买房前的准备工作<对房地产开发企业资信及开发活动合法性的调查>

一、如何了解房地产开发企业的资信

购房之前了解开发商的资信是非常重要的。因为在合同签订后，购房者通常会向开发商支付一部甚至全部房款。这样，购房者将面临很大的风险，一旦开发商由于种种原因不能交房甚至开发企业破产，将给购房人带来很大的损失，所支付的房款全额收回将面临很大的困难。特别是目前上海房地产市场活跃的情况下，大部分开发商因为不愁买家，所以大多不愿修改其依据2000版上海商品房预售合同而填写的合同条款，在合同内容不能有利于购房者的情况下，了解掌握开发商的资信情况尤为重要，这关系到本来就不利于购房者的合同的履行的可能性。购房活动中的风险是无时不在的，我们购房人能做的只有最大限度地防范风险，将风险减少到最低，与其事后补救，不如事前防范，而防范的第一步就是资信调查。

购房前对房地产开发企业的资信调查，一般包括以下几个方面：

1、调查房地产开发企业的资质。

房地产开发企业，即房地产开发商，根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》第二条，房地产开发企业是指在城市及村镇从事土地开发、房屋及基础设施和配套设施开发经营业务，具有企业法人资格的经济实体。

根据建设部二○○○年三月二十三日修改后的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业应当申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。各个资质的条件如下：

（一）一级资质：（1）注册资本不低于5000万元；（2）从事房地产开发经营5年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或累计完成与此相当的房地产开发投资额。（4）连续5年建筑工程质量合格率达100%；（5）上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人，持有资格证书的专职会计人员不少于4人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。

（二）二级资质：（1）注册资本不低于2000万元；（2）从事房地产开发经营3年以上；（3）近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续3年建筑工程质量合格率达100％；（5）上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；（6）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人；（7）工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；（8）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（9）未发生过重大工程质量事故。

　　（三）三级资质：（1）注册资本不低于800万元；（2）从事房地产开发经营2年以上；（3）房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；（4）连续2年建筑工程质量合格率达100％；（5）．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（6）工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；（7）具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（8）未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质：（1）注册资本不低于100万元；（2）从事房地产开发经营1年以上；（3）已竣工的建筑工程质量合格率达100％；（4）有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人，持有资格证书的专职会计人员不少于2人；（5）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；（6）商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；（7）未发生过重大工程质量事故。

一般说来，房地产开发企业资质等级越高，其履约能力就越强。那么，购房者在买房之前如何进行资质调查呢，这里不妨提供一些参考。

此外，房地产开发并不是孤立地进行的，而是一项多元化的开发过程，通常包括三个主要方面，即开发建设、楼盘销售、物业管理等几个阶段。其中开发建设流程是先进行地质勘察，再进行图纸设计，然后进行工程施工。但开发商一般并不从事这些具体工作。而且分别交由勘察、设计、施工、监理、销售、物业管理等单位来完成，开发商在其中只是充当组织者的角色。

购房者只要稍作留意，开发商的资信调查是不难掌握的，从其现有楼盘销售及消费者的反映中可知一二。设计单位通常可以从开发商的设计图纸、设计单位的资质及其信誉、以往业绩记录等方面来获取资信材料。根据现行《建设工程勘察设计企业资质管理》规定，工程设计资质分为工程设计综合资质、工程设计行业资质、工程设计专项资质。工程设计综合资质只设甲级；工程设计行业资质和工程设计专项资质根据工程性质和技术特点设立类别和级别。取得工程设计综合资质的企业，其承接工程设计业务范围不受限制；取得工程设计专项资质的企业，可以承接同级别相应的专项工程设计业务。取得工程设计行业资质的企业，可以承接本行业范围内同级别的相应专项工程设计业务，不需再单独领取工程设计专项资质。

施工单位企业按现行规定，资质分为特级、一级、二级、三级。级别不同，承担房屋建筑工程的施工规模和程度也不同。特级资质企业可承担各类房屋建筑工程施工。一级资质企业、二级资质企业、三级资质企业可承担的房屋建筑工程施工规定可以从《建筑业企业资质管理规定》中查到。

物业管理公司同样有企业资质分类。只要详细了解，是不难得到开发商的资信情况的。

2、开发企业股东情况 如果开发商的股东或合建方有法人股东（大多数开发商由或主要由法人股东构成），则应审查每一股东的营业执照，以便了解其基本情况。包括中外合资或中外合作企业各方的注册登记文件，中方为“企业法人营业执照”（下称“营业执照”），外方为“Certificate of Incorporation”。另外，如果开发企业系上市公司的下属子公司，还可以从其上一级公司的年度公报中得到开发公司财务及经营信息，这样更有利于购房者全面掌握开发商的资信。

3、开发企业的营业执照 开发商本身的最新“营业执照”。 有效的营业执照应通过工商行政主管部门进行的企业年检，买方应注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章。目前在上海，购房人可以通过上海市工商行政管理局查询到在沪的房地产开发企业的基本工商登记，上海市工商行政管理局的地址是肇嘉浜路301号。而对于企业的详细信息，则可以到各区的工商分局进行调查。

4、开发企业的资产状况 设立时由注册会计师出具的验资报告，以便知悉其实收资本的数量和缴纳情况等；如果卖方为上市公司可以查阅其财务报表；对非上市公司，可从侧面了解其有无财团背景、银行支持，是否债台高筑，难以为继。从企业的工商登记中的年检报告中，可以看到企业的年检财务报告。

5、开发企业公司章程

6、如果开发商是中外合资或合作房地产开发公司，买方还应审查下列文件合资合同或合作合同：外经贸主管部门的批准文件；外商投资企业批准证书。

7、如果是联建或合建，各方之间的联建或合建合同、协议。

8、商品房开发进度 如果目标房屋建建停停，说明开发商财务状况不理想，资金难以为继，或者在工程管理方面存在问题，遇到重大技术困难；倘若是一气呵成，从开工到目前从无间断，说明卖方资金情况良好，工程无重大问题。一般来说，多层房屋1年内可完工；高层房屋在2年到2年半期间，只要不发生不可抗力事件和重大技术困难，也应可以建成。

9、楼盘广告投放情况 考察目标楼盘半年内广告投放情况，有助于了解楼盘销售状况和卖方的财务状况。一般情况下，持续的广告投放量大，说明开发商财务状况良好，楼盘市场反应尚好，但仍未好到令开发商满意的程度。如果没有或极少广告投付，则很可能是两个极端：一种是楼盘非常热销，不用广告即顾客盈门；一种是楼盘无人问津，打了广告也无多少反应，或者开发商手头拮据，无力支付广告费用。

通过对开发商以上九个方面的调查，相信购房者一定会对开发商的资信有较为清楚的了解，同时能估计到自己所面临风险的大小，从而作出明智的决策。

二、如何判断房地产开发商具备预售商品房的条件

2001年4月4日建设部《商品房销售管理办法》中为商品房销售设置严格的审批条件，就是为了防止不合格、不合法的商品房进入销售领域，更好地保护购房者的利益。

目前，在沪购买商品住宅的主要方式是通过开发企业预售购房。《商品房销售管理办法》规定：商品房预售实行预售许可制度。在商品房预售阶段，由于房屋尚处于建设之中，购房者需承担相当大的风险，为此《商品房销售管理办法》重申商品房预售条件及商品房预售许可证明的办理程序，必须按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。

《城市商品房预售管理办法》第五条规定商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

上海市从2001年１０月１日起已提高了商品房预售条件。2000年9月20日修改的《上海市房地产转让办法》第三十二条的规定，商品房预售，应当符合下列条件：

　　（一）土地使用权以出让方式取得，已经支付全部的土地使用权出让金；

　　（二）土地使用权已经依法登记并取得房地产权证书；

　　（三）取得商品房的建设工程规划许可证；

　　（四）取得商品房的建设工程施工许可证；

　　（五）商品房建筑安装工程投资完成的工程量达到规定标准；

　　（六）已经确定商品房的竣工交付日期，并落实了市政、公用和公共建筑设施的配套建设计划；

　　（七）已经与本市从事房地产项目资金监管的专业机构（以下简称监管机构）签订预售款监管协议；

　　（八）已经制定房屋使用公约，并与物业管理企业订立了前期物业管理服务合同。

　　前款第五项的规定标准由市房地资源局拟订，报市人民政府批准后执行。

根据上海市房地资源局拟订并报上海市人民政府批准的标准，工程进度标准由“商品房建筑安装工程的总投资已经完成２５％以上，或者商品房的建筑基础工程已验收合格”调整为“七层以下（含七层）的商品房项目应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）。”

商品房预售实行许可证制度。根据《城市房地产管理法》第四十四条的规定，开发经营企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》后方可销售。

根据《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，开发经营企业在与承购人就商品房屋预售达成一致协议后，双方应当签订商品房预售合同，并且预售方还应自签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

《城市商品房预售管理办法》第十二条规定，预售商品房交付使用后，承购人应当在商品房交付使用之日起90日内持持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续，领取房地产权属证书。与此对应的规定是《商品房销售管理办法》第三十四条，即要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房产行政主管部门。事实上，此处法律衔接的目的还在于保障购房人能及时办理产权登记手续。也就是说，法律强制规定开发企业在商品房交付之日起60日内，将各种资料交到房地产管理部门，这就给了已交付使用的购房人30天办理小产证的期限。

一般而言，商品房销售应当持有“五证”、“两书”。“五证”是指《国有土地使用证》（房地产权证）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》；“两书”是指：风度是房地产企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

如果在开发商证照不全的情况下与之签订了购房合同，则可能会出现以下几种后果：

（1）商品房的预售方，在没有取得土地使用证（房地产权证），也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效；

（2）商品房的预售方，没有取得土地使用证（房地产权证），但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可以认定预售合同有效；

（3）商品房的预售方，持有土地使用证，也投入一定的开发建设资金进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间办理了预售许可证的，可认定预售合同有效。

（4）预售商品房合同签订后，预购方尚未取得产权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方与前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。

三、销售商品房（即现房）的条件

《商品房销售管理办法》第七条规定，商品房现售应当符合以下七个条件，

（１）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

（２）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

（３）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（４）已通过竣工验收；

（５）拆迁安置已经落实；

（６）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

（７）物业管理方案已经落实。

《城市商品房预售管理办法》对商品房现房的销售条件进行了严格的限制。 现房销售要符合以上七个条件格才具有合法的销售资格，简单地说即主体资格合法，＂四证＂齐全，已通过政府主管部门的竣工验收，拆迁安置已落实，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其它配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期，物业管理方案已经落实。但界定现房还是期房不是以工程进度和外观来判断，而是以房地产开发企业已建好的商品房是否经过政府主管部门竣工验收为标准。有些房地产开发企业将已建好没有办理预售许可证也没有经过竣工验收的房屋当作现房来出售，称现房只有＂四证＂，这是违反相关法规规定的，应引起注意。对商品房的预售仍按《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的规定执行。