律师点拨：房屋拍卖了 承租人怎么办

　　望京地区一个楼盘的临街铺面房屋环境不错。2002年6月，一位姓张的先生承租了其中一个单位，租期5年。当年9月，开发商将全部的临街铺面房屋向银行抵押贷款，但是并没有将此事告诉张先生。2003年1月，由于经济效益很好，张先生介绍自己的弟弟也承租了该铺面房屋的其他几个单位。

　　今年7月，由于房屋开发商无法按期归还银行贷款，银行起诉开发商，并准备行使抵押权，拍卖该房屋，有人愿意买并且赶来看房，并提出要让张氏兄弟走人，自己接过来干。张氏兄弟这才了解抵押的情况，心里十分着急，他们不知道自己的承租合同还能不能够继续。


　　最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”而第六十六条则规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”


　　因此对于设定抵押权的出租房屋问题，要从两个方面进行判断：1、房屋抵押和房屋出租两个行为，哪一个发生在前；2、在出租房屋的时候，有没有告诉承租人房屋已经抵押的情况。


　　如果房屋出租的行为发生在前，房屋抵押行为发生在后，则出租人（也就是抵押人，本案中开发商）并不必须告诉承租人该房屋要被抵押或者事后说明该房屋已经被抵押的情况。而一旦抵押权人（例如银行）要行使抵押权，折价取得、拍卖、变卖该房产，不管最终是谁取得该房屋的所有权，都应该继续履行原来的房屋租赁合同，由原来的承租人继续承租、经营该房屋；如果房屋抵押行为发生在前，房屋出租行为发生在后，出租人本着诚信的原则，有义务将房屋已经被抵押的情况告知承租人。但是无论出租人是否告知抵押的情况，如果抵押权人行使抵押权，处分该房屋，则新的所有权人完全可以撵走承租人，并完全终止原来的房屋租赁合同，自己重新经营、处分该房屋。当然这样就一定会对原来的承租人造成很大的损失。


　　本案中，张氏兄弟虽然承租了同一个楼盘，时间也相差不远，但结果却完全不同。哥哥承租房屋的行为发生在房屋被抵押之前，无论银行处分该抵押房屋后谁取得了房屋产权，他签订的房屋租赁合同仍然有效并得以继续履行。弟弟则比较倒霉，由于其承租房屋的时间发生在房屋被抵押之后，所以新的房屋所有权人有权让他走人，不再继续执行原房屋租赁合同。但是，司法解释明确要求，出租人告知房屋已经设定抵押的行为必须是书面做出的，由于开发商没有书面告诉承租人该房屋已经抵押的情况，实际上这是出租人违背诚实信用原则，隐瞒订约重要事实的表现，已经构成了欺诈。因此，这位弟弟由此产生的损失应该由开发商负责赔偿。


　　目前许多需要长期承租房屋的人士，通常对于房屋是否被设定抵押权并不关心，总觉得这些无足轻重。但是真出现这种麻烦事，造成的损失往往是巨大的。所以建议大家能够有必要的预防心理，在签订租房合同的时候对抵押事宜进行一些说明或者约定，这是比较现实的对策。


　　北京市理格丰律师事务所　郭玉涛