二手房置业宝典

　　

一：注意交易主体从事二手房交易的资格以及房屋的权属状况。

如卖方人是否房屋所有权人；有无共有人及共有人是否同意买卖；有无房产证，土地证，产权是否清晰等。还没有拿到产权证的现房不能买卖。交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件，身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。

二：注意交易房屋的评估价是否正确，真实。

在这个环节中存在的风险，就是对房屋评估价偏高或偏低，有些评估价含的水分很多，就容易造成评估价的不真实。有些中介试图低价收入，高价卖出是导致房屋市场价值偏离的主因，而这必然将直接影响买卖双方的利益。这里介绍一个简单的估价办法，二手房价格因为周边区域新建商品房市价的2/3左右，过高价格买入者，将存在贬值的风险，反之，平价或低于此价买入者将有利可图。在交易过程中，交易双方应委托信誉良好，具有市房管局颁发的房地产评估资质证书的专业评估机构估价，必要时还可以要求出具评估报告，作为实际售价的依据。

三：二手房品质的瑕疵。

这里的品质包括质量，户型和位置。

一看质量。有些二手房肯能由于时间长了，主体结构是否遭到破坏，管线是否老化，是否存在漏水，墙面开裂，下水道堵塞，水压电压不足等情况，这些都是需要了解的质量问题。

二看户型。多数二手房是单位福利分房时代的产物，户型不合理，要么通风采光不好，要么室内空间浪费严重，这样的房子可能购买时会相互便宜几万元，但住着不舒服，出租也无法获得一个好价钱。另外目前租赁市场上，一居室，二居室相对出手会快一些，越大的房子越面临租户群越小，这也是在选择时要注意的一个问题。

三看位置。对于纯投资型的购房者来说，应该选择在中心商圈购房。对于先自住在投资的购房者来说，到未必要去几个圈中扎堆。尤其是现在家庭积蓄不多的年轻人，虽然几年后随着经济收入的好转会把小房子换成大房子，但至少还要住几年。考虑到孩子入托，上学的问题，学院区的房子或者是交教育条件较好的区域，应该是首选。

四：签定买卖合同的注意事项。

现在还有为数不少的交易者因对交易合同的作用不予重视或不熟悉，导致交易合同的双方的权利义务约定不明而引发的争议，甚至发生交易一方利用合同进行诈骗的情况。交易者应该懂得，二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的过程。交易双方在交易前及交易过程中，如自己觉得把握不大，最好是能得到房地产专业人士和律师的指导，也可委托具有良好声誉的，具有相应资质条件的房产中介机构进行交易，从而免去诸多不必要的烦恼和奔波。

五：其他的一些限定因素。

例如：1.房产有承租人的，买房应注意到承租人人在同等条件下可优先购买该房屋的权利，即使不虚拟行使优先购买权，原租赁合同仍应当继续履行。2.购买后准备用作营业或办公的，应注意房产证上的房屋用途限定。3.在房产证上除了买房者还有其他财产共有人的，应先确认买买行为是否征得共有人的同意。4.要注意二手房是否存在未缴清的公用事业费，物业管理费等其他费用。（BJF05/谭杰）