房产政策变化　购买房产怎样维权?

　　房价上涨时，房屋的出售方择机而涨，不诚信、不履诺现象屡屡发生。如今形势逆转、楼市渐成买方市场，购房者怎样依法维护自己的合法权益？根据市政府有关部门的规定，购房者可参考以下几点：

　　购买二手房

　　1、购房者购买二手房已经签订购房合同并交付定金的，应当继续履行。若毁约，定金应由出售方收取，但购房者无须向中介支付佣金。若支付的是意向金，则由买卖双方和中介一起协商，三方应本着“公平、平等、诚信”的原则予以协商解决。

　　2、有些二手房买卖合同签订时双方约定的是封闭价，即出售方净到手多少金额，其余一切由买受方承担。当初合同已确定的事项，现因政策变化，两年内转让房屋须交纳营业税。按规定，该税款应由出售方承担，如出售方不愿承担，但合同已履行，购房者可选择下列途径维护自己的权利：1、协商解决；2、提起诉讼；3、先行垫付税款，待全部手续办妥后提起诉讼，追讨税款并主张赔偿损失。在此过程中，中介公司应提供书面资料，以保障购房者的诉讼权益。

　　3、买卖双方约定先办手续，买方支付部分甚至全部房款，卖方数月后（一般半年内）交房。现因政策与市场变化，购房者仍应履约，所产生的税款由出售方承担。

　　4、由于政策原因，购房者在变更产权时与出售方发生矛盾，应协商签订补充协议解决，必要时可予以公证。

　　购买新建商品房

　　1、购房者已支付定金（定金要件齐全），现取消购房计划，可与开发商协商。协商不成，购房者应赔偿定金，但定金的标准应为房价总额的千分之五，开发商已经多收取的定金超出部分无效。

　　2、购房者已签订合同，且支付了首付款，尚未办理贷款的，如果退房，可与开发商协商。一般而言，开发商将要求购房者支付违约金，甚至拒不退房。此时购房者可考虑：按百分之一支付违约金；向工商、物价部门反映开发商价格、合同方面的情况，补充协议有无房地局备案；开发商有无其他过错，如诱使客户开虚高收入证明，对房贷责任推诿；贷款由开发商指定银行且代办手续，被银行退回的，开发商承担直接或连带责任。遇以上情况可向开发商交涉。如开发商无明显过错，购房者支付最高不超过房价百分之二的违约金，

　　3、购房者已获得贷款并开始扣款，他项权利归银行时要求退房，应以书面形式通知开发商中止购房合同，并可要求开发商协助办理相关手续。开发商最迟十五天内予以明确答复，办理相关手续。购房者按合同的约定分别向银行、开发商承担相关经济责任。

　　4、购房者的个人信用由于开发商的故意拖延、恶意刁难遭受损害的，可要求赔偿。购房者在与开发商口头交涉时，还应同时以挂号信形式发函给对方，以保留书证，备诉讼维权。值得指出的是，目前上海市房地局、工商局和物价局正联手对房地产市场进行整治，购房者如遇问题可向以上部门反映或求助，以维护自己正当的权益。

来源：名牌楼市