楼市面临进一步降温 第二套房贷三大疑问详解

　　尽管《补充通知》对第二套房界定比“9・27”新政细化了不少，但仍有一些地方不够明细。记者昨日就市民关注的几个问题进行了采访。

　　自有房再购房如何算

　　从父母处继承或者本身就拥有无贷款自住房，再购房算不算第二套房？第一套房贷款已还清再购房是否算作第二套房？

　　对于第一个问题，央行上海总部一位人士表示，对于用现钞购房或因继承等原因拥有房产或宅基地的，不包括在“二套房贷”限定范围中。也就是说，只要不涉及贷款买房，无论此前有多少套房产，今后贷款买房仍被视作“首套房”。

　　多家银行房贷部人士也称，央行和银监会的两个文件中所指的“第二套房”，主要是指“利用银行贷款购买首套自住房”后购买第二套房。

　　对第二个问题，央行和银监会有关负责人就《补充通知》答记者问时有明确说明：已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次贷款购房，可享受第一套房待遇。但前提条件是首套房的贷款必须还清。

　　“其余已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。”该负责人称。

　　异地购房如何计算

　　“我在重庆老家已经有一套房，在上海购房是否算作第二套房？”从重庆到上海工作的小袁担心，新规定将影响自己在上海的正常住房需求。

　　对此，上海银监局有关人士表示，只要是在银行贷款买房，各家银行都可从央行的征信系统上调阅借款人此前的购房信息，从而判别是否“第二套房”。

　　能不能降低房贷风险

　　北京师范大学金融中心主任钟伟认为，从目前《补充通知》制定的标准来看，其逻辑基础是对第二套房提高门槛，可以降低银行业的房贷资产的风险，“这一想法似乎是成立的，但在数据上从来没有得到证明”。他表示，已经买过房的人还清贷款后再去买第二套房，明显的经济实力和信用都有保证，对此仍然予以限制，从控制风险角度来说是不成立。中国社科院一位专家则表示，央行、银监会的房贷新政不单单是防止金融风险。房贷新政配合了中央提出的防止经济增长由偏快转为过热、防止价格由结构性上涨演变为明显通货膨胀的政策基调。另外，当前我国低收入家庭住房面临较大困难，限制第二套房的投资投机性需求，可以兼顾“社会公平”。

　　新闻分析

　　楼市面临进一步降温

　　昨天工、农、中、建四大银行上海分行的表态都如出一辙：总行按照《补充通知》精神的操作细则马上就会下发，新房贷发放一律按“户”认定。多家中小银行也称会遵守央行、银监会规定，修改已经下发的按“个人”认定的实施细则。

　　而外资银行方面，花旗、渣打、东亚均表示，正在着手研究《补充通知》的规定，并将根据通知的要求修改、制定银行相关的操作细则。不过，有外资银行表示，当前外资银行从央行方面所能调阅到的征信系统，仅限于企业，包括个人房产信贷在内的个人征信系统，当前仍是“盲点”，外资银行目前无法从央行个人征信系统获取个人客户贷款信息。

　　易居房地产研究院高级评论员杨红旭表示，《补充通知》虽然篇幅不长，但影响可能较之前的房贷新政通知更大。一位资深房地产专家称，《补充通知》的出台及执行将进一步加深楼市的观望情绪。预计到明年一季度，楼市的盘整、交易疲软局面不会好转。不过，由于城市化以及人口因素，我们当前居民购房存在的大量刚性需求，楼价大幅下跌的情况也不太可能出现。