房产咨询: 购房不足5年转手将全额征税5.55%

九部门制定《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，规定购套型建面90平方米以上住房按揭首付款比例最低三成

　综合新华社电自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房项目，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积70％以上；凡个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％，但对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定；凡购房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；今后各地居住用地供应量须七成用于中低价位中小套型……

　　针对房地产业发展中存在的问题，为进一步加强市场引导和调控，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，已经国务院同意，国务院办公厅近日转发这一《意见》，要求各地区、各部门认真贯彻执行。

　　《意见》总计提出了15条具体措施，分成6个部分，分别为：切实调整住房供应结构；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用；合理控制城市房屋拆迁规模和进度；进一步整顿和规范房地产市场秩序；有步骤地解决低收入家庭的住房困难；完善房地产统计和信息披露制度。

　　《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》中指出，各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。

　　政策解读

　　90平米以下住房须达开发量70％

　　从审批阶段把关供需结构可解决目前市场供需结构不合理问题

　　《意见》原文

　　自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上

　　「北京明天地产发展中心业务总监陈云峰」：套内建筑面积90平方米折算成建筑面积为100平方米左右。从我们的销售统计来看，销售最好的就是建筑面积在100平方米以下的住宅产品，因此这次实施细则中提出加大中低价位、中小套型的住宅产品是符合市场需求的。这次在政府规划审批阶段把关，规定“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上”，可以解决目前市场供需结构不合理的现象。但至于用多大比例作为其分水岭却值得商榷，是否70%就比较接近市场的一个真实需求，则需要根据各个不同城市和区域的实际情况来量定。

　全额征营业税年限放宽至5年

　　政策有利于抑制投机炒作，但对扭转房地产市场整体格局影响有限

　　《意见》原文

　　从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税

　　「中原地产华北区域总经理李文杰」：“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税”，对二手房市场的影响是最明显的。将营业税征收时间从“2年”为限，调整为“5年”为限，在一定程度上有利于抑制购房投机炒作行为，但对扭转目前房地产市场的整体格局影响有限。

　　今年北京二手房的涨幅则要远远高于一手房，究其原因，则主要是市场供应层面不合理所导致。将营业税征收时间改为5年，在一定基础上减少投放到市场中的二手房的数量，二手房市场势必会出现“供求错位”的现象。目前二手房屋交易的营业税为5%，契税为1.5%———3%，假如在5年内将房子买掉的话，加上交易过程的代理以及咨询等费用，交易环节的支出就达到10%，这必然要转移到购买者身上，无形中加大二手房的交易价格。

　　此次9部门的新政策最值得关注的还有一个悬念：就是没有涉及此前被传得沸沸扬扬的关于房屋转让差额收益部分的个人所得税的缴纳问题。新政策对此没有提及，这就给下一步房地产市场的调控留下了空间———一旦此次通过征收交易环节税收效果不尽如人意，有可能下一步就会出台很多人都特别在意的房屋转让征收差额个人所得税的政策。去年国税总局几次重申二手房转让获益部分应缴纳20%的个人所得税。

　　首付款比例不得低于30％

　　对高档住宅和大户型购买者影响不大

　　《意见》原文

　　为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20％的规定

　「首都经济贸易大学教授张跃庆」：有区别地适度调整住房消费信贷政策，对购买套型建筑面积90平方米以上的购房者，执行首付款比例30％的规定，对于购买高档住宅和大户型的购房者的影响不是很大，因为购买这类产品的购房者本身自有资金就充足。目前CBD区域有好多针对投资性购买的小户型，这些房屋的建筑面积在80平方米左右，单价都超过12000元/平方米，这样的房屋显然不是针对中低收入群体的产品，但是却可以享受到20%的优惠，因此，针对有区别的适度对待政策，银行和建设部门应该联动起来，比如划定一个价格范围，或者是划定一个区域范围，这样才可以完全实现真正的有区别的对待，否则就无法达到最初的调控目的。