投资房产也有风险

　　随着房地产市场不断升温，越来越多的买房者进入楼市，他们中既有为了满足自住需求的买房者，也有一些是投资客。然而，市场变幻无常，任何商品都不会只涨不跌，购房者争相买房的背后，其实蕴藏着不小的风险。记者找到了一位典型的房产投资者，让他谈谈他的买房“投资经”，同时也请房产专家为他把脉算账，提示在目前环境下购房投资的潜在风险。

　　“我有100万，除了买房，投资渠道不多了”──老丁自述

　　温州人老丁（化名）是楼市“追涨族”中的一员。老丁不到40岁，在温州当地一家颇有名气的民企工作。他说：“我和妻子收入差不多，在当地不高不低，除了女儿读书，平常也没有其他大的开销，工作十来年了，省吃俭用有了百把万的积蓄。”一个多月前，老丁在杭州钱江新城买了套房子。老丁这么做出于两个考虑──

　　一是这些辛苦钱放在银行里他觉得有些不甘心。“尽管利率上调了，但目前还赶不上CPI上涨的步伐。”

　　二是这几年身边一些亲戚朋友炒股的炒股、炒房的炒房，创造了不少“财富神话”，这多多少少让他有些“眼红”。在几个朋友的建议下，老丁终于下决心成了“炒房团”中的一员。

　　老丁买的房子面积140．52平方米，每平方米单价10380元，总价为1458600元，他首付7成共计1021018元，按揭3成，贷款约437600元，10年还清，每月需还款4700多元，期满总共需支付利息134370元。

　　“有机遇，但同时也存在多重潜在风险”──许博士点评

　　在浙大房地产投资研究所许云华博士看来，老丁买房后能够获得的利益有三方面：一是如果房价上涨，那老丁就可以获得投资收益；二是可以规避储蓄利率低于物价上涨带来的风险；三是房子如果出租，他还可以获得租金收益。

　　“不过，风险同样不可忽视。”许云华认为，老丁买房后起码有以下几重潜在的风险──

　　最大的风险当属房价下降。许云华介绍，投资房产要想有收益的话，就要求房价的涨幅超过包括银行贷款利息、个人所得税、营业税以及其他手续费在内的总和。有人作过统计，在一次性付款的前提下，目前购买一套普通住宅进行投资的最低交易成本大概是10%。而老丁买的是非普通住宅，又有贷款，也就是说，要挣到钱，他买的房子在转让前必须要升值10%以上。“任何一个商品，价格没有永远上涨的，所以说老丁投资失败的潜在风险也不小。”

　　第二，商品房的价值存在着一个天然的贬值因素，即折旧因素，现阶段由于房价持续上涨，折旧问题被忽略了，但如果房价停止上涨，那这个问题就会凸显出来。

　　第三，利率的持续上调也会给投资者带来风险。一旦房价滞涨甚至下跌、银行又持续加息，那风险就会累加。此外，政策面上的变化，也会带来市场波动。再有，房子是固定资产一旦价格出现波动，要变现就比较困难，那么老丁就会失去其他的投资机会，这种机会成本也不能不算。

　　许云华认为，像老丁这种类型的投资客即便亏了钱，充其量还只是投资失败，因为他购房的首付比较高。但是那些借钱买房、按揭首付比例很低，又在高位入市的买房者如果遭遇风险，就有可能出现资不抵债的情况。

　　“要规避风险，我的建议是，投资楼市需理性，尤其是贷款成数不要太高。打算购房自住的人，如果资金不是十分充裕，不妨先考虑租房。”许云华还告诫买房者：楼市有风险、入市需谨慎，买房前必须充分考虑可能出现的市场变化和自身的抗风险能力，理性下单，避免让自己成为楼市高位的接单者。