别被需求增长冲昏头脑 写字楼投资须左顾右盼

有资料显示，今年头5个月写字楼需求呈明显上升趋势，其中外籍购买者比重增加，大量外资企业在北京开始增租写字楼。诺基亚增租了盈科中心，微软增租了盛世大厦2500平方米，惠普增租了惠普大厦2700平方米。有更多的外资企业在购买，原来可能租用5年、10年，现在则改为购买或者新建写字楼，如LG公司自己新建中国总部大楼LG大厦。

　　但这并不表示短期内京城写字楼市场供需失衡现象有所改变，在不久前举办的论坛上，业内专家认为，写字楼的投资者在选择投资物业时还将谨慎。

　　写字楼空置率达到16％，供过于求

　　中国建筑设计研究院的叶耀先表示，我国2003年人均GDP已经达到1000美元，开始进入了中等收入的国家，也正处在一个发展的黄金时期，有三大因素推动房地产发展，第一是消费结构的改变，从基本的消费结构阶段过渡到享受型的消费阶段，需求上涨并呈多元化；第二是产业结构的调整，3000美元左右的国家，其产业结构为第一产业11％、第二产业49％、第三产业40％，就业人员增加；第三是城镇化、城市化速度加快。因此，长期来讲，写字楼的需求肯定旺盛。

　　但另一方面，以往的经验表明，写字楼空置率保持在6％是比较合适的，市场呈现稍微紧张，但能接受的状况。现在北京写字楼空置率却已达到16％，北京的写字楼至少在未来三五年内是供大于求的，空置率在攀升，竞争很激烈。

　　投资考虑5个因素

　　写字楼市场的供大于求不仅使市场竞争加剧，也给投资者带来压力。专家表示，投资者在选择写字楼物业时更应考虑周全。中国城市规划院居住研究中心的赵文凯表示，写字楼投资者应注意以下几个问题：第一是要对城市的空间发展有一个认识，了解区域未来发展情况。对区域发展现况有了一些偏差之后，造成原来预期回报远远达不到，两年前，北三环一个写字楼还是每月租金1万元，今年租金却降到6000元。第二要考虑土地供应量，包括政策等各方面的因素影响；第三是产品的适应性，即设施和管理的情况是否合适；第四是财务方面，如回报状况、月供等；最后是服务与管理情况。

　　郊区化值得关注

　　赵文凯认为有一种情况值得投资者关注，目前全美2／3的办公楼都在郊区，这和过去几十年情况有所不同，企业在追求成本与效率之间的平衡。郊区在未来发展的情形下，环境绿化和市政设施将有所改善，可以达到办公条件，尤其是信息化之后，依赖区位条件的程度将下降。在郊区办公将有可能成为一种趋势。有人认为大山子一带可能是市场自然形成的一个新的CBD区。已经有美国的两个五百强企业委托在大山子寻找办公区。

　　(朱婧一)