土地使用期限缩水应注意

　　案情：

　　温州人李先生以每平方米1.3万元的单价购买了一套新建商品房，总房款近160万元。今年1月份，李先生拿到房屋产权证时发现房子所占的土地使用期限仅为58年，相比一般住宅土地70年的使用期限明显缩水。李先生想通过法律讨回公道，但怎么样让开发商承担责任，着实让他犯了愁。

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　　如果要求开发商赔偿，那么缩水12年的损失如何确定?目前土地出让金在房屋价款中占据多大比例，土地使用年限的缩水对购房人究竟造成了多大的损害?这些问题在现行法律框架下尚难界定。

　　分析

　　我国确立的是土地所有权和使用权分离的基本原则。1990年5月国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称暂行条例)和1995年实施的《城市房地产管理法》逐渐建立了取得土地使用权的具体方式、程序和年限，即签订土地使用权出让合同、缴纳一定的土地出让金并领取土地使用证后，取得一定年限的土地使用权;土地使用年限根据土地用途的不同而有所差异。土地使用年限届满后，原则上土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回和取得，除非土地使用权人在期限届满前提出续期申请并获准重新办理出让手续。但这种处理方式未能解决如下问题：第一、申请续期的条件;第二、申请延续的期限;第三、续期需要缴纳的出让金标准和缴纳方式;第四、未能续期而由国家无偿收回土地使用权及地上建筑物的公平性和操作性。

　　对此《物权法》草案规定：

　　“住宅建设用地使用权届满的，自动续期;建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费;续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”该草案确定了“自动续期”原则，亮起了“付费”信号，但具体的交费标准和方式都还有待于进一步规定。

　　目前《物权法》草案仍在审议中，在《物权法》草案正式通过成为法律之前，建议广大购房者通过新版预售合同提前约定来预防土地使用权限缩水。上海现行的2000年版《上海市商品房预售合同示范文本》中没有土地使用年限的表述内容，购房者签约时，可借鉴2005版《上海市商品房预售合同示范文本》规定，将土地使用期限作为开发商的一项陈述事项写进合同，双方还应明确土地使用年限缩水、占地范围有误差等情形下的处理方式。否则，就像上述案子中的李先生，尽管合法权益受到损害，但由于现行立法上的漏洞令自己处于非常尴尬的境地。