该房产不完全是某女士个人财产，她无权处分不是属于自己的那部分。继承人有权向法院申请宣布你与陈女士之间的买卖协议部分无效。但是如果你在签订买卖协议时，没有过错，那么某女士因为将自己没有处分权的房产买卖给你，最终导致买卖无效，具有过错。依照法律规定，陈女士应当承担赔偿责任。具体的赔偿数额依照过错大小来承担。另外，中介公司没有履行中介合同，无权收取中介费。