房子改装后出租收益成倍提升

　　出租的房子也不应忽视装修。虽然近期重庆房价节节上涨，但两年来房屋租赁价格却一直停滞不前。不过，在不景气的租赁市场中，有些投资客仍然能找到精明的生财之道，有的改变房屋用途用于出租，有的把老房再度装修出租等方式，房子租出了高价，大大提高出租房的收益。

　　住宅改商用收益多3倍

　　家住南坪的老黄投资理财故事是一个典型的案例。同小区同种户型的房子，根据配置的不同，其他房主的租金最高只能租到500-1000元/月，然而老黄将自己的房产巧妙装修后出租，竟然获得5倍的收益。

　　2000年，老黄买下南坪东方新苑的一套底楼130平方米的房产，第二年又买下了楼上另一套房产，共投入近30万元。但他发现，由于小区位置较偏，同类型的房子每月只能收到几百元的租金，他的两套房产每月最多只有1000多元的租金收入。照此计算，30万元的投资差不多要30年才能收回成本，这和理想中的收益相差甚远。

　　“自己的房产是底楼，能不能想办法重新包装后出租呢？”老黄想。一天，老黄到一个在小区里开的洗脚城去洗脚时，发现那里生意特别好，一打听才知道，位于小区底楼的这家洗脚城之前也是普通住房，改成洗脚城后，租金收益提高了不少。目前重庆没有出台住宅禁商的政策，部分高档小区也有将房产出租给公司做写字楼的，能不能把自己的房产也改装后出租给洗脚城的老板呢？

　　一两周后，老黄请来施工队对房子进行改装：由于老黄的两套房产刚好是楼上楼下，而且楼板是预制板结构，在取掉一块预制板后，两套房产打通成了一套200多平方米的跃层。

　　基础装修老黄投入了3.5万元。随后，老黄又到家具市场购置了20多张洗脚床、洗头床，投入约1万元；到中兴路旧家电市场买的电视、冰箱、洗衣机、热水器等旧家电花了3000元左右。经过两个多月的努力，一个全配套的“洗脚城”竣工了。一共投入了5万元。

　　装修完成后，老黄立刻到洗脚城去联系老板来开分店，很快一个老板就以年租金5万元的价格将老黄的房屋租下。

　　“仅仅一年时间，我就收回了全部装修成本。”老黄称，虽然现在周边的房源放量较大，租金收益有所降低。但是一年基本上有4万元左右的租金收入，比原来的租金收益约高3倍。

　　老黄乐观估计，不超过10年就能收回全部的投资成本。

　　扮靓老房收益提高1倍

　　沙坪坝沙中路一套上世纪90年代初期修建的50多平方米的老房子，在廖先生的手里也租出了1500元/月的价格。而去年他的房子租金才700元/月。在对房产进行简单装修后，租金收入立马提高了1倍以上。

　　在廖先生出租房产里，记者看到，屋内粉刷一新，生锈的防盗网也刷上了新漆，在客厅的正中挂着一幅廉价的油画复制品。虽然家里的家具和家电都是在二手市场购入的6成新的二手货。

　　“所有的装修成本只有7000多元，而租金收益提高了1倍，差不多一年就能收回装修成本，接下去的几年就是净收益了。”廖先生称。

　　记者在租赁市场了解到，巧妙改良户型结构也能提高出租房的收益。钢运置业江北店的相关人士透露，江北五里店的一套单间配套的小户型，业主巧妙地改良了户型，把厨房改成一间卧室，阳台辟出一个厨房，这样就成为了一房一厅结构，装修大概花费7000元，月租则由以前的500元涨到了现在的1000元。

　　装修费控制：一年收回成本

　　包装房产出租的投入成本控制在什么标准适合呢？业内人士分析，包装成本要根据房屋类型、租金收益等因素来确定。一般来说，租赁客户对装修的爱惜程度不如房主，装修折旧率高，因此扮靓老房出租的装修标准和配置不宜过高，家电和家具可以适当考虑到二手市场购买。

　　此外，因为大户型的出租率相对于小户型要低，大户型包装出租风险较大，因此包装出租主要以一房、两房作为包装对象，以一年能够收回装修投资为宜。

　　业内人士称，由于部分房产在包装出租时间，涉及到改变户型结构，因此除了需要向小区物管索要图纸外，还需要聘请专业的施工队伍帮忙改装。此外，如果是将住宅改商用，则需要和物业协商(部分小区业委会约定住宅居禁止商用)，并到相关部门办理相关的更改用途的手续。