规避期房风险看仔细了

日前，市民曹女士在与朋友聚会时，偶然得知自己购买的商品房近期由开发商办理了在建工程抵押。曹女士很担忧买了房能否交房，随即向开发商询问此事。该楼盘的开发商随后告知了曹女士该项目的抵押情况，并说该项目属于阶段性抵押；为了消除购房者的后顾之忧，开发商还对项目的建设和销售前景向曹女士一家作了详细解释。开发商为取得在建工程继续建造的资金，以项目的土地使用权连同在建工程的投入资产抵押给贷款银行作为偿还贷款、履行担保的行为是不是合法的方式呢？购房者发现所购的房产或土地已被开发商抵押，应该如何处理呢？

　　在建工程抵押：开发商的资金链

　　记者从成都市房管局公告的信息中发现，类似于曹女士这样购买的商品房通过在建工程抵押的建设项目不下十几个。这些项目的开发商均是以在建工程抵押的操作方式获得继续建设的资金贷款。根据房地产行业的政策，开发商投入开发建设的项目资本金达到工程建设总投资的３５％，就可以通过银行获得贷款以及后期进行预售商品房的资格。开发商通过商品房预售所得款项再用于该商品房的后续建设，以资金的滚动投入完成项目开发和销售。

　　在实际的房地产开发中，项目预售款的回收需要较长的时间。记者从业内了解到，为了尽快完成工程建设，开发商经常用在建工程（含国有土地使用权）作抵押向银行申请贷款，以解燃眉之急。同时，开发商为了及时回笼资金，尽快还贷，将在建工程进行商品房预售；房地产管理部门对这种预售契约给予预售登记，承认其销售合法。待开发商将这笔抵押贷款偿清银行之后，房管局相关部门根据所有的备案手续，办理开发项目的大产权等事宜。但是，这种抵押房销售仍可能产生法律风险。

　　四川鼎立律师事务所的曾律师告诉记者，根据新的《城市房地产管理法》规定，开发商只要按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的３５％，就可以预售商品房。商品房预售所得款项再用于该商品房的后续建设。另外，在抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，这也是《担保法》第４９条的规定。在这个过程中，作为抵押权人的银行是知道该项目将通过预售所得款项，再用于该商品房的后续建设的；而作为购房的消费者却鲜有被开发商主动告知，受让人转让物已经抵押的情况。如果造成抵押权难以实现，这显然损害了抵押权人的利益；也损害了购房者的权益，因为购房者获得的权利是不完整的，带有权利瑕疵的。曾经就有开发商转让已经抵押的房地产时未经抵押权人书面同意，在办理《房屋所有权证》时，房地产管理部门发现《国有土地使用证》上已有抵押记载，造成办理产权过户出现障碍，购房者无法顺利拿到《房屋所有权证》的情况。

　　如果发现所购的房产或土地已被开发商抵押，购房人该如何处理呢实际上，被抵押的房产不一定不能买。以在建工程做担保向银行申请抵押贷款投入续建，达到法定规模后经批准边建边将商品房预售出去，以收进的购房款偿还银行贷款、交纳税费并充做利润，是房地产开发的通行做法。并非是开发商开发能力不强、只能依靠贷款和预售回款进行周转才使用的办法。一通过在建工程抵押项目获得后续贷款的开发商也坦言，为了使购房合同合法有效，开发商（抵押人）预售商品房时，必须取得贷款银行（抵押权人）的书面同意，同时向购房者如实告知，以消除购房者的后顾之忧。

　　律师支招避险策略

　　曾律师告诉记者，从保护购房者利益的角度出发，较好的办法是在《商品房买卖合同》补充协议中增加如下条款：

　　１、出卖人保证不得以任何形式将该商品房所属的在建项目及其所处位置的土地使用权进行抵押。否则，买售人有权无条件退房并要求出卖人承担赔偿责任。

　　２、买受人有权在取得《房屋所有权证》之前的任何时间，要求出卖人提供《国有土地使用证》，以便及时了解该项目的抵押情况。购房人要想知道所购房产的抵押情况：一是向登记机关查询。买房人可以根据此条法律到房地产登记部门要求了解自己希望购买的房产的抵押情况。二是检查开发商的证件。根据房地产抵押登记管理的有关办法，以房地产作抵押的，登记机关应当在权属证件上作相应记载。因此，要知道开发商是否交纳土地出让金，购房人可以要求开发商出示所取得的占用地块的国有土地使用权证的原件。要知道是否抵押给了银行，购房人可以要求开发商出示所属的该幢房屋的大房产权证，如果在国有土地使用权证和大房产权证原件的备注栏中均没有注明它项权利（抵押）的详细情况，则该房屋没有抵押给银行。检查开发商的证件应当注意三个问题：（１）应当坚持看原件。很多开发商往往以各种理由不让购房人看原件，其中的原因之一就是土地被抵押了；（２）注意审查证件的真伪；（３）看清抵押的记载情况。

　　如果已购房屋属于在建工程抵押的情况，作为购房人是以按揭贷款购房，且贷款银行与作为抵押权人的银行不是同一银行的话，可以与开发商在合同中约定，由贷款银行将款项的全部或者部分直接支付给作为抵押权人的银行，后者在收到该部分款项后，应当解除对所购房产相应部分的抵押。本报记者雷蕾

　　名词解释

　　在建工程抵押

　　《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押定义为：抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　抵押是指债务人或第三人以不转移对物的占有，将其合法拥有或有权处分的财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依法律规定以该财产折价或从该财产的拍卖、变卖价款中优先得到清偿。所以，抵押权是优先于所有权的它项权利。在抵押关系中，债务人或第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。

来源:成都晚报